直播实录（五）：2014博鳌房地产论坛

来源: [ 观点网 ] 时间: 14-08-08 12:29

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8月6-9日，观点新媒体主办的“下行通道中的房地产--2014博鳌房地产论坛”将在论坛策源地海南博鳌举办。众多经济学者、企业领袖、行业巨头等嘉宾齐聚，再启地产精英、博鳌论剑。

　　十四年来，博鳌房地产论坛伴随中国房地产发展过程中的每一次高峰与低谷，与行业一同成长，成为了房地产行业及上下游产业链范围内最权威、规格最高、规模最大、影响最广的顶级思想盛会。

　　观点网作为论坛官方网站，将对论坛进行全程网络图文直播，敬请关注！

　　专题：2014博鳌房地产论坛

　　直播实录（一）：2014博鳌房地产论坛

　　直播实录（二）：2014博鳌房地产论坛

　　直播实录（三）：2014博鳌房地产论坛

　　直播实录（四）：2014博鳌房地产论坛

　　贾康：大家好，我争取尽量说得简短一点。按照论坛的安排，我用下面这个时间段，谈一下自己怎么样看待上海、重庆两地的房地产税改革试点，和可以总结的一些启示。我知道方方面面非常关注房地产税的试点，在2011年启动这两地试点之后，不同意见、不同的评价有所体现，但是我认为讨论得还不够。我借这个机会，从正面简单勾画一下，我认为应该怎么样了解、认识和分析这两地的试点。

　　所谓房产税的试点，涉及的税种严格意义上讲，应该是称为国际上所表述的房地产税，或者不动产税。

　　虽然这两个地方试点的细则不尽相同，但是都包含着向标准的房地产税靠拢的取向。简单看一下这两地的特色：从不同的设计来看，上海主要是增量调节，它针对的是本地居民新购两套及以上住房和外地居民的新购住房（对外地户籍还无法取得全国联网的数据，在设计上相对简便，只要是非上海户籍的，你出手购房，就认定为是第二套及以上）。换句话说，你不出手新购住房，这个税就与你没有关系。其政策目标就是侧重于遏制投机炒房行为，稳定房价。而重庆方案的课税对象包括存量的独栋别墅、新购的高档住宅，它更侧重于对豪宅征收特别税，对这个政策目标作解读，就是包括了适当抑制高端消费的政策取向，当然也包括在调节房地产市场的同时，又调节了收入分配这个内容。实际上这两地的试点不能说只调节了哪一项，它们实施的调节都是多方面的，但是侧重点确实有些不同。

　　从税率上来看，上海的税率规定为0.6%，但是它还有一个照顾税率0.4%，另外它评估环节后，有一个打7折的规定，所以0.6%的有效税率是0.42%。重庆规定的是从0.5%到1.2%。从实际计税依据来看，两地都是先按照交易价、而不是评估值来征收。这在试点上我认为也无可厚非。上海只涉及增量，所涉及的评估价就是眼下成交的价位，没有必要又做一轮评估。重庆也是考虑先让社会可接受，原来的房子市场价位上怎么样有记录，增值的部分先不考虑。从免税方面来看，上海是按照人均面积60平方米免税；重庆是存量按照每户180平方米免税（也就是说，如果你这个独立别墅是180平米以内，你可以照样不交税），新购高档房是按照扣除100平米以后来征税。

　　简言之，在试点中间，上海只是正面涉及增量，但重庆涉及增量之外的高端存量。重庆之所以敢这么做，除了其它的因素之外，也是想趁着重庆还没有走到像上海那样市场高涨的局面，先把覆盖存量的制度框架建立起来。他们摸了底，重庆开始时符合存量征税标准的房子只有3000多套（“花园洋房”即独立别墅，排除了“双拼”、“联排”式别墅）。有人说这种对存量住房的税从未征过，要引起这些住户与政府拼命啊，会引出多少抗税事件啊，但实际上收得挺顺利，99%以上的都收到了，因为这些住独立别墅的人都是成功人士和富豪，犯不上为了一年一万、几万的税去跟政府拼命，那百分之零点几少数没征到的，主要是什么原因呢？就是找不到房主。当然咱们在内部说，你要想把这个事情按照规定往下做，也可设想，三年过后广而告之，各种媒体上政府的信息披露出来：请房主赶快跟政府部门联系，你如果再不联系，欠税的这个不动产充公。这是我纯粹假设的一个情景，但有类似的国际经验可借鉴，意在说明这点问题不是没有解决方案的。

　　虽然两地试点的出台存在着激烈的争议和明显的阻力，但是在先行先试的动作方面，他们都切入了实际的改革进程，积累了在这方面前所未有的本土经验，有利于逐渐凝聚共识。而且这两地都有柔性切入的考虑，力度上是有意收敛的，减少对市场的震动，重在搭建基本的制度框架。即使如此，我们还是可以看到，商品房市场上，高端成交量和价位受到趋向沉稳影响。试点运行不久，两地都表现了这方面可以观察到的变化。在这样一个简要观察之后，还要强调，除了这种调节效应之外，特别应看到这种制度变量还影响了人们的心理预期，这种预期上的影响在未来会随着我们的改革进程，在各方互动中间有更多的体现。我感觉社会高度关注房地产税改革，实际上这一心理预期已经在近期产生影响：可注意这一两年来，又加上越来越清晰的全国不动产联网的推进（会在城镇地区先到位），实际上这就促使二手房市场上很多原来看不到供应来源的住房供给，一下子涌进来，近来房地产的市场分化是与此有关的。

　　对两地改革实效的评价中，有一些非常明确的批评意见。试点启动不久，就有一种批评是说税收增加不多，另外一种批评是说没有看到房价急速下跌，动静不大，到底起什么作用？其实这都是一些非常表面化的评价。首先如果从住房保有税的角度观察，别那么性急，这个税是按年度征的，全年下来是多少？上海现在已经达到了几十亿的数量级，重庆要少一些（重庆的发达程度比不上上海，虽然它涉及了一些存量，但是它总体调节的是高端），但是不论怎么样，决不是像上半年那种“征不到几个钱”的情况。虽然对于整个国家税收来说，这点钱似乎不算什么，但是我们可以客观地判断，它开了一个头。我们要看到，柔性切入后，经过若干年改革，会看到较大规模收税的可能。在两地房地产税改革试点的最重要的任务，在一定意义上说首先不是简单地收钱，而是要在制度建设上破冰、试水。上海和重庆这样的城市，在中国城镇化发展过程中间，未来“人气”和人口规模还将上升，同时老百姓从中等收入往高收入阶段走，全国今后几十年有差不多有4亿人要从农村区域进入城市区域长期居住。大家可以想想这个潜在的市场和不动产保有环节的税基，应怎么测算。

　　还有另外一些收获：比如上海多年来想追求的不动产配置方面的调节目标，包括使新出手买房的人更多考虑周边地区，而不是像过去那样只盯着中心区，“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”——多年来都想做这种调节，但是过去的收效不大。这次，这个多年苦恼之处，却被一个小小的杠杆有效地做出了变化。我们注意到上海的房产税率有一个差别，中心区域的税率是0.6%，周边区域的税率可以从低，变成0.4%。这使很多人买房的时候，就选择了周边区域。这可说是在本土实验里，再次证明经济学的基本分析、基本逻辑，是可以理论密切联系实际、解释和指引改革设计的。

　　总之，房地产税调节的效果在启动初期不会太明显，因为太明显，引起的社会震动就会比较大。两地试点都是有意相对平缓地切入，但是长远来看，这个改革的效果是可以预期的。

　　进一步，我们就要注意到，十八届三中全会明确要求，加快房地产税立法，并适时推进改革，即中央已再次明确了这项改革的指导方针。两地试点形成的探索经验，将成为“加快立法”的本土实践经验，是非常重要的、很宝贵的信息源。现在在加快立法方面，业务部门的解读直接表述为“立法先行”，换一句话说，在立法先行过程中，今年两地试点是不可能再看到其它地方跟进的。而明年估计仍然会按照加快立法的要求，在立法程序上一个环节一个环节向前推。在立法过程中肯定会有很多的争议，在推进过程中我们应该理性讨论，而再往前推的时候，可能还需要避免陷入无休止的太多争论，要在以后的大框架下继续承认允许“大胆试”的某些弹性空间。

