直播实录（三）：2014博鳌房地产论坛

时间: 2014-08-07 15:49:32    来源: [ 观点网 ]

　　8月6-9日，观点新媒体主办的“下行通道中的房地产--2014博鳌房地产论坛”将在论坛策源地海南博鳌举办。众多经济学者、企业领袖、行业巨头等嘉宾齐聚，再启地产精英、博鳌论剑。

　　十四年来，博鳌房地产论坛伴随中国房地产发展过程中的每一次高峰与低谷，与行业一同成长，成为了房地产行业及上下游产业链范围内最权威、规格最高、规模最大、影响最广的顶级思想盛会。

　　观点网作为论坛官方网站，将对论坛进行全程网络图文直播，敬请关注！

　　专题：2014博鳌房地产论坛

　　直播实录（一）：2014博鳌房地产论坛

　　直播实录（二）：2014博鳌房地产论坛

　　主持人：接下来继续演讲环节，有请演讲嘉宾：威海双岛湾科技城副主任张健先生。张健先生的演讲题目是：科技的源泉投资的沃土——威海双岛湾科技城。 　　

　　张健：尊敬的各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！非常荣幸来到博鳌房地产论坛，都说这里是观点信息汇集的地方，上台的各位专家，还有业内的精英都给大家分享了自己的观点，我们作为开发建设者，希望给大家提供一些信息，大家也听了这么长时间的观点，相信大家可能也有点疲劳，所以希望大家都能轻松一点，听一下我们提供的信息，也希望我们的信息对大家是有价值的。

　　我们的论坛精英汇聚，讨论热烈，正如今天的天气，让人热血沸腾。认真聆听了各位专家和行业领袖的高见，我们认为，抛开无论是经济下行压力大，还是市场需求不足等各种问题，不可否认的是，我们未来经济运行的趋势和新型城镇化的建设，仍然会是持续向前发展。因此，各位地产领袖不会停止投资的脚步，可能只会更加审慎地选择投资对象。所以自然条件优越，发展前景良好的区域就会得到格外的青睐和关注。下面请各位把目光向北，投向北中国的一泓海湾，看一座值得大家关注和投资的新城，威海双岛湾科技城。

　　正如大家所了解，现在开发建设的新城很多，每个新城的开发建设者就像卖瓜的，都推销说自己的瓜好。我们不否认别人的瓜好，但现在都讲比较优势，做到人无我有，人有我优，人有我特，下面我向大家介绍一个独一无二的双岛湾科技城。

　　一是独特的区位优势。位于北纬37度线的蓝色休闲之都，世界宜居城市威海市，相信大家已经非常熟悉，它位于山东半岛最东端，拥有近千公里的海岸线，占全国的十八分之一。双岛湾科技城位于威海中心城区的西大门，是威海千里海岸线的起点，距离烟台市区40公里，是连接威海、烟台两大胶东半岛城市的重要纽带，规划面积41平方公里。这里紧邻威海中心市区，是威海市区内仅存的发展区域，也是威海市拓展城市发展空间重点打造的板块，区位绝无仅有，前景特别广阔。

　　二是稀缺的自然条件。众所周知，我们国家季风性气候非常明显，夏季东南风，冬季西北风。很多沿海城市虽然滨海，但是夏天湿热、冬天干燥。纵览全国，只有胶东半岛北部的城市，海在城北，山在城南，冬无严寒且不干燥，夏无酷暑而不潮湿。威海市全年平均气温12摄氏度，年平均降水量800多毫米，四季皆宜旅游，夏季气候尤为宜深，是避暑、疗养、休闲的胜地。威海的大气、水质和噪音等环境质量指标均优于国家标准，城市环境空气质量优于二级标准以上的天数超过全年总天数的95%，水环境质量和大气环境质量排名连年位居山东省17地市第一，是我国第一个“国家卫生城市”，也是“国家园林城市”、“国家环保模范城”，更是我国第一个荣获联合国人居奖的城市。双岛湾有幸位居于威海，这里北有15公里的天然金色沙滩，2座海岛位于北侧湾口，7.1平方公里的蔚蓝海岸嵌入城区，三面青山环抱，4条河流在此汇聚，形成了“外有岛、内有湾、外环海、内环山，山环水绕，交相辉映”的独特地貌景观，汇聚了山、岛、湾、泉、林、湿地、沙滩等多种资源，禀赋独特。

　　三是便利的交通优势。资本、人流、物流的聚集必然离不开发达的交通体系，双岛湾科技城交通非常便利。这里有通往烟台、青岛方向的高速公路，将于今年12月20日开通的青威城际铁路贯穿双岛湾，威海北站距离这里仅有4公里，届时乘坐高铁1.5小时可达青岛，5至6小时可达北京、上海，这里距离威海、烟台两个国际机场均只有40分钟车程，有飞往国内各重点城市及香港、台湾、韩国、俄罗斯等地的航班，飞往北京仅需1小时，而飞往韩国首尔仅需50分钟，此外，威海、烟台还有开往大连、韩国仁川、釜山等地的海上客货轮渡。随着中韩自贸区影响的不断升温，以及辽鲁海底隧道战略设想的陆续实施，都将为这片蓝色海湾注入澎湃的发展活力。

　　四是优越的战略优势。优美的环境不是绝无仅有的，区位和环境是我们最大的比较优势，而国家政策的支持为区域发展提供了持久动力。在国家发展战略——《山东半岛蓝色经济区发展规划》中，威海是出于核心区域位置，蓝色经济特色突出，优势明显，目前正充分利用已有良好的海洋产业基础和丰富的海洋优势资源，大力培植蓝色产业，打造山东半岛蓝色经济区先行区、高端海洋产业集聚区和滨海生态人居示范区。同时，利用地处东北亚经济圈核心区域的优势，积极打造中韩经济合作实验区的先行先试区，目前已经与韩国仁川市开展了试点建设工作。未来这里将成为东北亚区域和山东半岛最热发展前沿。

　　五是深耕的发展理念。有了战略要素和发展空间，随之而来的问题就是发展定位和产业定位。据有关方面测算，我国中部与东部城市产业结构相似率达93.5%，西部与中部城市产业结构相似率大于97.9%，全国各省区城市产业结构相似率大于90%。城镇化必然是产城互动，但如果只是简单地复制，那么新城的发展必然会限于恶性竞争，而不可持续。我们将双岛湾科技城的定位确定为主导发展高新技术和科教研发产业，配套发展滨海特色旅游和健康养生产业。以十八届三中全会确定的“促进科技成果资本化、产业化”的要求，充分利用威海独特的自然环境和发达的蓝色产业，以科教研发为平台，吸引高端科技人才，打造科技成果和高端人才的汇集地；以政府引导资金、风险投资基金为平台，引导资本与科技结合，打造科技成果交易转化的汇集地。以滨海特色旅游、高端休闲养生为平台，吸引胶东半岛、辐射东北亚的人流聚集，打造高端旅游资源的汇集地，逐步形成生产性服务业、科技金融、商业、旅游、居等多种形态的地产业汇集区。

