潘军：非常感谢诸位，感谢观点给我一个机会来分享一下关于花样年在社区方面的一些实践。开始之前我想就现在的地产谈三个观点。今天很多朋友都问我的腿怎么了，我的医生告诉我，像你这么体重，你的腿半月板出事的几率是80%，所以我想说的意思，对现在中国的地产行业来讲，我们面临的风险也是这样的，企业为什么会垮？企业垮，在国内最大的几率是负债过多，资金周转不灵，我们想吃得太多，所以就会很胖，这样就会压垮你的基础，这是第一个观点。所以我们做企业，要控制风险。第二，要想活得好，人要健康，就应该体重正常，就应该减轻负担，就应该让自己身轻如燕，这样的人一定是长寿的人，不容易得病。所以我们觉得企业要练一些软功夫，就是说要把自己做成一个轻资产的行业，我们过去拼了太多的成本、技术、资金，但是这又不是我们的专长。第三，做企业应该把自己的内功练好，有点独门的绝技，有点自己的粉丝，这就是我想谈的，关于我们对于房地产的思考。

　　所有的企业都面临一个问题，你现在身处什么样的时代。我们现在讲房地产是刚需，刚需是谁在买呢？80后、90后的。那么他们是什么生存状态？大家先看一幅图片，这是他们的生存状态，他们在聚会的时候，在进行移动互联。我们通过这个想说明什么？实际上进入到现在，我们谈自己谈得很多，谈客户谈得很少，这个时代变了，80后、90后是有个性的群体，不仅仅是做点园林、立面、户型就行了，更多的还要考虑他们对生活的体验，和我们50后、60后、70后不一样。不要用我们的标准去要求他们。我们花样年在12年前就在开始做客户体验，我们提出了三点，第一是如何让我们的刚需用户喜爱我们，第二，他们怎么能参与到社区里面来，第三，他们的体验是我们工作的目标，而不是我们管理得顺不顺手，所以我们欢迎投诉，欢迎业主参与我们的产品，这样只有的话，我相信我们才能有一点自己真正的硬货。

　　房地产企业挣的都是一次消化，挣一笔大钱，外界称我们叫大款，所以我们对行业的领军者叫大佬，网络称我们是土豪。但是很不幸，土豪现在面临的是屌丝面临的问题，我们很痛苦，我们压力很大。所以我们开始一个对问题的思考，这是我们面临的问题，所有的成本都在涨，而我们的利润却在下降。我相信你去年买的地，今年再卖，你一定不挣钱，你挣钱了，我们大家也知道那是怎么回事，我相信你的现金流、利润都会有问题。所以我们要看我们生产的是什么。在花样年，我们生产一个社区，生产了一个空间，但是这不是我们的目标，我们的目标是服务。当花样年不断在提的时候，我很欣喜地看到，我们的行业在我呐喊了12年之后，从今年开始，诸多的集团都转型了，都在谈轻资产，我觉得这是一个方向。现在很多人问我，我说我不希望别人再说我是开发商。开发商的核心能力是什么呢？在我走过15年的开发商经历之后，我认为基本没有核心能力，原来我们的核心能力是了解客户，现在是拿地、弄钱，产品都标准化了，现在很多大公司都这样，6000套房子就两个户型，这个时代是一个去标准化的时代，但是我们都在研究怎么标准化我们的产品，然后快速生产，把它卖给消费者，而且让他们最好不要有投诉。我们现在想做的是最大的社区服务运营商，开发环节我仍然做，但是我做的是房地产开发业务，而不是开发商。开发商的核心是什么？搞定政府。每个公司的开发部都在干吗？搞定政府、跑程序。那么我怎么看开发这个环节？我们叫社区制造商，对我来讲是一个社区制造商，对于制造来讲，5%的利润可以接受，因为我挣钱不再完全靠开发挣钱。

　　这是花样年的理念，我们希望按照互联网的理念提供有趣、有味、有料的生活空间体验。我们形成了两个大的平台，一个平台是彩生活，另外一个平台是我们打通的一个解放区，为什么叫解放区？它就是从传统领域走出来的。

　　下面我想谈谈彩生活的实践。这是2004年，南方都市报和深圳商报的报道，关于物管零收费的问题。为什么可以零收费？因为零收费可以聚集客户，这是整整10年前的报道，现在我们不再直接这么刺激这个行业，而是提出用我们的积分做支付物业管理费的手段。这个大家都能理解。我们想做的事就是把传统的我们对物业简单的服务、管理转变为对人的服务。彩生活经过12年的努力，我们已经成为中国最大的社区服务商，并且在2014年6月30日在香港主板上市。

　　我们做的是什么？大家现在都在谈轻资产，彩生活从不盈利的行业里面找到了一个盈利模式，去年我们的管理利润是1个亿，今年预计盈利两个亿，这个公司从出生到现在，平均每年的复合增长率是85%。我刚开始做房地产的时候，那时候最怕的是客户投诉，所以那时候我都让物管公司的人给我顶住，有投诉你们给我搞定，最好不要再我这里来爆发出来，但是现在不一样，我们现在鼓励业主投诉，这样可以共同把企业做好，我们从物业管理到智能社区管家，到房屋管家，我们管着这100多亿的资产，在这里面你做了哪些增值服务？你跟这些人天天见面，居然没从他那里挣到利润，这在互联网上是一个不可想象的事情。腾讯的用户号称6亿，而且95%以上不知道这个人长什么样，但是这个公司的市值到现在是12000亿港币，是万科的10倍。除了几栋楼，若干服务器，没有任何的资产，但是它每年产生数百亿的利润。我们的房地产服务方面还有太多可做的事情。

　　花样年通过彩生活，通过诸多的社区，可以衍生出更多的创新型的行业。在这里我举个例子，这是我的发明，就是把快递行业怎么在社区提高它的效果，变成不需要当面签字，通过社区的见证，通过互联网，最后通过密码等等设计，提高了快递行业40%的效率。后来我把这个方法告诉了我一个供应商，现在这家公司上市了，市值比彩生活还高，去年最高市值120亿。这一点表明在社区里面，在房地产实体的边缘有太多的客户没有被满足的生活需求，我们如果只是单纯的生产房子是没有价值的。

　　花样年未来在社区里面可以产生的需求是远远大过房地产的开发所形成的利润，比如说社区养老、社区商业、社区文化旅游、社区金融，包括我们的社区制造、社区教育。我们做开发商在创业的时候都是一群非常有想法的人，其实我们是做轻资产的，我们就是一群管理者、资源整合者。轻资产可以有很多方式，生产完了以后可以有很多的后续服务，我们可以打通一个全国统一的平台，来和电商合作，我相信这个行业O2O的时代真正到来。

　　总结一下，房地产行业第二个春天现在才真正到来，当我们关注客户体验的时候，我们的哲学理念发生变化，我们的管理就会上一个台阶。当我们关注长期盈利，关注利润的时候，我们的竞争力就自然提升。只有实施专业化，只有大家整合起来，形成你们的客户意识，你就最终能够获得胜利。所以用我们讲“开启社区服务的新纪元”，如果我们的观念转变了，我们的春天，我们的新纪元就到来了。

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