　　现在改革进入深水区的阶段上，确实必须更注重顶层设计，积极立法。前面一段时间有一种有点“震撼力”的观点，认为上海、重庆两地的试点已经被管理当局废弃，着眼点就是看到了“加快立法”这个说法。但是这个评价我认为是不妥当的，如果把前期的试点和新阶段的立法要求割裂开来，而对两地试点加以否定，是一种在“加快立法”面前不符合改革渐进逻辑和邓小平改革智慧、改革精神的不当解读，实质上是否定推动这一改革的前期努力，以及抹煞试点形成的本土经验对于立法的支持意义。其实这个改革方向已经被历年改革文件和最高决策层的全局部署所锁定，这次在“六十条”文件中再次明确了“加快立法”，是意向于实施改革，动真格。对于这个大方向我们应该有一个认知，企业界应争取在自己的生产经营战略策略里看得远一点：这一两年没有动作，并不意味着以后没有动作。

　　另外还有一种疑惑，这也是反复被媒体朋友们提到的：两地的房产税试点是在现有房产税条例基础上国务院批准的试点，到了三中全会《决定》提出要加快房地产税立法，是否是在合法性上对前期的否定呢？不能这么理解，其实对于《决定》中关于房地产税表述的“立法”，应该作一种动态的理解和把握。我们国家现在具体开征的18种税，有“法”可依的只有3种，即使这3项有“法”的税，对它相关的法的成熟度、合理性，也是无法作很高评价的，这是一个基本现实。所以我们应该实事求是地看到，现在所说的立法，其实涵盖面不是只覆盖到称为法的规则，而是要从法覆盖到法下面更低层级的条例、暂行条例，一直到我们法规体系里面仍然有效的官方确定的红头文件、白纸黑字的规则，这些都是我国现行法律体系的组成部分，但我们要努力把立法的层级和水准往上提升，以适应发展的需要。两地试点之所以并不违法，就是因为它是在这个法律法规体系授权链条之内的，而它的现实意义就是提供了先行先试实施创新的宝贵本土经验，应该肯定这种敢为天下先的实践试水，在渐进打开局面过程中的重要意义和作用。以后在加快立法和继续鼓励先行先试方面，也不能做互相排斥的理解，而应该把握为一种合理互动、承上启下的关系。

　　把以上这些做一个简要的考察分析之后，我简要归纳一下两地改革的一些启示。在已经明确加快立法、推进改革的方向之下，我们应该注意，在两地试点和各个方面认识和争议中，我们需要往前看，可提出加快立法过程中应该注重考虑的几个要点：

　　第一，中国住房保有环节的税收不能简单套用美国的普遍征收模式。媒体的朋友们过去报道我的观点往往只说贾康特别明确和坚定地主张要开征房地产税，但是往往没有跟上说，我同时强调了，在可以预见的相当长时间内，中国不能按照美国那样见一平米征一平米，必须扣除一个免征额，无论多富的人，他的第一单位的消费住房，是应受到免税待遇的，所有人在这个框架下是一律平等的。我认为这是一个很重要的政策要点，是让全体社会成员吃定心丸和相对容易接受这个新制度框架的一个很重要的客观要求。两地的试点足以说明，柔性切入的考虑，对我们通盘改革的可持续，有它的现实意义。

　　第二，管理部门应该更开明地披露相关信息。比如不少人质疑这个税这么复杂，能不能解决评估的问题。应该讲，没有问题，中国人并不笨，我们的硬件、软件、整个这方面的技术表现没有问题，而且我们在计算机网络技术和信息处理方面是有可能后来居上的，。前些年“模拟评税”试点可以表明，中国人在技术方面和管理方面不存在推进房地产税时在税基评估、确认、仲裁、技术设计、解决纠纷机制等等方面过不去的硬障碍。

　　第三，应该继续允许和鼓励不同利益诉求、意见表达，引导理性讨论。所有的利益诉求都应该有他表达的权利和空间，而大家最该推崇的应该是理性的讨论，各自摆依据、讲道理的过程中，寻求最大公约数，把局部利益和全局利益权衡好，形成现代财政制度应追求的人民群众长远、根本利益的到位。

　　最后一点，在房地产税这件事情上我们要学习借鉴美国进步时代的经验。现在在税收方面，房地产税是一个明显的“民主税”，它要放在地方政府层面，而且靠近基层，它和社区老百姓有千丝万缕的联系，这正好调动所有人关心地方政府“钱从哪里来，用到哪里去”，怎么样使政府提高透明程度，提高绩效水平，做好它应尽职的工作。当然，从这个税可联结制度建设来促进政府体系为“公众利益最大化”尽责，正是这样一种制度安排很好的切入点。美国进步时代就是在类似这样的过程中推动税制、预算、法律制度、公共意见表达机制等等建设，克服了它的矛盾凸显制约，没有落入陷阱，而一路走上世界头号强国的地位。中国在加强房地产税立法过程中，应该充分借鉴美国等国在前面的经验，而做好中国人自己制度建设、制度创新的事情。

　　这些看法请大家批评指正，谢谢！

　　主持人：谢谢贾康先生的演讲，我们今天演讲环节到此也全部结束。接下来进行的是本届博鳌房地产论坛第三场也是最后一场“地产精英博鳌论剑”。

　　与资本结合日益密切的房地产行业，仍然寻找着更多的途径，以获得资本的输血。在下行调整期，钱从哪里来？谁能在资本市场如鱼得水？本次“地产精英博鳌论剑”的主题是：“钱荒”了吗？

　　下面有请精英对话的主持嘉宾上台就坐，有请：中国银河证券股份有限公司研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强先生。

　　有请我们的对话嘉宾上台就坐：

　　住建部住房政策专家委副主任顾云昌先生

　　著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生

　　住建部政策研究中心主任秦虹女士

　　交通银行首席经济学家连平先生

　　瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理、首席经济学家沈建光先生

　　沿海绿色创投有限公司总裁夏向龙先生

　　歌斐资产管理有限公司CEO、诺亚财富创始合伙人殷哲先生

　　赵强：各位专家、学者、老总，上午好！刚才我听了两个专题演讲，咱们这个部分有三个主题，关于金融、商业地产和税收。关于这三个方面咱们展开一些讨论，我们先从房地产税这个问题开始讨论。

　　我经常也被投资者问到房地产税的问题，我也答不上来，刚才贾所长已经把这个问题讲得比较清楚了，但是大家还是有一些关心的问题，比如说在房地产税环节当中，从投资到卖房子，到二手房的持有环节，整个环节的税负好像是不低的，我们税收改革有句话是叫有增有减，增了房产税，我们会减哪些税的？这是我关心的第一个问题。第二个问题是税收的使用问题，老百姓其实对征税没有意见，如果这些税征来以后，真的能提高社区的品质，提高社区的学校、医疗，像美国那样的话，我觉得大家还是能够接受的，所以我想就这两个问题，请贾所长再展开跟我们谈一谈。

　　贾康：主持人提的两个问题都很重要。对于你的第一个问题，我认为房地产税除了立法有一个落实之外，和房地产相关的所有的税和费应该有一个通盘的整合。从土地批复开始，开发环节、交易环节，保有环节，现在我们看到的那些税和费，正税部分是体现着前面偏重，而保有环节缺失，住房保有环节无税可征，而费是偏多的，甚至在有些情况下有过多、过滥的情况，要整合这些所有的税和费。当然更重要的一点是土地出让金的地租也应该形成一个对应的关系，把它放在一起考虑。理顺地租、税收方面的关系，这都应该纳入立法里面。

　　您说的第二个问题，我们认为比较理想的是结合房地产立法的推动，在地方靠近基层的层面上，首先进入房地产税保有环节上的税收实征的状态以后，就要有非常有细心、细致的把钱从哪里来用到哪里去最大化的透明。美国的方式是非常值得借鉴的，一个地方政府，大到一千多万人的纽约市，小到只有几千人的镇，他们的税基每年都是由当地居民决定的。他们由当地的人选出他们认为品质上有公信力的人士，当然这种人也要有奉献精神，基本没有工资，他们要入户一一核对数据，不是按咱们理解的一大堆干部去做，是社区的贤达，先把数据搞清楚以后，然后把全套资料摆在全体社区居民面前，告诉大家我们今年要做这个事情，还有多少资金的缺口，这一块需要我们用财产税把它填上，这样算出每年的负担数，每个年度是可以有变化的。如果你觉得这个税率你不认同的话，你可以搬离这个地方，到一个公共服务不那么高，但我觉得过得去的地方，这叫用脚投票。