　　女士们、先生们，我们目前的工作重点是打造各项基础设施，路网、管网、桥梁、防潮堤、海岸景观等工程同步推进。再过一年，四纵四横8条主干路、4座大型桥梁将建成通车，13公里长的防潮堤和133公顷的环湾公园将全部完工，13平方公里核心城区的轮廓将展现在大家面前。我们深信，真抓才能攻坚克难，实干才能梦想成真，通过我们自身的努力，加上借智引资，双岛湾的美丽梦想一定能够快速实现。

　　各位嘉宾，市场风云瞬息万变，行业兴衰跌宕起伏。如何打造好一个新城区，方向比努力更重要。我们相信，只有洞悉走势，才能决胜时代。只有以全国性的视野，掌握时代发展大势，才能找到属于自己的财富沃土，二十多年前，十万大军下海南，今天，在海南，我们呼吁大家动身向北，投资未来，双岛湾科技城期待大家的到来。

　　主持人：掌声感谢张健先生的演讲，请您回坐休息。接下来有请演讲嘉宾：威海市文登区国土资源局副局长宋涛先生。宋涛先生的演讲题目是：生态、生产、生活——市域一体化下的文登房地产。掌声有请。

 　　宋涛：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家好，十分高兴与各位相聚在美丽的海南岛。首先对此次论坛的举办表示热烈的祝贺，对关心和支持文登发展的各界人士表示衷心的感谢，希望通过今天这个平台加深我们的感情和友谊，开启更深层次上的交流与合作。

　　下面我介绍一下文登的情况，今年3月18号文登区正式成立，文登经济社会发展站到了一个崭新的起点上。文登山清水秀，环境优美，是一座最适合人类居住的海滨城市、生态城市，这里山水相依，河海相接，冬暖夏凉，气候宜人，是中国优秀的旅游城市。文登境内拥有5座高品质的温泉，素有温泉之都的美誉。156公里的海岸线岛礁齐布，12公里的金色沙滩，是天然海水浴场，植被茂盛，空气良好，城市地表水的水质以及金海岸的水质达标率都达到了百分之百，是国家环保模范城市，国家园林城市，也是中国著名的长寿之乡，中国最美养生戏栖居地。文登历史悠久，公园568年，文登置县，是胶东半岛少数的千年古县之一，是山东历史文化名城，诗学文化灿烂文明。文登的道教文化源远流长，融儒释道于一体的全真教在文登开派立宗，发展成为中国道教文化中影响最大的两大教派之一，李龙文化声名远扬。

　　文登区的区位优势优越，交通发达，文登地处青岛、烟台、威海的金三角腹地，东面与韩国隔海相望，胶东半岛一小时生活圈也将建成。文登的南海新港一期已经达到了运营条件，周边有5个国家级一类开放沟口，威海国际机场位于境内，目前已开通了直达北京、上海、广州、韩国首尔等十几条国际、国内的航班，文登拥有强大的工业竞争实力，形成了汽车及零部件、机电工具、新材料等优势产业，商贸物流、文化旅游、电子商务、健康养生等服务业加快发展。

　　近年来文登区域发展布局快速优化，以南海新区为核心，构建两大板块联动，市域一体化的发展格局，目前文登经济区的建成配套面积已扩大到40平方公里，成为全省首批科学发展示范园区，被联合国工业发展组织确定为国际项目示范园区。文登的城市文化商务区目前已拉开了34平方公里的发展框架，一个服务功能完善、高层建筑密集、生态水系环绕的现代化新城目前已初具规模。目前已被确定为全省发展服务业的重点区域。南海新区陆域规划控制面积160平方公里，规划建设面积90平方公里，基础设施完善，已有15家世界级中国500强和上市公司进驻，90个投资过亿元的蓝色产业项目落地开工。南海新区被国务院确定为重点建设的三大海洋新区之一，成为国家战略的重要组成部分。

　　文登独特的资源，优越的区位，完备的功能给文登房地产提供了难得的发展机遇。通过对周边三四线城市房地产价格的摸底发现，文登经济的快速发展并没有引起本地房地产价格的暴涨，文登房地产项目的品质较高，价格的洼地，吸引了众多的外地购房者来文登购房。今后我们将遵循生态、生产、生活共融的理念，按照世界养生产业的发展方向，依托四山五泉一线的资源优势，重点发展养生地产、旅游地产，积极培育温泉养生产业，生态养生和休闲养生等旅游产品，使文登成为北方度假旅游的重要目的地。前不久文登从全国600多个申报单位中脱颖而出，入选了生态旅游100强。

　　在此，我们诚挚地欢迎大家在方便的时候带上亲朋好友到文登考察指导，投资兴业，与大家共享市域一体化的历史机遇。最后祝各位来宾身体健康，工作顺利。

　　主持人：感谢宋涛先生。

　　主持人：下面进入今天下午议题的第二个环节：2014博鳌房地产论坛主题论坛二：分化了的房地产行业。

　　首先请出一位重要嘉宾为我们奉献演讲，有请：中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生。陈淮先生的演讲题目是：地产“囚徒”该不该拯救房地产？掌声有请。

　　陈淮：谢谢主持人，谢谢大家，为了保证后面巴曙松博士的演讲时间，我只讲10分钟。

　　今天大会给了我一个奇怪的题目，该不该拯救房地产？我三天三夜没睡觉都没想明白。房地产怎么了，需要拯救？需要拯救的是那些省部级以上的高官。今天上午单伟豹先生讲到，他强烈不认同这个下行通道，我非常赞同他的观点。为什么？中国的房地产市场是全球规模最大，增长最快的市场，面对这样一个市场的产业需要拯救？想不明白，不知道为什么要拯救。中国的社会发展到了这样一个阶段，住房正在成为人们消费需求弹性最高的一个指向。说一个专业的词，一个年轻人挣3000块，买不起房，他每月只能拿出600块租房。当他收入增长到4000，收入只要增长33%，他每月可以拿出1200用于解决自己的住房需求。收入增长33%，他的住房消费能力可以增长100%。我们大多数的城市居民正处在这样一个高弹性、高敏感阶段。经济学怎么就发现人们不同的消费有不同的敏感度和弹性？比如说老板提拔你，让你从财务总监到集团副总，收入增长30%，你吃饭也增长不了30%。因为它处于不敏感、无弹性阶段。一个社会收入高敏感、高弹性的需求指向的产业需要拯救？我不理解。

