2014博鳌铿锵行：商业地产、棚改和下行的讨论

主持嘉宾：

国民经济研究所所长、北京大学暨中国社科院经济学教授樊纲先生

讨论嘉宾：香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生

华远地产股份有限公司董事长任志强先生

德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平先生

路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生

樊纲：谢谢，主持人的特权就是发言没有观点，所以我就按照名单上的顺序来提问。首先请问香港恒隆集团的老总陈启宗先生，您在大陆有很多商业地产，您怎么看中国商业地产的发展？

陈启宗：内地的商场空置率会很高，我有一个问题想了10年没想通，在座各位如果想通了，麻烦你告诉我，这些空置的房除了养老鼠之外，还有什么用处？

樊纲：你觉得除了养老鼠之外还能做什么？

陈启宗：我想不通，想了10年了。再加一句话，就是那个写字楼，除了北京、上海等等城市要扩大规模以外，其它的我是比较谨慎的，很多城市都要盖高楼，盖写字楼，我是不知道有谁来租。

樊纲：我这两天有一个观点，因为没有调研，不敢多讲，不是我说政府政策好，但是总的来讲，住宅地产还有点控制，所以我们还有信心说它是软着陆，没有控制反倒风险更大，市场的波动更大，这是需要大家警惕的事情，因为政策这一块是空白，市场方面隐藏着很多风险。

陈启宗：而且情况可能会越变越坏。因此住宅市场现在赚大钱的机会比较少了，很多人以为有机会进入商业房地产里面，结果增加了商业房地产的量，结果就养更多的老鼠。

樊纲：下一个问题提给陈淮教授，包括商业地产以及其它地产的板块，也包括任总刚才讲的关于城市棚户区改造、保障房等等，您怎么评价现在政府的政策？政府下一阶段的政策走势大概是什么样的？您还是离政府比较近的，我非常想听听您的观点。

陈淮：樊教授刚才演讲已经说了，其实就是四个政策，今年第一个政策就是信贷政策的调整，第二个政策就是保障房政策的调整，第三个是积极稳妥地推进城市化，这个市场化和政策可能有些差异，政府希望大家到中小城镇去，但大家都想到大城市。政府想做的事情不一定和市场是一致的。第四是促进改革，不管是金融还是土地，提出市场化，这叫政策，别以为救市是政策，那不是什么政策，都是市场造出来的。

不过陈启宗先生说空置的地产除了养老鼠之外，不知道干什么，其实您不用过多担心，有很多大龄女青年最终都嫁出去了。我们的商业地产不仅仅是提供商业设施，实际上还有一个重要的功能，就是我们的地市级以上的城市，包括省会城市，它的城市整体升级改造，很多城市有很多大量的低端底商要拆掉，每个城市都想成为中心城市，要辐射别人，现在15万人口，就想说2020年要扩大到50万人口，这样的城市很多，你到哪个县，他都说这里有什么优势。上个月我到郑州，郑州说我们有什么优势，我说郑州所有的这些优势，2000年前，500年前，30年前都在这里了，怎么到现在还没发挥出来？别老说自己有什么优势。日本有什么优势，它赶超了欧美？以色列有什么优势？它能够让别人不敢轻视。陈启宗说我们商业地产盖多了，只能养老鼠，我觉得不用那么悲观。

接着樊纲教授说的政策问题，在过去10年中唯一没有变化和调整的政策就是商业地产，不管是稳增长的时候，还是抑通胀的时候，它从来没变化过，我觉得这种稳定本身也是一种政策倾向，让市场说话。今天早上吃饭的时候，有的老总说，我们要活不下去了，我说很不好意思地告诉你，你活不下去一点都不重要，中国的房地产市场将活得非常好。

樊纲：下面一个问题问到任总，任总刚才对保障房的问题进行了批判，您说它对市场进行了冲击，它原来设计这个政策就是为了冲击房地产商的市场，就是为了让它价格不要那么高，让它价格降下来，让穷人能够买得起房子，从这个角度来讲，现在它有这个冲击也是正常的。当然原来的房地产商也预见到了这个政策会产生的问题。从您的角度看，它现在这个冲击已经出来了，下一阶段它的冲击时间会有多长？您对这些政策机制有什么看法，希望您再具体讲讲。

任志强：保障房本来应该保障的是基本居住需求，一个国家必须保障公民的基本居住权利，所以在1998年我们就提出要保障基本需求，但是前10年没有认真解决保障性需求的问题，在十二五时期提出要大量建设保障房，挤出了商品房的需求。现在的棚改也不是真正的棚改，而是很多旧城区的改造，但是这些里面也有很多好房子，把这些好房子都拆了，再建起来的也不是什么好的房子，这种房子再过30年还是拆了重盖，因为它不能满足市场的需要。所以我认为只要是非市场化的，不管你用它解决房价的问题还是什么问题，最终都是错的。用市场的办法是可以解决房价问题的，政府在出让土地的时候，并没有想过把地价降下来，还有各种方面的税费，所以房价这么高，和开发商没什么关系。