　　赵强：贾所长对税收非常有研究，我还想问你两个问题，第一个是税收改革下一步推进的时间点怎么办？第二点和海南有关的，海南的房子是季节性和度假的房子，它如果将来纳入房地产税的征收体系，它会不会课到一个比较高的税？对海南旅游岛的兴建和发展是不是不利的？我们国家有没有特殊的制度安排？

　　贾康：对于前面一个问题，政府已经明确提出，2016年作为全面改革重头戏，现在已经马上就要拉开帷幕，一步一步去出手往前推的财税配套改革，要在重点层面上建立。在这个问题上，房地产税是重点之一。我们认为无论如何，2016年以前加快立法应该会实现，到2016年以后，各个方面会更加考虑尽可能取得一些一致的共识，2016年年底之前把房地产税加快立法的事定下来，在2017年实施，这是可以推测的大致时间点。这里面出现什么不确定因素就不是我现在能看到的。我认为按照中央的意图，给我们剩下的时间就是两年，今年年底以前有望听到消息，国务院把文本交到全国人大那里。

　　你说的第二个问题，关于海南的问题，房地产税在通盘的框架下，因为是地方税，应该给海南留出比较弹性的空间，可以针对性地研究海南的房地产税应该是什么样的，总体来说不会产生太大的问题，因为实际上拿到这样的物业的主体，他不会因为一年1%的税完全改变它的经营模式。

　　赵强：谢谢贾所长给我们分享这么多非常专业的房产税的信息。下面我想请教秦主任，关于资产证券化的主题您的演讲也很精彩，我们看到国外的一些基金都是上市的房地产信托，我们现在这一块，后面有没有可能在交易所这一块推进上市的房地产信托？现在这一块有没有什么障碍，或者监管有什么说法？

　　秦虹：我们房地产企业这个传统的行业过去发展很快，赚钱相对比较容易，未来面临新的格局一定要往前看。国内目前还没有真正的公开市场发行的REITs，但是我们有一个大胆的预判，我们认为这一定是一个方向，值得开发企业关注、学习、准备。一旦我们这个制度成熟，马上就能够见效，因为到香港上，毕竟境内、境外差别很大，只要国内有这个市场，对庞大的商业资产的盘活，提升它的商业价值意义是非常重大的，我们也很希望作为商业地产的投资人，包括资本市场共同推动这个既有前瞻性，又符合实际，在国外非常有成熟经验的项目往前发展。

　　赵强：实际上是大好事，事在人为，关键靠我们来做。

　　秦虹：这是一个新事情，对很多决策者来讲，他可能一无所知，他不知道你说的是什么。对房地产融资，他们觉得风险是巨大的，所以不会理会。我觉得要把这个道理讲清楚，对房地产到底是有好处、有坏处，要把道理给他们分析清楚，这是我们这个行业内的责任。你自己行业都搞不清楚，你都不明白，你让监管层就方市场，让你来做，我觉得这也是不现实的，所以这就是我今天想研究的一个目的，就是看看方向，大家共同努力，推动这个事情发展。

　　赵强：下一个问题我想请教来自诺亚财富的殷总，您能不能简单给我们介绍一下你们公司现在正在做的一些事情，尤其是在房地产的投融资领域在做哪些有意义的创新。

　　殷哲：我们是做另类投资为主的，在房地产领域我们也是跟随中国地产的行业发展应运而生的。过去有了钱之后到底采用什么样的投资方式，其实中国的金融工具并不发达，所以我们在2009年的时候开始做这一块的业务，我们总体来说是为高净值的客户进行另类资产的投资选择。

　　赵强：在今年楼市有点调整的态势下，你们的客户或者你们的产品，无论是兑现到期收益还是发行，这一块有什么变化吗？

　　殷哲：从结构来说，我们主要是分为两种结构，一个是股权性的投资，这是真正的股权性的投资，我们跟很多开发商都有很多项目合作，都是股权性的投资，还有一种是债权性的融资，有很多地产融资的项目。总体来说，因为我们在这几年看到房地产市场开发商的并购格局其实是非常大的包括前面说6万多家到3万多家，未来可能只有几千家房地产企业，现在出现大的开发商越来越整合，越来越聚焦，从这个角度来说，中国的房地产市场也在集中。从股权性的投资来说，住宅市场确实有点下滑，尤其在部分区域，它的直接的影响因素就是销售和回款的周期变长了，进而会影响到一些项目。但是总体来说我们也可以看到，如果这个项目的定位是比较符合现阶段的市场发展，比如说建筑以刚需或者首改为主，能够有降价空间的，本身这个城市的价格是比较健康的，这种类型的产品我们整体的收益率还不错，尤其是在某些局部的地区，像福州、厦门、上海等地的项目，收益率还是非常不错的。

　　赵强：下一位我想请教顾主任，您是行业内非常资深的专家，您对这个行业有哪些新的看法和观点？

　　顾云昌：总的来看这个行业是下行和分化，去年是分化，今年是下行。我觉得房地产现在已经进入了一个新的常态。今天大家关心的一个是财税政策问题，一个是金融，当然今天没有讨论土地的问题，其实这三个方面是影响到房地产市场发展的主要因素。也就是说房地产发展到今天，基本面没有改变，我讲的基本面不是好的基本面，而是坏的基本面，这些体制性的障碍还是这样的。当前房价高的背后主要是地价高，今年上半年土地的价格和土地的交易量是下降的，土地交易量同比下降了5.8%，但是土地的交易价格同比上升了9%。房价开始在回落，地价没有回落，也许下半年会改变。

　　赵强：开发商说政府定的地价是只升不降的，所以它是阻碍了市场去库存的因素。

　　顾云昌：土地市场是垄断的，市场化的程度在一级市场没有体现，房地产市场一半放开，一半没放开，从市场经济来说，我们这方面还有很长的路要走。当然金融方面的改革，在房地产方面也是滞后的。我们要改变这些方面，才能真正实现房地产的不断发展。

　　赵强：我再问一个实际的问题，昨天恒隆的主席陈启宗问了一个问题，就是说那个70年产权到了以后怎么办？现在已经过了20多年了，有些期限短的物业，只有40年的，马上迫在眉睫了，恒隆做的商业地产、写字楼比较多，如果到期了再交出让金的话，对他来说损失很大，所以他很关心这个问题，他昨天问了两次，所以我想请问您，住宅70年到期之后，老百姓是不是还要续交这个出让金？商业地产的出让金要不要再交？政府怎么解决这个问题？

　　顾云昌：据我所知，到期以后要续，只要是政府没有特殊要求的话，就要续交，但是交多少还没有定。

　　赵强：可能续交一个比较低的地租的可能性比较大，大家象征性地交一点，但是这个金额很低。相当于土地使用费。

　　贾康：我插一句话，现在物权法里已经明确的不动产的使用权是用益物权，在它的相关土地使用到期之后，可以做暂期处置。我觉得现在是应该促进有关部门赶快给社会一个信息，省得这个东西扯到最后越来越紧张，就是没有得到官方的确定的消息。

　　赵强：下面我们讨论一个金融方面的话题，我想先听听来自企业的夏总的看法，您现在是做沿海创投的总裁，您跟我们分享一下，在您的工作实践当中对钱荒的感受。

　　夏向龙：钱慌的问题，我的感受是这样的，要从企业来看，觉得有两个钱荒，一个是投资大幅下降了，另外一个是从业人员减少了，今年上半年我看到钱没有投资减少很多，从业人员也没有减少，所以我觉得不存在钱荒这个概念，但是钱比较紧，这是房地产行业一直以来都有的事情。我做了很多的项目，我觉得好项目是不差钱的。

　　殷哲：我们感受到的其实不是钱荒，而是项目荒，就是真正的好的项目少，所以投资者的投资就有点收缩。

　　赵强：在房地产融资当中，资金的拥有者和项目的开发者当中的环节还是比较多的，在这个过程当中，怎么样打通这个渠道是一个关键。今天秦主任讲的REITs是一个方式，我想再请教各位，还有没有什么新的方式？除了REITs以外，还有什么新的方式能够降低这个交易的环节和降低交易成本？殷总你们做了一些结构化的产品是吧？