　　中国的城市化、城镇化刚刚拉开帷幕，走过初期而已，我们不过在21世纪第一个10年开了个奥运会，上海开了个世博会，把沿海几个大城市的基础设施脸面上的工作做到位了而已，我们的二三线城市还严重滞后于现代化、国际化、区域经济中心的水平，老百姓的步伐还停留在脱困阶段，就是北、上、广、深这两年到城里看海的故事也不断流传。国务院今年上半年开的常务会提到，未来10年大规模改造我们国家城市的地下市政管网、基础设施。刚刚拉开帷幕而已，你就不得了了？这个产业为什么需要拯救？我不明白。我们的社会发展到今天，老百姓的利益诉求正在从提高收入向提高收入与私人财富的累积并重这样一个阶段过渡。什么叫全面的小康？就是大多数人有产的小康，人人都在从无产阶级向有产者阶段进发，这个过程中的房地产业需要拯救？我不明白。

　　提出这个话题的人，他们心里头意识和没意识到的是希望拯救那些在新常态的市场经济下不能存活的个体。他说你看我这个企业资金链都紧张了，我高价拿了地了，我的销售都减缓了，我的资金链都要断了，所以要拯救这个。这叫常态，春夏秋冬不能适应，只能是春天或者夏天存活的个体，你可能是这个群体素质进化过程中第一轮就要被淘汰的。也可能你希望拯救的是那个旧体制下已经远不能适应深化改革要求的土地财政，中央与地方的税负关系，或者我们现在的土地制度。你说地方政府都活不下去了，你得让他卖地为生，这是需要改的，不是需要救的。

　　有没有需要救的？有。哪些需要拯救？我们的政策体系。过去10年，中国房地产业蓬勃发展的过程中，我们的政策体系是严重滞后，对客观规律的主动把握严重不足。如果我们在今后向市场经济转变过程中，不能够把握市场发展的客观规律和脉搏，那么我们永远不能够在这个市场经济里头成为一个主动改变者。

　　过去政策体系有4个重要的缺陷。第一大缺陷是不断强化政府权力，背市场机制的力量而行。仔细想想，过去10年，我们这个博鳌房地产论坛每年都在讨论这个，一上台说下一步出什么政策，说了10年，这10年真正影响房地产业发展的第一因素是什么？决定着我们房地产业的成交规模、价格、空间分布、买房的水平是什么？是国五、国八、国十条，还是市场经济？是市场。市场顽强地按照它的自有轨迹运行。第二个是高成本低效率，滞后性、主观性、被动性明显。第三，没有在改革问题上做任何动作，包括政府土地制度的调整、中央与地方财税关系的调整，以及城市结构的调整等根本问题上，总是以维持退烧药能治病。当然还有其他的，比如说我刚才说到的，我们有些政策还是起到作用的，比如说抑制投机性需求，比如说完善市场交易制度，比如说完善保障体系起了作用，但是这些起了作用的政策，事后想也是低效率和高成本的。这几项需要改造。十八届三中全会说了个关系，市场主导、政府引导。我们新一届政府正在逐步走向市场主导。刚才有人说为什么取消限购，这是救市。在我们媒体中颇有这样的言词，不断有记者问，取消限购能对市场有多大刺激作用。错了。取消限购是因为它没必要存在了。什么时候才需要限购呢？限购的最初动因是抑制投机性需求。只有在长期持续的供不应求的时候才需要限制需求，春运的时候才需要限制，每人只能买两张火车票。火车票富于的时候，有黄牛党买火车票吗？当你血压不高，你吃降压灵干吗？限购和救市没什么。第二个需要拯救的是金融体系，在过去一些年，一个和尚挑水吃，两个喝水担水吃，三个喝水没水吃。中国缺钱吗？中国从进入21世纪第二个10年已经是资本外溢的国家，中国是美国第一大债权人。前两天王健林见CNN的记者，他跟记者说，你回去问你们老板CNN卖不卖，你要卖我就买了。缺钱吗？缺的是融资的渠道。银行本来就是最保守的货币供应者，房地产就不应该靠它吃饭，或者主要靠它吃饭。十八届三中全会讲得明明白白的，大力发展债市，发展直接融资，这样一个体系已经不能够适应日益蓬勃发展，过去10年是，今后10年还将是中国国民经济支柱产业的房地产业发展。我们这个产业的发展规模、速度和质量，直接决定着未来10年、20年中国经济的发展规模、速度和质量。第三个需要拯救的是改革。10年来，我们这个蓬勃发展的产业没有得到多少改革的红利。在土地制度上市场化的程度有多大进展，优胜劣汰的竞争机制形成得怎么样？如果说要拯救房地产业这个事成立，就是把十八届三中全会规定的60条改革扎实稳健，积极快速推进，就是我们的希望所在。

　　主持人：感谢陈淮先生。接下来继续演讲环节，接下来有请著名经济学家，国务院发展研究中心，金融研究所副所长巴曙松先生为我们进行演讲。巴曙松先生的演讲题目是“二手房市场新赛道、新机会”。

　　巴曙松：刚才那位著名的经济学家参加论坛以来，每次都批评金融问题，老是没有透彻地讲房地产业问题。今天早餐会上有多位地产界掌门人都质疑，下行通道到底是指什么，是什么在下行，我想找一个正在上行的市场，那就是二手房市场，它是一个典型的正在上行中的房地产市场。我这一年在纽约哥伦比亚大学做访问学者，其中一项业余的打发时间的工作是陪国内的朋友看房子，这就促使我查一些数据，然后深深地感到，在一个成熟市场，当它的新房市场不一定有快速增长的时候，它的二手房市场成为一个非常有活力的，也带来新的商业机会的赛道、新的机会。从国际经验来比较，发展到中国这个阶段，我们这个房地产市场上的二手房的前面崛起，已经是一个必然的趋势，在主要的几个成熟市场，美国、英国、法国、澳大利亚这几个市场，已经是二手房主导的市场。