　　殷哲：我觉得现在是由间接融资向直接融资转变的过程。间接融资的资金成本比较低，传统的就是银行的贷款，但是它的风险也很大。直接融资就是用基金的方式，我们看到很多海外的模式跟中国现在发展直接融资的需求很大，它让投资者真正去承担风险，但是它的收益率跟这个风险对应。对于被投资企业或者融资企业来说，它的资产负债率没有那么高，它的整个风险降低，但是他可能会让出一些收益率，从这个角度来说，也是一种融资结构的补充和平衡。我觉得这是一个可用的方式。

　　赵强：你们的客户都是一些高净值人士，过去几年你给他们提供的房地产理财产品的收益在多少？能不能透露一下？

　　夏向龙：钱荒的问题，我的感受是这样的，要从企业来看，觉得有两个钱荒，一个是投资大幅下降了，另外一个是从业人员减少了，今年上半年我看到钱没有投资减少很多，从业人员也没有减少，所以我觉得不存在钱荒这个概念，但是钱比较紧，这是房地产行业一直以来都有的事情。我做了很多的项目，我觉得好项目是不差钱的。

　　殷哲：我们感受到的其实不是钱荒，而是项目荒，就是真正的好的项目少，所以投资者的投资就有点收缩。

　　赵强：你们的客户都是一些高净值人士，过去几年你给他们提供的房地产理财产品的收益在多少？能不能透露一下？

　　殷哲：如果说直接融资的股权性投资，一般的投资期限，短期的开发项目是3到5年，长期的可能更长，从这个角度平均一个项目，刚刚结束的几个基金，收益率都超过30%，但是未来几年，我觉得能够有百分之十几的收益率应该是很满意的了，这是股权性的投资。海外的情况也是差不多，很多的地产基金，它可能也能够获得大概12%到15%的收益。

　　赵强：我看一些数据，国外的房产长期收益率也就6%到9%，看来中国的收益还是非常高的，所以全球资金会不会再流到中国来投房地产呢？关于这个问题我想请沈首席讲讲，你说国外的钱流入到房地产，他们会投股市，还是投房地产项目，还是有其他的考虑？

　　沈建光：年初的时候中国的钱还在往外流，我看国家外管局出来的报告，年初是大幅的外出。但是现在为什么一下子改变了预期呢？就是大家对现在的判断改变了，当时投资者担心房地产崩盘，现在出现一些好转的迹象，我认为这是宏观政策的变化对这个改革的预期非常重要。我觉得海外的基金经理和国内的基金经理相比，国内的相对更悲观，这里可以看到估值还是有差距的。万科在香港上市的估值要远远高于在A股上市的估值。为什么那么多钱现在囤在香港呢？就是等10月份的沪港通。很多海外的基金经理都跟我反映，他说QD的额度没有，表面上我们大放QD，但是对每家投资者来说，你想增加QD也增加不到。很多钱进来，我觉得它是准备一旦放开，它还是要投。那么投什么呢？海外的投资者一般都是投蓝筹股的，蓝筹股就是金融、地产，这是很关键的投资标的。还有一个因素就是全球资产配备问题。美国的一个股票投资基金就有上亿美元，那跟国内的规模不能比的，它对中国的投资增加一点点，对我们有很大的影响。

　　赵强：现在看来我们对钱荒的事情也不用太担心，中国的房地产市场可能下行也不是一个确定性的结论，平行也好，振荡也好，都是有可能的。国外的钱又那么多，刚才殷总说，中国的地产收益即使没有过去那么高，但是也有两位数的回报，欧洲那边现在都负利率，我们通过这个讨论可以得出的结论就是对未来也不用过于悲观。
由于时间关系，我们这场对话到此结束。

　　主持人：谢谢赵强先生，也谢谢各位对话嘉宾的精彩发言。请台上的嘉宾留步，工作人员邀请其他嘉宾上台，我们一起合影留念，谢谢！

　　主持人：尊敬的各位来宾、朋友们，欢迎大家再次回到2014博鳌房地产论坛大会现场。

　　时代在发展，行业在发展，从传统的住宅地产起步，中国房地产即使起伏不断，仍然坚持向前。无论是商业、产业、文化、旅游的多维度结合，还是创造全新产业模式，都让人敢于梦想更多的未来。下午的论坛主题就是：地产云计划：从传统到未来。

　　议程将分为三个环节，每一个环节都由演讲及博鳌圆桌组成，我们首先进入：博鳌圆桌之一：文化旅游地产的建筑符号。

　　首先有请本环节的第一位演讲嘉宾上台，他是：清控人居集团董事刘力先生。刘力先生的演讲题目是：城市发展与绿色人居新方向。有请刘力先生。

　　刘力：大家下午好！讲一下城市发展和绿色人居的话题，有三个观点，三点建议。

　　第一，房地产投资暂时下行，中国建设总量将持续增加。中国不会听下城市化的脚步，城市化率将从50%左右提高到60%，但是具体的数字并不重要，重要的是具体的发展路径。国家新型城镇化确定未来建设重点将从中心城市向中小城市及乡村转移，只有明确了发展路径，才能具体地规划未来城市人口所需的基础设施和住房。从2011年开始，中国历史上第一次城市人口超过了乡村人口，城市化水平超过50%，使数千年来农村人口为主的城乡人口结构发生了逆转。从此中国不再是农业人口大国，不再是以农民为主体的国家，而是以城市人口为主的国家。中国人生活方式、生产方式、职业结构消费行为以及价值观都会发生深刻的变化。由于有城市化进程巨大的推动力，城市建设的量和速度总是会相当可观，这是欧洲的一个数据，左边三根曲线，最下面一个代表的是路网的建设，中间一根是人口增长，最上面一根是建成区域，永远是建设速度快于人口的增长。

　　第二，区域发展重点向城市群地区逐渐集中。国家的新型城镇化规划提出城市群为新型城镇化发展的主体形态，在国家层面，划定了三个巨型城市群：京津冀、长三角和珠三角。规模了4个国家级的城市群，包括成渝、中原、长江中游、哈长，再往下一级还有18个都市群。这样一个趋势在国际上也是一样的，只不过人家比我们早，这是美国的10大巨型城市区，这10个巨型城市区里面住着1.97亿居民，占美国人口总数的60%，美国绝大部分人口住在这10个城区里。欧洲也是如此，形成一个巨大的城市群。中国也是一样，首先是京津冀三个城市。然后是长三角和珠三角，构成中国三个世界顶级的城市群。下面就是环杭州湾城市群、南京城镇群、长株潭城市空间，还有太原、合肥、济南等等城市群，这张图上表示出了中国10大城市群，这是未来中国城市建设的重点，也是地产开发企业应该高度关注的重点。

　　第三，网络化、多中心空间布局是城市群发展的趋势。珠三角和长三角都市群内城市联系更加紧密，形成了网络状的都市群形态。长三角都市群里有许多重要城市，但仍旧在很大程度上依赖于上海作为核心。珠三角都市群则略有不同，也有很多重要的城市，但是香港和广州形成了两个核心。两个都市群的城市增长离开时分散而变得不那么集中，这是必然的现象和过程，因为核心城市不可能一直容纳不断增长的人口。京津冀都市圈的公共资源过度集中于北京，疏散城市功能势在必行。在这样大型的城市周边应该形成一个网络，有巨大的发展空间。比较一下，左边是北京的城市范围，右边是东京的。北京的城市范围大概半径在20公里左右，而东京的是在50公里左右。你说这两个城市的竞争力如何？一个在20公里范围内活动，一个在50公里范围内活动，当然它的经济总量和世界影响力是不一样的。这两圈都是50公里半径，也就是说这两幅图的比例尺一样，可见中国大城市，以首都为例，还有巨大的发展空间。

　　围绕这样的大都会，它不是简单的一圈一圈摊大饼的往外扩张，会形成一些空间结构方面的革命性变化，比如形成多中心，形成卫星群，形成不同的产业区，中间有绿色的走廊，有物流的集散，有各种不同的功能区。像城市走廊，以北京、天津为例，把它的人流、物流、资金流汇总之后，看出这样的联系，哪些城市之间的联系最紧密？那就是北京和天津，在这样的走廊里面，将来会形成大量的产业功能区块及居住人口。

　　这是清华的吴良镛院士提出的城市走廊发展新形态，采用“交通轴+葡萄串+生态绿地”的发展模式，即走廊式增长的城市发展新形态，不再是简单的摊大饼。

　　前面讲了三个观点，下面讲三个出路。

　　第一，应对前面说的中国城市未来发展的模式，应该深耕城市群地区，不管是大型房企还是其它的机构，应该更多地关注，因为城市群地区将是中国未来城市开发建设的主战场，要抓住大城市周边区域的发展机遇，开发各类产业地产、示范镇及重要交通基础设施之间的土地。

　　第二，主题特色产业模式。简单地盖住宅这个模式已经过去了，房地产下半场必须有文化类、产业类、养老、养生等等主题。

　　第三，全面提升人居品质。前几十年地产高潮主要解决了量的问题，但是无论城市环境、社区配套、产品品质都处在初级阶段，浪费巨大资源，而且是不可持续的，需要城市层面新一代人居规划，需要整合各类高端专业资源。做这些事需要一个理论框架的指导，这样的理论框架是现成的，清华大学吴良镛院士创建了人居科学理论，也得到了国家科技大奖，人居环境科学是指导城市开发建设的重要理论，它是指导城市建设、人居建设领域等多方面的。

　　我代表的清华大学人居建设集团，从事人居建设工作，是清华大学现在5个板块之一，未来专注于人居示范项目。我们所从事的项目涵盖了办公、教育、居住、医疗、养老、酒店、商业、休闲。实现五位一体的综合效应，不仅是针对市场、市民，针对政府提供增值服务，实现政府、产业、居民的多赢。

　　人居环境建设的理论框架在清华，未来人居的长期在清华。在资本层面、项目层面和专业资源层面，诚邀各位和我们一起合作。

　　主持人：谢谢刘力先生的演讲，接下来有请：观澜湖地产集团总经理洪刚先生。洪刚先生的演讲题目是：观澜湖：如何打造旅居生活范本。有请洪刚先生。　

　　洪刚：大家下午好！我讲的话题是旅游地产，其实说的是观澜湖模式，在这里也跟大家分享一下，到底旅游地产是什么。很多朋友问我旅游地产是什么。我说旅游地产其实就是四个字，就是“旅游地产”，但是有细分。目前我们对旅游地产的误区存在于，现在旅游地产的重心落在地产上，现在海南是旅游地产的一个重区，也可以说是一个重灾区。目前在海南岛开发旅游地产的基本是地产商，以地产商的思维模式在开发旅游地产。本质应该是什么呢？旅游地产的实质应该是旅游为新。旅游地产是旅游+地产，是先有旅游再有地产。大量的地产商目前利用了海南岛的政策来圈地占地，再以地产商的思维模式、规划模式和产品设计模式，来规划在海南岛的旅游地产。

　　主题旅游地产涉及到几个因素：品牌、运营和服务，这是任何一个旅游地产首先要考虑的问题，你的品牌怎么样，你的运营团队是谁，你的服务是不是符合市场需求，而不是单纯的土地购买，也不是单纯的固定资产投资。在这里更加强调的是生活方式，配套，现在观澜湖的旅游地产已经从旅游向旅居转变，旅游是一个短期的行为，而旅居是中长期的。目前在岛上的大多数人群，有的居住时间已经超过了半年。

　　这么多年观澜湖到底在做什么？我在观澜湖工作12年，也分享一下在观澜湖这么多年以来的一些观点。观澜湖是在打造旅游休闲产品，核心是经营和运营管理。观澜湖是如何做旅游地产的？从1992年观澜湖刚开始在深圳拿到一块土地，致力于打造以高尔夫为龙头产业的体育休闲产业，经过22年的发展，观澜湖已经从单一的高尔夫品牌拓展出9个板块，丰富了整体的产业群，有了各个板块的产业，在成熟的运营管理下，再来进行地产的开发。

　　我们的9大板块，第一个是“赛”，从1992年到现在，观澜湖已经成功举办超过200场的顶级赛事，高端赛事的不断引进，包括自我创建，打造了观澜湖国际高尔夫度假区品牌，从此确定了一些中国高端消费群体。从1995年开始举办了众多的赛事，在2001年邀请老虎伍兹访问中国，在业内引起很大的反响。在2007年以后，我们开始举办了高尔夫世界杯，我们也首创了高尔夫马拉松，这些赛事的引进和首创是一种经营理念，是我们对这一块土地的经营和细致化的运营。2010年我们在海口创办了高尔夫观澜湖世界职业明星邀请赛。这是到访观澜湖的一些明星，这是高尔夫世界杯的冠军。这是明星赛到访的一些欧洲影视明星。截止目前，观澜湖在全球五大洲有408个互惠球会。观澜湖在海南岛一共有10个球场。

　　第二是旅游，与华谊兄弟共同打造了海南文化旅游新标杆，打造“观澜湖华谊冯小刚小电影公社”，6月7日电影公社华丽开街，王中军、冯小刚、刘德华、成龙、马云，以及任志强都到观澜湖去看冯小刚电影公社的全面开幕。明天大家也可以参观一下，这是代表海南岛主题旅游文化的一个新项目，同时与华谊兄弟在当地有4个影城，其中有一个8000平米的，是华谊兄弟目前在当地最大的一个影城。这是冯小刚的电影《1942》的实景，我们是全部还原。我们在这里面有部分商业，目前已经进行了招商，包括餐饮、旅游、酒店，在这里面，每一栋建筑都是可以经营和使用的。

　　第三在个是养生。观澜湖在海口一次性兴建了168个温泉休闲场所，同时也跟香港港安医院做了一系列针对养生的运作，包括排毒养生之旅，未来在养生这一块也是我们的一个独立的板块。

　　第四个是住。在观澜湖新城我们引入丽思卡尔顿、万美、观澜湖独家酒店等多家五星级酒店群，将全球顶级品牌带入度假区内。其中丽思卡尔顿也是亚洲唯一一个以高尔夫为主题的度假酒店，在住的方面我们会与国际的顶尖品牌合作。

　　第五第六是娱乐、购物，专业的事情要让专业的合作伙伴去做。联合香港兰桂坊打造海南岛的娱乐新地表，聚集全球知名酒吧、餐饮娱乐、国际六大娱乐品牌，10万平米国际购物中心首期已经封顶，预计在明年开始投入运营。这里面的商业是体验式商业，以购物、体验为目的，在新城的商业有来自迪拜的模拟赛车、保龄球，在这里既可以举办比赛，也可以娱乐，同时还有目前海南岛唯一的一个真冰溜冰场，还包括橙天嘉禾影城。在餐饮方面我们也引进了一些特色的餐饮品牌。

　　第七个是学校，于伦敦大学、华南理工大学、海口市政府联合打造华南伦敦大学，。

　　在旅游产业运营的成熟的情况下，观澜湖从旅居地产角度出发，在这个角度我们考虑的更多的是我们的运营是从什么角度开始出发的，现在很多地产商、开发商是以地产开发的角度来看待旅游地产，来规划海南岛的产品，也就是说你们在海南岛所看的所有的旅居项目产品，它有很强烈的地产味道，而缺了旅居和养生的功能。观澜湖注重打造全球梦想旅居地。

　　这是我们的地产布局，我们创造了三合院的模式，它是三个独栋，它可以合成一个大栋，也可以分成三个小独栋分别使用。

　　目前海南旅游地产的困局主要是用传统的地产的思路来开发和指导旅游地产开发，资源性的土地没有得到最大程度的发挥，也是一个土地资源的最大浪费。

　　主持人：谢谢洪刚先生的演讲，请回坐休息，接下来有请：SKYLINE思凯来国际董事长李涛先生。李涛先生的演讲题目是：创意带来价值体验推动发展——NCLO的成功模式。有请李涛先生。