　　前面列出来的这几个国家和市场，它的二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍和3.5倍。主要就是二手房的充分流通推动了一个多层次的市场体系。从1972年到2013年，美国的二手房交易量增长了2.5倍，达到510万套。二手房的成交占比超过90%。我陪一些国内的朋友去看房子，我看到美国的木头建的房子，有的是一九零几年的房子还在使用，流通量非常大。只有房屋的自有率达到一定的水平，业主自有的房屋存量足够大，这个时候是二手房的出售和出租市场开始孕育，或者说往上走的开始。

　　大家看这个曲线，美国前期的二手房市场在积累了一定的时间之后，存量足够大之后，在新房市场增长不是很明显之后，我们看到二手房市场迅速上升。英国的二手房市场崛起于20世纪80年代，这主要是因为英国的房屋自有率一直偏低，直到1980年代之后才上升到60%以上，然后孕育了20年之后，二手房市场大幅飙升。英国政府历史上对住房市场干预就比较深，曾经一度有50%以上的房屋是由政府提供的，香港这一点也很像。大家看香港的夜景灯火辉煌，我在香港也工作过六七年，香港有一半的房子就是由政府提供的。房屋自有率上升的速度非常慢，所以导致它的二手房市场受到一定的影响。同时存量房屋的质量能否满足要求也是一个问题，如果你的存量住房质量很差，它的市场也不会有这么好的发展。美国的二手房市场之所以这么庞大，每年有500万套的交易量，在很大程度上是因为它的房屋结构是由独栋的房子。我们看它的成交构成，80%是独栋的房子，联排、公寓或者是其它形式的占比都是很小的。人口流动和住房转换的频率从根本上决定了房屋流通率以及二手房的空间。美国的二手房市场爆发，于美国的郊区化人口流动和移民有根本的关系，特别是那些学校比较好的镇，流通量非常大，因为它的地税非常高，可能到3%、4%，甚至到5%，只要有孩子上学，上完学，这个房子立马就卖掉，搬到其它的地税低的地方，所以流通非常常见。人口流动对出租市场的作用也非常明显，二手房的出租市场，住房换手率高达30%，是交易市场房屋流通率的6倍。特别是一些大都市，在纽约有一句玩笑话，说纽约基本上是年轻人待的地方，那些年轻人在干什么呢？他们调侃华尔街有一个玩笑话，说有30%在忙着租房、搬家，有30%在忙着找工作、换工作，还有30%忙着找男朋友、女朋友，都是刚毕业的年轻人，住在曼哈顿岛上，流通性非常大。

　　中国的二手房市场如何呢？我们看到目前的二手房市场主要集中在一线和个别二线市场。二手房的成交面积占比和成交金额占比在不同的城市差异比较大，但是这种爆发正在孕育中。即使是一线城市，目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空间。即使是北京、上海这种城市，流通率的占比也还是非常有限。前两天我跟几个做PE投资的朋友来做一个上半年投资状况的总结和下半年的展望，忽然凸现有些项目，特别是一些产能过剩行业有很意外的波动，最后得出结论，一线城市因为种种原因，被低价斩仓卖出的房子，比投资那些产能过剩的行业的收益都要好。

　　二手房崛起的条件应该说已经逐步具备。存量的商品房规模已经足够大，目前商品房存量已经超过1亿套，如果考虑目前在建施工的规模，2015年应该到1.25亿套。同时，我们城市家庭房屋的自有率已经很高，考虑到中国城市常住人口超过2.5亿是农村流入的非户籍人口，多数并没有进入商品房市场，如果把这一部分扣除的话，重新计算中国城镇户籍家庭的住房，2015年会超过70%。这么高的住房自有率，是二手房市场崛起的一个重要条件。同时我们新一轮人口流动的趋势正在形成，人口在不同城市，以及中心和郊区之间的流动会带来二手房交易，特别是租房市场的巨大的需求。这不是一个下行通道的市场，而是一个在上行的起点上的新的房地产市场。

　　二手房市场的空间和机会主要表现在三个领域，一个是交易佣金，第二个是广告的支出，第三个是配套的服务。二手房交易佣金规模取决于交易额、经纪人参与比例、佣金率三个变量，以美国为例，2013年美国二手房交易额为1.2万亿美元，经纪人参与完成的比例为91%，佣金率为5.2%，三者相乘得出的佣金是600亿美元。从国际经验看，佣金率在3%到4%是正常的水平。中国目前的佣金主要集中在前5个城市，佣金率平均在2%左右。第二个是广告支出，第三个是配套的服务，在美国二手房的交易环节非常复杂，涉及众多的行业，每年相关的服务费用超过200亿美元。

　　房地产市场发展到今天，如果说过去十几年市场很简单，政策弄得很复杂，未来这段时间我们会发现，房地产调控政策已经非常的简单、清晰。市场本身变得非常的复杂。这就促使我们业界需要做更多更专业的细分的深入分析。谢谢各位。

　　主持人：感谢巴曙松先生为我们带来的精彩演讲。接下来让我们掌声有请今天下午最后一位奉献演讲的嘉宾，德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平先生。蔡洪平先生的演讲题目是“房地产市场整合期的金融策略”。

　　蔡洪平：除了巴曙松富有性感的语言表达之外，这个音乐也是我最喜欢的，我在40年前参加过西沙海战，我会跳红色娘子军当中的一段芭蕾舞，我今年60岁了，还能表演这段。

　　刚才巴曙松先生讲的美国二手房的交易问题，我非常赞同，我猜想他可能在美国也买了一套房子，否则他不会有这么深的了解。我去年在美国也买了一套房子，最近两个朋友也在美国买了房子，在1200万美元左右的交易额是4%左右，在500万以下是6%的佣金，这6%是买家和卖家各承担3%的。美国的二手市场值得中国学习，他们跟股票市场是一样的，它的房子记录非常详细。美国的房子分三波，第一波是一战以后一次大的新建，第二次大的建设是在二战结束以后，第三次是上世纪90年代以后，基本上都是木头建筑，它的资料详细披露到像招股书一样，那个房子曾经修过哪个柱子等等都有纪录。如果披露不充分的话，他的前主人都会被告。我相信中国这个市场也会建立起来，但是中国的费用不会太高。不同的地区不同的费用，这个文化不太一样。

　　目前整个中国的房地产业在国际资本市场上的估值是历史最低的阶段。我们看这张表，恒大今天的市盈率是3.3倍，也就是说它做到100亿的利润，才能达到300亿的市值。大部分的房地产公司目前PE都在5以下，富力是3.58，SOHO中国是3.69，绿城中国3.51。当然也有高一点的，像中国海外就是8.12，稍微好一点的企业是6到7左右。目前这个市场估值非常低的原因是什么呢？我看很大的一个方面不是国外资本市场对中国房地产不看好，而是目前全世界都对中国房地产的发展走势和政策取向不明确。目前购房者不清楚到底该不该买，这比房地产暴跌还要更加可怕。资本市场有一句俗话叫“不怕你跌不怕你涨，就怕你不交易”。目前这种现状在房地产市场维持时间长的话，我相信未来一两年会出现很大的下滑。今天能不能做交易，至少有很多人认为房地产市场还有希望往上走。目前这种不确定的情况和市场很低的估值，这是目前我最担忧的局面。

　　正因为如此，在过去的两年时间里面，除了有5家房地产公司做过配股以外，90%的房地产公司都没有做股权的安排，大部分都是安排债务融资，或者债务再融资。在去年香港资本市场，中国房地产企业再融资在150亿到180亿美元之间，今年还没有结束，但是这个势头可能会比去年低一点。目前在香港上市的很多公司也非常困难。目前在香港发行的股票，大部分叫自摸，理论上说这是违法的，所谓的自摸就是我发行股票的时候找一些朋友来帮忙，大家买过去。我知道有的的过程中，后面有拖底等等安排的，这里面对小投资者是不公平的，但是也没有小投资者来买你的股票。这种所谓僵尸般的人工发行不是正常的房地产上市。当我做碧桂园上市那一年，有17倍的市盈率，我做潘石屹上市那一年差不多15.8倍市盈率，绿城上市的时候是15.9倍的市盈率。

　　目前上市这么困难，大家为什么还要上呢？还是有它的道理，因为上市以后可以发债融资。目前在香港发行债务融资，国企的平均成本应该在4%左右，最优秀的民企在7%左右，差一点的地产公司融资成本大概在9%到11%左右。即便是这样做，也可以拿到8%到9%的利息，也比房地产公司在国内的融资成本要低。所以人们还是想去香港上市融资。我也不知道为什么A股市场经常被一些政策左右，房地产公司在A股市场上不能融资，是全世界没有见过的一个奇怪的现象。所以我认为A股市场的融资对地产的封闭或者偏见是非常愚蠢和不应该的。既然是一个产业，为什么这样说人家呢？过去15年所有的房地产政策都是把供应减少，要么就资金供应减少，要么就土地供应减少，最后实在控制不住了就把交易控制住，我认为中国房地产市场的不正常，不是老百姓的事，不是地产商的事，是中国政府一手造成的。我们感谢这届政府，基本上还行，不轻易动地产，不轻易干涉地产。我跟国外的投资者说，中国房地产在中国政府这么残暴的蹂躏下还能够健康的成长，我认为这个产业是很了不起的，哪有一个行业会被政府这样反复蹂躏，最终还能有今天这样的发展，我认为是非常不容易的。

　　说完融资以后，现在要做什么？我认为我们今天的眼光不要更多的关注拿地，从我自己的内心来说，我劝企业跟政府要保持若即若离的关系。前两天看到一个报道，说中国的官员腐败大多都跟房地产有关，这到底是政府的责任还是企业的责任？、

　　现在与其拿地还不如整合市场，即便今天表上看到那么多上市公司市盈率很低，但是一旦有兼并收购概念的房地产就会涨。有一个叫华南城的企业，是一个商业地产，被腾讯收购以后，华南城现在市盈率就很高。达到将近8倍的市盈率。趁资本市场低靡的时候，包括资本市场碰到困难的时候，就是一个整合的最佳时机。一个成熟的市场是通过整合完全全过程的。单边的发财，单边的萧条，而没有整合是不可思议的。在整合的过程中，有些的企业，有些的管理，控制成本，反周期操作等等，像龙湖这样就做得非常好，他们能够对周期有很好的看法，对政府关系有很好的处理，对房地产开发节奏有很好的把握，对成本控制也有一套，对管理的机制以及内部的管理很有底气，这些公司可以走得很远，这些公司扮演一个整合者的决定。目前资金准备充分的话，完全可以通过整合来促进发展。收他的股权要比收资产远远便宜很多。这个时候与其去拿土地，倒不如向市场寻找合适的收购对象。中国房地产市场整合的高潮和黄金时代已经到来，让我们在这个时候整合地产市场，在整合中使中国的房地产市场有一个很好的发展。

　　主持人：掌声感谢蔡洪平先生。接下来进入今天下午第二场博鳌主题辩论会。“优胜劣汰，适者生存”不只是大自然的法则，也是市场行为的规则，只有更强者才能在竞争中胜出。在行业下行之时，率先看到尽头的企业总会先人一步。博鳌主题辩论会二的议题是：房地产的活法。首先，请出主持嘉宾上台就坐，有请：新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生

　　还有我们的辩论嘉宾：歌华中奥投资有限公司总裁吴振绵先生

　　金地集团董事、金地商置集团行政总裁徐家俊先生

　　三盛地产集团常务副总裁梁川先生

　　深圳市振业（集团）股份有限公司副总裁李伟先生

　　正荣集团有限公司副总裁黄超先生

　　金科地产集团股份有限公司营销定位中心总经理方明富先生

　　房多多网络科技有限公司副总裁金治国先生。

　　欧阳捷：大家下午好，这是我们今天最后一场嘉宾对话，时间可能有点晚，现在是5点05分，我们有40分钟时间。我先抛个砖，把各位嘉宾的观点引出来，希望能够释放大家的光彩。

　　今天的主题是下行通道，但是这个下行通道是我们今天最大的分歧点和争议点。市场是不是在下行？真理越辩越明，我想不仅仅是我们观点的初衷，通过嘉宾的对话，能够使我们的辩论辩出一个真正的对大家有启发、有借鉴的东西。在这个过程中，我们希望嘉宾的辩论能够热闹些、精彩些，所以过程中我可能会不时地插话，如果打断了，不是对各位嘉宾的不礼貌和不尊重，而是希望辩论更加热烈一些。

　　下面我想抛一点观点，昨天在闭门会上我讲了四个观点：第一，房地产市场依然很好，今年下半年会比上半年更好。第二，可能在座有很多媒体，媒体也希望讲一些让大家担忧的事，但是我们认为这个市场可能没他们想的那么差，特别是7月份的数据一旦出来以后，我们大家会发现，同比、环比一定是双降，但是双降不意味着市场不好，我们也希望大家要更好地、更客观理性地看待这个问题。从2007年起，6月份就是历史的高点之一，所以我们认为，从环比来看，7月份不会比6月份高。同比因为去年是超常发展，所以去年很高。第三，金九银十一定会来，过去几年9月份一直是历史第三高点，所以下半年一定不会差，政府的政策以及企业的销售业绩已经把市场的预期在逐步扭转。第四，我们觉得未来还有白银的30年时间，我先抛这些观点。