　　李涛：各位嘉宾，媒体朋友们，大家下午好！听了一天的演讲大家都比较累了，不过我希望这个PPT可以带给你们视觉上的愉悦，因为我有很多图片。

　　今天我的题目是“创意带来价值，体验推动发展”。经过昨天晚上激烈的精彩对话，各位地产大佬都不愿意承认地产下行，实际我们可以认为地产进入一个盘整调整状态。我们的地产现在已经到了寻求新的发展空间的时间，现在这个市场对大家来说是一个非常好的机遇。在传统地产遇冷的同时，我们发现文化旅游的发展是呈现一个迅猛发展的态势，是一个爆热的状态。从这些图片可以看到，这都是媒体报道的，在长假和休息日期间，各大景区爆满的场景。透过这些火爆的背后，大家确实可以感受到文化旅游的春天来了，文化旅游大发展的时机到了。

　　文化旅游市场面临着一个庞大的市场，大家都知道当GDP发展到2000到4000美金之间时，文化旅游业将呈现一个爆发性的增长，这是一个世界性的规律，我们很多城市的GDP发展已经远远超出这个数字，中国文化旅游的收入目前仅占GDP的4%，这和美国的25%、香港的10%等等数据相差甚远，所以大家可以知道它的空间有多大。据行业发展研究，到2020年，中国将成为世界旅游第一大国，所以大家可以感受到市场巨大的空间。

　　另外一个，有力的政策支持，从今年前半年开始，李克强总理就曾经推出三个主要的政策，推动文化旅游业的发展。7月2日召开的国务院常务会上又提出，要着力推动旅游业的转型升级，优化旅游发展的硬件环境，加大旅游基础设施的投资，提高旅游的品质和内涵。伴随中央的一些政策，各地政府也在紧锣密鼓地加快他们的文化旅游大的策划、大的战略布局工作。今年预计文化旅游方面投入将会是非常迅猛的增长的状态。我们的地产行业中，标杆的企业已经率先把文化旅游作为未来的战略方向。像万达这样的企业更是宣称把文化创意作为他们整个集团未来发展的目标，而不是做传统的商业地产。

　　综上所述，大家可以看到，文化旅游未来的一个远大的前景，思凯来国际作为一个在文化旅游方面的尖端企业，我们也和万达、华侨城这样的标杆企业进行了文化创意的实践，我们了解文化旅游在中国的发展是一个很好的机遇和空间，但是同时它也是一个专业性和综合性非常强的领域。所以通过我们的实践，我们把文化旅游的发展成功归纳成NCLO（N是自然，C是文化，L是生活方式，O是运营）。只有将NCLO完美结合，一个真正的文化旅游项目才能诞生，同时它才能变成一个人们可接受的，同时可运营落地的项目。

　　讲了这些，我想通过两个案例来给大家分享一下思凯来团队最新的研究成果，也希望通过这个案例的分享带给大家一些创造性的思考。这个项目叫做雪山水乡、怡养天堂，在昆明北部的一个小镇，这个镇是昆明的长寿乡和贫困镇，正值云南旅游二次大发展的优越时机，恰逢国家对旅游健康蝉翼的大力推动，这个镇迎来了发展的好的机遇，昆明北部也以这个雪山作为依托，大力发展它的文化旅游业，而带起整个区域的发展。

　　在这个项目中我们提出了“CETU”的模式，因为这不是一个旅游产品，它实际上是一个旅游新城的建设，我们提出“文化驱动、旅游修动、休闲驱动”的一个新模式。采用和谐发展的设计原则，打破了传统的旅游加地产的这种单一的发展模式，而带起更多的城镇化的多元发展，带给区域更多机遇。整个项目是一心八谷的结构，项目占有非常优美的自然资源，通过中央的平原地区的打造，远远可以看到这个雪山的美景，两岸山坡遍布了优美的村落。中央的稻田，我们把它改造成一个保留农耕的非常有特色的湿地，表现出雪山水乡的绝美意境，同时也保留了部分农田耕地的作用。在旅游新城的布局上，我们也把新城和老城并列在一起，让它们之间互相融合，互相带动，互相学习、互相促进，而不是传统割裂的方式。整个项目构成非常复杂，业态非常丰富，里边酒店有大概20余所，从品牌酒店、主题酒店，到精品酒店，有非常丰富的内容。

　　这个项目开发也是一种创新，它是由政府和开发商合作的方式，思凯来团队不仅仅是提供整个的创意和建筑设计，同时我们也利用我们的资源，作为资源整合商，为这个项目积极的输入旅游管理，城市品牌、旅游品牌推动等等很多的资源。

　　从一个水平的城市，我们再进入一个垂直的城市，这是一个叫海洋之尊的海洋主题度假区。我们希望它打造起符合世界第一大旅游国家，具有海洋魅力，海洋文化和中国文化相结合的标杆产品。这是我们的设计灵感，从海面看起来像一个尊一样的，周围的运河环绕着它，形成一个非常有活力的度假区。里边的海洋中庭带给你像水底迷宫一样的奇幻感觉。通过观光电梯又将人们带到150米高的空中花园，这些漂浮的泳池，上面有各种丰富的设施，带给客户一个身心的体验。

　　思凯来团队还有一个非常超强的阵容，我们4个董事，包括运营、投资平台、旅游策划、市场营销、开发平台等等，我们联合成一个专业的团队共同打造这个项目，我们希望能够带给世界一个有影响力的作品，在我们的推进过程中，我们也希望更多的有实力的土地拥有者和开发商能够关注这个项目，寻求更好的发展空间。

　　文化旅游的成功就是创造完美身心体验的过程，我们思凯来团队把“创造美好的纪念”作为我们设计的目标，让我们的客户真正融入到我们的文化旅游产品中去。

　　今天非常高兴跟大家分享我们的一些研究，也希望大家能够在博鳌房地产论坛上能够收获满满，同时也带回你们关于博鳌的记忆。

　　主持人：谢谢李涛先生，请您回坐，稍事休息。接下来，将开启博鳌圆桌第一个讨论环节。首先请主持嘉宾上台就坐，有请：著名地产评论人，城市文化学者王世泰先生。

　　接下来有请讨论嘉宾上台，他们是：

　　观澜湖地产集团总经理洪刚先生

　　加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生

　　海南“钻石海岸”和云南“佤山秘境”创始人滕威林先生

　　美国FADG设计咨询事务所首席设计师董涛先生

　　美国海斯兰德国际建筑师事务所首席建筑师、董事长冯莹女士

　　海南嘉地置业有限公司董事长朱岳海先生

　　广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士

　　王世泰：在我们这一轮对话开始以前，我想说我们这一轮对话可能是最受欢迎的，因为陈诗涛女士说了，博鳌论坛办到现在，一路荆棘、一路蔷薇，这两天专家们、精英们高谈论道，唇枪舌剑，刀光剑影，那是一片硝烟。但是我们今天下午可以走出究竟是上行还是下行，究竟是硬着陆还是软着陆等等沉重话题的讨论，我们今天进入一个诗意的、浪漫的、富有创意的文化空间，我不知道大家同意不同意。

　　坐在我身边的是观澜湖地产集团的总裁，同时我也透露一下，我跟他很熟悉，他是来自深圳的，深圳的观澜湖有顶级的球会、顶级的设施、顶级的高尔夫学院，刚才他介绍的海南这个项目，已经让我们看到打造人类第五级旅居的梦想已经呈现了。但是我不想说这些，我想告诉大家，洪刚先生其实是深港生活大奖的高级评审，他是一个高级休闲生活的专家。在这个对话中，我想请洪刚先生谈一谈，你做的这一切难道仅仅是为了观澜湖旅游地产的项目吗？你给到人心目中的究竟是什么？文化究竟占多大比重？

　　洪刚：主持人给我的话题对我来讲很沉重，我个人觉得在任何一个地产项目，任何一个项目开发，包括旅居，它都脱离不了文化。它通过某种文化的形式来形成一种聚合效应，吸引对这些文化比较关心，或者愿意接受这个文化的人群。在文化上，如何把它贯穿到地产开发中，大多数做文化地产的时候，是搞一个博物馆、音乐厅，做一系列文化主题的生活等等。但我觉得那只是流于表象。我在观澜湖的时间比较长，我更愿意强调的是高尔夫的文化。