　　我们第一个问题想请问一下正荣集团的黄总，大家都说福建的企业在市场下行的时候反而特别激进，到底是不是这样的？是源于他们对市场很理性的客观判断，还是福建人爱赌，我们先听听黄总对这个问题的看法。

　　黄超：感谢欧阳总，把第一个问题就提给了我，对于市场大势的判断，跟刚才欧阳总抛的这个观点，我们也是一致的，对于中国房地产未来的大势，我们还是比较乐观的，也是看好的。主要原因有这么几个：第一是我们国家住房需求的量很大，2013年住房交易量达到了13亿平方米，而且我们判断，随着城镇化的红利，包括户籍制度改革等大的政策逐步的推进，我相信中国住房的交易量会在11亿到13亿平方米，每年在这个高位上运营，所以我们觉得中国未来的市场需求还是比较大的。正荣集团判断大势这一块相对也比较乐观一些，对行业未来的发展我们也不悲观。

　　欧阳捷：正荣集团今年上半年的业绩应该是不错的，从你们覆盖的主要的区域，你们以华东、福建为主，从你们的区域市场来看，你们怎么看待各城市的市场情况？

　　黄超：因为我们国家的房地产市场跟其它指标是一样的，它就是结构差异性非常大。我们参与了一些中部市场，像在南昌，还参与了福建海西经济区，包括去年刚刚进入了长三角区域，这些市场分化导致的一些结构性的优势区域也会体现出来。我们分析，在下一步的发展中，有可能不会是每个项目、每个城市、每个公司都赚钱，但是如果你是经过精挑细选的，在分化背景下的结构优选的城市、项目和运作的产品，我相信机会还会非常好。今年上半年正荣集团的交易量同比增长比较乐观，上半年完成了90亿的销售，下半年我们有一些新项目入市，今年的目标不能说百分之百完成，但是完成80%到90%我们还是很有信心的。

　　欧阳捷：接下来把第二个问题抛给三盛集团，也是来自福建地区的，你们对这个市场的判断是什么样的？我记得你们在去年接受观点采访的时候，李总曾经讲过一个话，你们的目标控制偏差是5%，你们今年的目标是多少？是不是还是控制在5%之内？你们有没有信心完成任务？这种信心从何而来？

　　梁川：今天所有的专家学者讨论这么多，重点不是在讲到底是上行还是下行，大家其实现在真正在考虑自己的差异化商业模式到底是什么，就我们自己的战略到底应该怎么走，不是大家一窝蜂地讨论华东区域好，我们的销售额有往上调整，市场不好就往下调5%。

　　我们公司是做制造业出身的，我们公司的企业文化，比较敬畏自然规律，比较敬畏经济周期，所以我们一直对自己的计划、目标和想要的方向会考虑得多一些，在我们内部有一句话“战略其实是选方向，如果方向对了，再远都会跑到目的地，如果方向不对，跑得越快，死得越早”。其实我们现在不是特别关注现在行业调不调控，我们每年都有自己的计划和目标，相对偏差控制也是比较好的，我们希望今年能突破100亿，实现目标的希望还是比较大的。

　　欧阳捷：今年比去年增长多少？

　　梁川：两个亿。

　　欧阳捷：是不是因为你的目标定得很保守，所以你才说完成目标偏差率很小？

 　　梁川：也不是这么讲，我们定得不高，但是大家也是全力以赴的。虽然我们没上市，但是对内地和香港上市的房企，每年我们都会做对标研究，这些房企的销售增长率、复合增长率、人均开发量、地域战略、拿地的差异化等等，我们都会很关注。我们自己怎么落实呢？我们内部现在的商业模式，我们把它总结为X+住宅+Y三元产业联动，经过我们整合成熟之后，我觉得还是很有潜力的。房地产开发商短期内还离不开住宅这个现金流来源最大的行业，利润相对也较高。我们集团的利润相对还不错的，当然这可能跟我们谨慎拿项目有关系，利润率是我们比较强调的。住宅还是我们的核心。X和Y是什么呢？我们把它定义为轻资产、重服务的第三产业，我们现在看到很多工业园区，这种绝对不是我们选择的方向，第三产，轻资产服务为主的产业，它再往前推一步，它一定是一些改良，是一些微创新，所以我们把X定义为文化加物业，Y是老少配，就是适老住宅和亲子住宅等等。

　　欧阳捷：有些企业在行业的业绩往往不错，但是把自己的目标定得很低，号称自己提前几个月完成了自己的目标，三盛似乎是体现了稳健的风格。我再补充问一句黄总，正荣今年的业绩目标比去年的目标提升了多少？

　　黄超：我们是房地产的后来者，发展也比较迟，今年我们公司的销售目标是去年的两倍。

　　欧阳捷：你们现在还在追求速度？

　　黄超：去年布局的一些城市和获取的土地项目，都在今年年中和下半年陆续上市，去年是120亿的销售规模，今年要过200亿。

　　欧阳捷：看来同样是福建企业，大家对市场的判断都是好的，但同时对业绩的追求和看法还是不一样的。接下来我们想听一听关于南方市场，像深圳、广州，我们觉得这个市场也是比较有意思的，在上周五，我在观点网上发了一个专栏，讲到上海土地市场的窗口期正在消失。上周苏州有22块土地推出，无一流拍，紧跟着上海从29号开始，连续三天推出的土地溢价从41%到70%到50%，而昨天土地溢价又达到了50%。这周上海还会再推出几块土地，我相信上海市场会趁机来推出这个土地，抓住这个市场回暖期，一线市场如果回暖的话，很快会蔓延到二三线城市。所以我们觉得这个市场的变化会很大。当然北京不一样，北京目前还看不到起色，广州和深圳目前的情况怎么样呢？我们想听听深圳振业的李对这个市场的理解。

　　李伟：我对房地产市场还是比较乐观的，我不同意现在是一个下行期，我们振业主要是把深圳作为大本营，这几年因为深圳推出的土地比较少，我们也在外地有一些开发的项目。从上半年的情况来看，在深圳项目的销售还是比较符合我们年初制定目标的，预期还是能够满足的。外地的项目包括西安和长沙，销售情况也比较好。我觉得房地产市场如果说在政府的财税改革没有完成之前，大不独下行的可能性是比较小的。2013年市场发展那么好，今年上半年遇到一些困难，最先着急的还是地方政府。

　　欧阳捷：是不是深圳的土地供应量很小？城市的房屋供应量也小，所以导致成交量比较小？

　　李伟：传统的一线城市中，深圳每年的一手房成交量也是最小的。二手房的成交量远远超出一手房。

　　欧阳捷：广州的情况呢？

　　李伟：我对广州的情况不太了解。

　　欧阳捷：现在国外的机构唱空，经常讲中国的房价高、中国的泡沫，他们讲的时候经常拿一线城市来讲，特别是拿北京来说事，但是我们看看别北京的房价是不是高呢？我们不知道。我们拿无锡来做比例，我们在无锡也做项目，无锡是全国十大经济强市，但是无锡的房价大概就7000多一点，100平米也就70多万，欧美国家哪里找这么便宜的房子呢？我觉得这些外国的机构真的不懂中国的房地产市场。他们不懂，但是我们懂，我们想请教一下歌华中奥的吴总谈谈你们对北京和北方市场的一些看法。

　　吴振绵：我们在北京是很不足道的，有两个楼盘都不大，两个都叫奥林匹克花园，东边一个，西边一个，东边干了11年了，这个项目开结束了，房价从开盘4760涨到现在4万一平米，东半也是开发很长时间了，但是由于周边的环境不太好，在北京的西南角，相对也是北京比较落后的地方，所以我们前期的房价上不来，但是到去年的时候，北京要举办园博会，这个园博会建好，地铁一通，我们的房价就上来了。我们一共30平米的房子，后面7万平米的房子利润和前面23万的利润差不多。
有这个机会也难得跟大家交流一下，说到下行通道这个事，从早上吃早餐的时候，大家都有不同的看法。有时候我倒是觉得，这个下行通道就现在的情况来看，确实是往下走，就包括北京也不像去年那个火。

　　欧阳捷：北京的情况跟自住房政策有关系吗？

　　吴振绵：没有。我们这个房地产行业无论是打压还是调控，我们都是经历过的，这一届政府已经把它回归市场了，这需要一个过程，这个过程当中，不管是从弯路回来，还是绕走一段，毕竟还是有个调整期，这个调整期一出来，老百姓就观望。我们在三四线城市还有一些楼盘，感觉就更明显。

　　欧阳捷：在哪些地方？

　　吴振绵：东北、江苏、海南都有。

　　欧阳捷：都感觉到下行了吗？

　　吴振绵：也不能说都感觉到下行，但是感觉销售量下降了。

　　欧阳捷：你感觉到销售情况不太好的楼盘多一些，还是感觉销售楼盘好的楼盘多一些？

　　吴振绵：肯定是销售慢的比例大了，所以才感觉到有压力。举一个简单的例子，比如我在东北有一个楼盘，2007年拿的，这个地方的石油产量在不断往上升，有石油的地方，肯定经济环境都不错，老百姓都有钱，有七八万产业工人，当时就决定进来，但是2007年我们拿了地，2008年开始准备开盘，结果油田自己拿了地，他们地价又便宜，自己又贴钱，很便宜的卖给他们的员工。

　　欧阳捷：我对北京市场不是特别了解，但是我提个观点，我们听听吴总的意见，北京的自住房政策，去年我问过秦虹老师，这个文件的标题是关于北京自住房和保障房的若干意见，但是通篇里面只讲了自住房，没有讲保障房，这个文件是不严谨的。当时秦老师跟我说，这个文件是为了应景的，当时不得不出，房价高涨，赶快出一个文件。但是这个错误的东西一直执行到现在，因为这个自住房政策使得它把房价拉低了，很多刚需去买自住房。我不知道我这种理解是不是对的。

　　吴振绵：我对北京市场确实是不太了解。

　　欧阳捷：北方市场谈完了，我们谈谈西部市场，金科是在重庆起家的，现在是一个全国发展的企业，重庆金科今年上半年业绩非常出彩，完成了70个亿，销售金额、销售面积、销售套数三项领跑重庆楼市。我们想请教一下方总，是您抢了别人锅里的肉，还是说这个市场确实很好？您觉得整个西部的市场到底怎么样？好还是不好？

　　方明富：应该说整个西部，特别是重庆，因为金科在重庆深耕了十几年，今年上半年在重庆完成了70个亿的销售，销售面积、销售金额、销售套数都排重庆第一，它不是说抢了其他人的肉，我认为整个西部市场相对都比较健康。从销售的角度来说，我认为重庆应该叫新一线，而不应该叫二线城市，连续几年销量排名全国第一。金科始终是深耕中西部。在中西部有很多差异化的市场机会选择，在西部做房地产要比东部辛苦得多，因为房价很低，我们今年上半年110个亿左右，如果放在东部的话可能是200多亿了，因为它的均价只有6000多。

　　欧阳捷：最后我们来听听房多多的观点，现在市场上说是房多多，但是大家觉得房子不够，到底够还是不够？房多多覆盖了全国30多个城市，今年上半年的销售目标完成是500个亿，下半年还有1000个亿，你们对这个市场的信心到底从何而来？你们觉得这个市场真的不好吗？你们为什么把下半年的目标定得这么高？

　　金治国：听了一天关于这个市场到底是好还是不好，我听到有说好的，也有说不好的，也有比较务实的说把房子卖掉就行了。我总结就是三句话：今天很难受，明天不知道，后天很美好。关键问题是明天到底怎么样，对房多多来讲，我特别赞同刚才梁总讲的一句话，我们今天在这儿预测这个市场到底好还是不好，我觉得没有价值。我觉得应该是在这里探讨我们作为房地产企业如何变，往哪个方向走，这才能让我们后天很好。如果说我们就等在那里说后天很美好，你不开始改变，不开始有些动作的话，你可能后天很难受，可能这个市场真的是后天很美好，但是并不等于你这个企业后天很美好，这是我们的理解。从房多多来看，整个市场现在怎么样，我们的案例是，整个市场现在越来越健康。为什么这么说呢？去年大家认为这个市场很好的时候，房多多一年的平台销售额是400亿，但是我们在今年上半年，整个平台交易完成了500个亿，也就是说市场上越来越多的企业选择电商平台在做交易。我们再回过头来看房地产行业，今天我们在谈互联网，看似很先进，其实房地产这个行业在这一点相当落后。我们的营销模式仍然是前店后厂的模式。我们认为，如果今天你不拥抱互联网，那你后天会很难受。从今天开始你去拥抱互联网，用互联网的思维考虑问题，不管是在营销环节，还是在后面的物业环节，你都会有很大的改变。