　　高尔夫的文化是什么呢？上星期刚刚在上海参加了一个论坛，也是讨论高尔夫如何向平民化进军的话题，高尔夫首先是一种体育运动，只是500多年前由苏格兰人发明，并经过欧洲人的规则化，形成了高尔夫运动。高尔夫的哲学是遵守礼仪、尊重对手，高尔夫对你的着装有明确的要求，他的着装必须要带领，要穿短裤，所有这些要求说明你要对这个运动尊重，这是第一点。第二，守时，必须要准时开球，如果你迟到了，那么你要往后。第三个，在高尔夫里打18洞，根据比赛规则的不一样，你在前面的16个洞或者13个洞你打输了，后面也有翻盘的机会。观澜湖是把高尔夫的文化转化为居住中，把它融合到生活中去。

　　王世泰：下面请高志先生谈一谈。

　　高志：我们这个主题是讲文化地产的，文化的文是一个动词，话是一种传播，把这种文传播过去，文化本身是一种技艺。从我从业以来到现在设计了8个高尔夫球场，高尔夫是一种非常高级的文化现象，高尔夫不是一个简单的运动，高尔夫是个名利场，我看了很多打高尔夫的人，都是腰缠几十亿、上百亿的，但是他打不过一年只挣一千万、两千万的，所以这时候他心里受不了了，所以看那些很有钱的人，他们都拼命地练，都想超过别人。这背后体现的是一种企业家精神，通过这个来展示他们在另一个领域的另一种拼搏的文化，这是我的理解。所以我做美座球场的时候，我就想把男人好勇斗狠、不服输的精神体现出来。

　　王世泰：接下来这位嘉宾有点神秘色彩，我看了资料，他是海南钻石海岸和云南佤山秘境的创始人，他作为一个独立的研究人和投资人一定有他的见解，下面把话筒交给滕威林先生。

　　滕威林：谢谢王教授。谈到文化的问题，中国过去统一化、集中式的大项目型的思维方式，现在逐渐变成一种多样化、个性化和小项目遍地开花的时候，这实际上是城市社会的标志。不可否认，海南这样的国际旅游岛是需要像观澜湖这样的大项目，还有其它的一些大项目。但是一个国家十多亿人，它也有成千上万的企业，它是需要多样化的。我自己在多样化方面做了一点尝试，因为我认为中国已经进入一个悠闲度假的时代，相继产生了一个度假的产品，产生了未来悠闲度假投资的热潮。所以我做了这样的尝试，在海南清水湾，我们用500多亩地做了一个项目叫钻石海岸，在云南普洱西蒙做了一个50多亩地的项目，是一个佤族村落稻田泳池精品酒店，那里有当地的佤族，这些文化和我们主流的高尔夫文化不搭界，但是它是延续了几千年甚至上万年的一个文化，这个地方在解放初期的时候还是原始社会，它没有地主，也没有经济改革，直接进入社会主义，我们做了一个佤族酒店，像一个整洁的小村。这样的东西和现在中国的新农村建设结合的乡村旅游开发是一脉相承的，这样的东西有内生的生命力，如果是一个很大的项目，它需要很多外在的东西来推动它走，但像这种小型的，融入当地的文化，当地的人民都能够参与的乡村旅游项目，它会有一种内生的生命力，这是我做的一件事情。

　　另外讲到文化，中外文化的交流也非常重要，所以我最近翻了一本书，叫《第二人生的智慧》，这是荷兰的一位作者写的，我本书很有意思，我可以给几位嘉宾送一本，这也是一种文化的兼收并蓄，因为国外的今天就是我们的明天。

　　王世泰：我很希望得到这本书，我看到非常巧，你的结尾讲到中外文化的交流，我马上就看到了董涛先生。

　　董涛：首先谢谢各位，因为我们如果谈到旅游地产，我觉得是一个非常庞杂的体系，至少这里面链接了4个问题。第一个方面是设计师，第二个是开发商，第三个是运营商，第四是实际的消费者。如果在一个旅游度假项目中，我们要说它成功的话，有很多的因素。从文化这一块来看，它也是其中一个比较重要的部分，这是第一点。

　　第二，我觉得我们应该把文化归纳到你的价值点和卖点方面。文化为什么能成为一个项目的卖点？因为我们看到旅游度假项目有它的特点，它基本上都是位于自然风景区，作为设计者，我们必须了解这种自然状态下，原先的居民以及现在的居民他们吃的什么、用的什么，他们喜欢什么，他们每天出行的方向，以及他们日常的作息是怎样的。这些东西都可以作为我们旅游度假项目中最核心的卖点。

　　如果从这个角度说，同时对观澜湖的项目我们也比较了解，如果理解观澜湖的文化卖点，我有自身的看法，我觉得它的文化是它的自然因素，比如说你们的火山，我们知道观澜湖的高尔夫实际上是借用原始的火山地貌，我觉得这是对原始资源的敬畏，同时挖掘它的特色。我觉得这是它文化最大的魅力和内涵。当我们对文化进行挖掘和敬畏的同时，我们一定要站在现代人的需求上去探索一个现代人的新的生活方式。

　　王世泰：下面有请的是美国海斯兰德国际建筑事务所的首席建筑师冯莹女士，她有一句精妙的语言，“让设计要成为一门可以共同分享的艺术”，我不知道我采集的这个信息对不对，我想现场来验证一下，请你谈谈。

　　冯莹：文化旅游地产的建筑符号，我的观点有4点：观点一，文化是对美的传承，文化绝对不是裹小脚。观点二，旅游不是砸钱造景，也不是要高大上，要尊重旅游者细微的体验和动一些小心思，让他的整个行程非常有趣。观点三，地产是钱包，你出门旅游你得带钱包。我认为地产才是支撑旅游和文化的本质，我们不要被旅游和文化这个忽略了本质。观点四，建筑符号是以上三者的结合。在行使我们的设计权利的时候，我们要很关注这三者的均衡性，而不是总是强调某一个重点。在行业发展到目前的阶段，再强调销售是重点还是设计是重点，或者资本是重点，可能大家都不再强调什么是重点了，均好性才是重点。

　　今天正好是观澜湖的洪总在这边，他前面说了，他认为他的旅游地产重点在旅游，这个我不是非常赞同。我在广州参与星河湾的设计的时候，他们就告诉我说星河湾一定要均好。后面我们又参与深圳观澜湖大宅的设计，我们认为深圳观澜湖大宅的成功并不是因为它的高尔夫，也不是它的建筑，而是在于它的均好性。

　　王世泰：非常感谢你，你节约了大家的时间，但是观点表达得非常精粹，所以说文化可以滔滔如江海，也可以散落如珍珠，刚才我们就欣赏了珍珠的美。下面又是一位女士，她是广州华誉景观工程设计有限公司的董事总经理张明燕女士，我记得你有一个符号的表达“我行我素”，是这样的吗？

　　张明燕：今天我们是讲文化旅游地产的建筑符号，我觉得这个话题散了一点。在平常的时候，很多人会问我说，你如何看文化旅游地产？甚至会跟我讨论说文化旅游地产为什么那么容易失败？项目为什么容易死掉。我做过一个很深入的思考，我想今天在这方面分享一下我的观点。首先我们要看一下这个文化旅游地产的本质，它是文化、旅游与地产的有机结合，它由传统地产的单一经营变成了三种行业的复合经营，变得更加复杂。从地产角度，原来是地产，附加了这么多东西，它意味着这种差异化，同时增加了附加价值与竞争力。同时它也增加了多元化和风险，因为它涉及到三个产业。对团队运营模式、盈利模式都增加了很多不确定性，所以它变得更加复杂了。实际上文化旅游地产的出现，它是竞争升级与消费升级共同作用的结果，从SWOT的分析来讲，它既是一个威胁，又是一个机会。从地产的竞争成长来讲，它从原来的粗加工到精加工，到深加工。原来是造房子，后来变成造好房子，再后来造有内涵的好房子，所以它是这样一个过程，而且它的需求从自然、物理的层面到了心理和人文的层面。从宏观环境上来讲，这种国际的规律大概就从两三千美元到四五千美元的GDP阶段，就是休闲消费爆发性增长的阶段。中国2013年人均GDP已经达到7000美元，旅游消费就变成了新一轮的增长。旅游文化地产的出现，它是地产竞争与消费拉动共同产生、共同作用的结果。