　　欧阳捷：金总的观点很鲜明，市场很好，机会很多，但是要拥抱新技术、拥抱互联网。

　　最后还有10分钟左右的时间，我们再谈最后一轮，请各位嘉宾抓紧时间，每个人大概两分钟左右。现在大家觉得市场总体还是比较好的，我们没有听到不太好的说法。现在有很多人在唱空，唱空一方面是媒体，但是媒体从哪儿来的声音呢？肯定是很多企业在叫。今年上半年大企业的销售应该说还是不错的，今年标杆企业不但销售额上涨了，而且销售均价，1到7月份下降的只有1家，上涨的有6家。50强企业中销售均价下降的只有各位数，绝大部分还是在上涨的，所以并不是降价来换取的交易量。那么是不是大型企业不错，小企业就不好呢？我们想先请金总就这个问题谈谈你的看法，因为你们代理的楼盘非常多，所以你们看看大企业的日子好过，还是小企业的日子也还不错。

　　金治国：延续刚才的观点，我觉得企业大和小在今天这个时点上看都很难判断未来的走向。我们一直在看我们关注哪几个生态方的角色。

　　欧阳捷：我说的意思是小企业觉得怎么样。

　　金治国：这个不矛盾，我认为大企业也好，小企业也好，在这个时间你要考虑的就是你生存的环境，在你生存的环境里面到底有几个角色。原来我们考虑的只有买方和卖方这个角色，但是在今天的互联网时代，当互联网平台出现的时候，你要完成O2O的整个流程，你这个角色可能是完成不了的，你可能需要另外一个角色加入进来，那就是房地产中介需要加入进来。

　　欧阳捷：可能我的问题提得不够明确，其实我是想问周边的小企业的日子过得怎么样？

　　金治国：如果从资金的角度来讲，可能会比较难受，因为毕竟大的企业资金比较雄厚，但是小的企业目前采用比较灵活的方式……

　　欧阳捷：不是采用什么方式，他们的日子到底过得怎么样？

　　金治国：应该是各种情况都有。因为静态的评价目前的企业活得怎么样，和我们去探讨我们应该选择哪种活法来讲，我觉得可能是选择哪种活法更重要一些。

　　欧阳捷：方总怎么看这个问题？我们觉得这些小企业活的状态怎么样

 　　方明富：我认为现在这种状况下，大小企业都有压力，这个压力来自于我们以前养成的高增长和高目标，我认为大家的感受都是一样的。在未来我们的企业怎么样去改变？在前10年养成了那种高增长的习惯以后，如何适应这种平稳的发展态势，这是非常重要的。

　　欧阳捷：我个人理解，大企业的压力来自于追求业绩的增长，小企业的压力来自于生存，您觉得这个观点有道理吗？

　　方明富：有道理。

　　欧阳捷：接下来请问梁总，您对这个问题怎么看？

　　梁川：这个话题其实蛮好的，因为这个世界永远都是大和小构成的，我们内部在探讨战略的时候，曾经有一个结论，我们觉得全世界所有优秀的企业都是从平凡的企业发展起来的，所有的大公司都是从小公司成长起来的，没有一家例外的，IBM、万科这些公司当年都是很小的公司。所以我觉得不要认为自己是大公司就很骄傲，诺基亚现在也已经完了，不要认为自己是小公司就没前途，像雷军的小米也可以做得很大。另外这个行业确实也没有那么悲哀，比如像手机这个行业，曾经几何，大家觉得就是做一个手机，能有什么前途？你看现在的手机企业，很多都活得非常好。房地产企业不管是大还是小，确实现在到了应该会被本原，去找自己的商业模式，去找自己的战略方向，这是非常重要的，如果找到了，将来小企业也会变成大企业，如果找不到，大企业也会灭亡。

　　欧阳捷：吴总您觉得企业小的时候，或者我们现在的小企业，他们的生存压力到底怎么样？

　　吴振绵：这个题目不是一两句话能说得清楚的。

　　欧阳捷：那请李总说说。

　　李伟：我觉得小企业目前肯定是比较难受的，主要是资金的问题，一个是融资渠道受限。另外如果是项目销售达不到预期的话，也会比较难受。对大企业来说，它的市场占有率也还是非常低的，它肯定希望通过行业的调整来提高市场占有率。不管是大企业、中企业还是小企业，最主要的是要找到自己企业的特点，能够按照自己企业的特点在市场上寻求自己的生存之道。

　　欧阳捷：最后请黄总再谈谈对这个问题的看法。

　　李伟：我觉得小企业目前肯定是比较难受的，主要是资金的问题，一个是融资渠道受限。另外如果是项目销售达不到预期的话，也会比较难受。对大企业来说，它的市场占有率也还是非常低的，它肯定希望通过行业的调整来提高市场占有率。不管是大企业、中企业还是小企业，最主要的是要找到自己企业的特点，能够按照自己企业的特点在市场上寻求自己的生存之道。

　　欧阳捷：最后请黄总再谈谈对这个问题的看法。

　　黄超：我觉得小企业现在面临的融资压力可能大一些，中等规模以下的企业更多的是要在结构分化中寻找一些自己的定位和机会，在选择项目、土地做产品定位的时候更加精细化，把自己的产品做得更符合客户的需求，我觉得小的企业也可以做得很美丽。对未来，我们还是持乐观态度，我们觉得未来大的需求比较旺盛，总量比较高。另外会有结构性的分化，不是每个项目都会赚钱，所需要的企业在项目操盘、项目选择和项目定位、服务方面应该更加有专业和研究的精神，能够把项目一个一个做好，不能像以前那样，拿到地造个房子就能卖，做个项目都能赚钱，这样的时代已经过去了。套用福建人的一句话，叫“爱拼才会赢”，我相信中国房地产未来的机会还会很好，房地产企业虽然会面临一些压力，但是明天还会比较美好。

　　欧阳捷：最后我们简单地概括一下几位嘉宾的观点，当然也包括我的观点。第一，这个市场依然很好，对于短期可能看不清楚，每个企业的看法不太一样，但是后天会很好。第二，小企业可能面临的压力比大企业要大一些，他们生存更难一些，但是小企业依然可以做到小而美。

　　我们今天的嘉宾对话环节就到这里，谢谢各位。

　　主持人：掌声感谢各位嘉宾，请各位嘉宾移步到舞台前合影留念。

　　尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们，今天下午的论坛议程到此全部结束。

（审校：劳蓉蓉）

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.com.cn（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。