　　同样到文化旅游地产，它有两种产生的因素，第一种是由文化行业来做地产，另外一种是由地产业来加入旅游、文化的成分，但是它们的结果最后出现的差别是非常大的。相对于地产来讲，地产是相对简单而实在的，但是文化旅游业是复杂而虚化的。由实变虚容易，但是由虚变实就难了。刚才像洪刚先生说，他们是从文化旅游这方面开始做地产，他更容易成功，而单纯做地产，加入一些文化旅游的因素，营运这些东西控制不好，它就容易失败。这就是为什么文化旅游业做不好的地产容易失败的原因。

　　王世泰：接下来是最后一位嘉宾，我突然发现，中国人写文章叫首尾呼应，洪刚先生在介绍观澜湖海南项目的时候，中间有一个重大的活动，是冯小刚的电影公社。而据我所知，即将给我们开讲的嘉宾，你所做的项目因为冯小刚的电影《非诚勿扰》而非常火。

　　下面我想请出今天最后一位嘉宾，海南嘉地置业有限公司董事长朱岳海先生。

　　朱岳海：他拍的电影在我们旁边。我们做的是旅游地产，但是我们把这个旅游地产当做一个刚性需求的旅游房地产。

　　为什么说它是刚性需求的呢？很多人买了第一套房子、第二套房子，甚至第三套房子，他到最后还是要去买一个养生的房子。我们做的是建筑，讲究一个通透性，客厅通透、厨房通透、卫生间通透，但是公共的走道，一般的设计师不太重视，我必须要设计商业的通透，把海南的空气引到房间来，引到走道来，这是一个通透的问题。另外一个是景观设计。海南有那么好的自然资源，我们把它的景观做细一点，说白了多种一点树就行了。

　　王世泰：非常感谢，朱岳海先生的表述我是这样理解的，要尊重原生态，盖通透的房子，盖有景观的好房子，像给亲戚盖房子一样盖好房子，我想这是一个开发商的基本操守。

　　下面请在场的嘉宾每人用一句话描述你对文化旅游地产的理解。在你们发言之前我先讲一分钟，文化、旅游、地产之间的交流是一种复合的形态，但是万变不离其宗，我们还是要敬重自然，敬畏自然，敬爱支付人。谁买单，谁来购买你的作品，我们要有充分的敬爱，怀揣这份敬重、敬畏的心，我们才能做好文化旅游地产。

　　洪刚：还是用观澜湖的那句话，世界上有四极，第五极是人的内心世界，我们打造的每一件产品，文化也好、旅游也好、地产也好，都是让人的内心第五极世界得到最大的快乐和满足，这是我们一直要秉持的理念去开发的。

　　高志：大家千万注意，旅游地产办法它不是一个单纯的产业，旅游地产一定要在某一个专业的产业上才有发展。旅游地产、文化地产相当难做。今年开始，大家说是下行通道，但是我们公司今年到目前为止合同额已经超过了去年全年，而这个主要的都跟旅游文化地产有关系，所以我觉得房地产是特别有发展的。

　　滕威林：以人为本、融入自然、培育可持续发展的悠闲度假生活方式。

　　董涛：不要用文化去促销地产，而应该用地产来传承文化。

　　冯莹：我想告诫大家的是，我认为文化旅游地产是一个高段位的工作，所以希望大家更谦虚地学习，把它当成是二次创业，不要以为还是一个传统的行业。

　　张明燕：我们现代人关心身体和物质的东西太多了，关心心灵的东西太少了，所以文化旅游地产就是在做这样一件事，真正关心我们客户的内心感受，然后去创造那种你都愿意住下来的房子。

　　朱岳海：我是做地产的，我想把地产做到一个自然的、生态的、养生的地产，而不是养老地产，养老的应该交给政府去做，不是我们企业去做，因为我们的土地取得是市场化的，税收也是市场化的，养老没办法承担这些。

　　王世泰：朴实的话往往最有文化含量。这轮对话到此结束，谢谢大家。

　　主持人：谢谢各位，博鳌圆桌第一环节到此结束，接下来进入博鳌圆桌之二：商业地产热与电商潮。首先有请演讲嘉宾：住建部住房政策专家委副主任顾云昌先生。顾云昌先生演讲题目是：转型升级适应新常态。有请顾云昌先生。

　　顾云昌：我已经陶醉在大家的对话当中，所以需要大家给我振奋一下。我的题目叫做“转型升级、适应新常态”。今天上午7点半的时候我在餐厅吃早饭，碰到一帮俊男靓女跑步回来了，原来叫我领跑的，结果没跑成，因为早上没起来，所以没有跑。看到他们满身汗水，一个小时的长跑，我想我肯定受不了，因为我已经进入了一个新常态。我想我要跟他们一起，我只能快走，不能跑步，如果在30年前或者40年前，我应该跟他们一起，我承认我已经进入一个新常态了。那么中国的经济进入了新常态，有这样一个表述，就是三句话：换挡、阵痛、消化。这三句话叫三期叠加：第一，经济增速的换挡期，第二，结构调整的阵痛期，第三，原有政策的消化期。4万亿带来的效果和巨大的后果要消化。这就是中国经济的新常态。但是同时又有一句话，中央一直强调的，中国仍然处在一个重要的战略机遇期，这就形成我们今天对中国经济的看法。

　　在这个情况下，我想讲楼市的“三变”。我认为中国的楼市正在发生一个很大的变化，这个变化我归纳为三变，第一是变态，第二是变味，第三是变形。变态是楼市的变态，整个市场正在变态，这两天我们讨论了分化的问题，下行的问题，有很多专家认为现在不是下行，有许多经济学家认为现在在下行。这个区别在于大家对下行的认识，对下行这个词的理解。有的认为下行就是下行通道，有人认为下行是一种现象，比如中国经济下行，大家都承认。如果中国的经济从10%的增长变成7.5%的增长就是下行，那么房地产肯定是下行。所以我说下行要看怎么看。今年上半年，我们其它的指标实际上都是下降的，一个是卖地的面积下降了，第二是新开工的面积下降了，第三个是销售的面积下降。这些主要的指标都是下降的，只有一个指标是下行的，就是投资增长14.1%，而去年投资增长19.8%。从这个角度看，我们房地产今年上半年肯定是和去年有很大的差距。

　　去年我们重点讨论分化的问题，今年重点讨论下行的问题，我认为市场进入了一个新的常态，我们的经济增长速度已经放缓了。看房地产发展，应该从更长的角度看，把长周期和短周期结合起来。我们看到许多国家对房地产的分析，中国真正有房地产市场是2000年以后，就是真正意义上住房制度改革以后，我们只有十几年历史。发达国家的房地产市场，平均18年一个长周期，如果按照18年、20年的周期，我们从1998年开始看，现在已经有18年，现在整个周期已经在往下走了。为什么过去中国房地产出现了高潮，而且这种高潮的爆发程度，中国的经济学家，中国的官员们，世界的经济学家们都没看懂。什么原因？因为中国的房地产市场，除了中国的宏观经济保持10%的发展以外，有一个最大的和世界不同的差异，就是中国有住房制度改革，放改的红利是我们过去10年最大的红利，这是世界各国都没有的，只有中国有。这样一种红利推动了我们的房地产进入了一个黄金时代。但是你应该看到，十几年的发展，房改以后带动了老百姓买房，现在这个红利已经没有了。我们今后再也不可能有房改这种火山爆发一样的对市场的拉动力，已经进入了一个相对平稳的状态，这就是我说我们这个阶段的一个表现。

　　还有一个就是支撑房地产发展的背后是强大的货币支撑。现在大家都越来越清楚了，中国的房价为什么上涨过快，其中最主要的原因是货币。金融专家都说了，我们的M2是GDP的200%，中国的M2现在超过120万亿，是美国广义货币的接近2倍。但是我们的GDP只有美国的百分之六七十。这里面大量的货币到哪里去了？我们过去20年广义货币的年增长量大概是20%，GDP增速是9%左右，CPI是4%左右，加到一起就是14%不到的货币量就够了，但是我们的货币量增加了20%。6个百分点的增加都流到房价里面去了，这就是我们房价上涨过快的原因。

　　现在房价的红利越来越少了，我们的货币政策也不可能再像以前那样宽松，因为这些钱沉淀在我们的楼市里面，沉淀在产能过剩的行业里面，在整个经济

审校：劳蓉蓉