我就不同意樊纲说的，2007年泡沫出现了，所以要采取措施。如果4万亿是错的，现在棚改也和这4万亿一样，也是错的。因为1万亿贷款的棚改，地方政府就得配3到4万亿的资金，加起来就是4万亿，4万亿才盖470万套房子？一定会盖得更多，它腾出来的土地，一定要盖更多的土地，要获得更多的地方补贴。大家都说现在市场没需求，你们看看几万亿的棚改到底是增加需求，还是减少需求？我们没搞懂，你们帮我们分析分析。

樊纲：待会儿各位媒体报道——任志强发言多次被掌声打断，说出了大家的心声。

陈淮：我补充两句，任总一向说对的时候不多，他今天说的也是。棚改到迄今为止，到前天国务院发通知，前两天热炒国开行1万亿，基本上没说到点上。第一，它不是简单的保障房，棚改不是廉租房。第二，和调房价没关系。先把这两条整明白了。

那它和什么有关系呢？第一，和今年的稳增长有关系。今年上半年房地产投资是包括保障房投资的，增速下降了，平均固定资产增速下降，这和拉动投资增长、经济增长有一定的关系，保障房建设要从原来的国有厂矿扩大到连片改造、老旧危房改造。第二，和城中村改造等等留下的问题有关，很多的产权调整不到位的地方，最近又提出和共有产权房的改革密切结合起来，它和改革的很多措施完善，落实十八届三中全会联系在一块，它有这一块的内容。第三，保障房一直是政府单打独斗，让开发商进来，他不挣钱不会进来。棚改把政府的力量和市场的力量结合起来，把平房拆了，上面盖楼，就使市场和政策的力量相结合，找到了一个切入点。第四，棚改和升级有关系，这些棚改的地区很多是城市核心区，它所在的位置很好，但是是连片的低端住宅，城市的基础设施改造很难，它和商业业态、地下基础设施、交通规划、全面升级连在一块，所以包括任总在内，也包括我们的媒体，别简单地把棚改和保障房、调房价连在一块。

我上面说了四块，听得懂的你再写，听不懂的最好别写。

任志强：陈淮是怕媒体乱报道我这个话，怕我犯错误。但是我说的这个话和陈淮是一样，我没说和房价有关系，我说和4万亿有关系，就是他说这点，当房地产下降，上半年增速有可能下降到10%以下的时候，用棚改拉动保障房发展，保经济发展。我说它和4万亿一样，4万亿不就为了保GDP吗？

樊纲：在座的还有蔡洪平先生，你是银行家，我们知道外资银行不做零售业务，没有银行的按揭贷款，但是你做投资银行，据你的观察，据你在银行界的了解，现在银行觉得房地产这一块的风险，对金融，包括对影子银行的影响关联度究竟有多大？人们所担心的连带效应究竟有多大？

蔡洪平：第一，我同意现在整个房地产市场走向调整期，调整有上升、有下行，第二，我认为商业地产过剩必死无疑，商业地产很难整合，目前全国有2986个Mall，全国这么大量的商业地产，这一块的泡沫会被挤破。对于过去融资成本过高的，又在二三线城市的，这部分可能会非常危险。目前在香港上市的地产商，二三线地产商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率，我们开玩笑说，一个腾讯每天股价涨10%，或者跌10%，就杀掉4个大地产商或者增加4个地产商。资本市场目前对整个房地产的估值是严重的超低的。我认为优秀的地产商现在有最好的机会通过资本市场来整合，特别是已经上市的地产公司，有很好的财力支持。在香港的地产公司每年都发债，在香港上市的地产商基本上都没有资金缺口，高的8点几左右的融资成本，甚至还有4%左右的融资成本，比国内便宜很多，目前这些企业如果有能力，我觉得不是要更多的买地，而是要改变方式，用资本的杠杆来整合企业，你买他的股权比买他的地便宜多了，比政府拍卖土地的成本低很多。

举个例子，一个250亿市值的香港上市公司，它的资产应该在2000亿左右，那怎么不能收购？我认为现在大好的机会到了，优秀的地产公司，已上市的公司，应该在这个时候整合房地产，收购其它公司的股权，在它奄奄一息之前把股权买过来，现在是一个整合的机会。一个市场成熟的第一标准是完成了市场大的整合，好的更好，差的都死掉，一起生、一起死一定是不正常的。我希望看到在整合期里面利用资本杠杆整合一些淘汰的企业，去买它的股权，而不是买资产，趁银行收资产之前，尽快把它买下来，这是最好的机会。我们都做这个事，市场就健康了。

樊纲：这就到了优胜劣汰的整合时期，但是别忘了你买他的股权，同时也接过了他的债务。最后是路劲地产集团的董事局主席单伟豹先生，我觉得在今天早餐会上您是最乐观的，前面几位都很悲观，您给我们讲讲乐观的观点，同时结束我们这个讨论环节。

单伟豹：同样我不赞成我们这个主题“下行通道”，我觉得中国政府有强烈的意愿走市场经济的道路，市场经济迟早会出现，我们看到现在房地产的限购放松是正常的，而且调控货币市场也是正常的，所以中国政府目前在做一个很正确的事情。去年房价涨了那么多，今年再继续上涨合理吗？这是不合理的。股票也一样，涨得太快了，肯定会阶段性的下调。去年大家那么乐观，今年跌了又那么悲观，说是到了下行通道，我觉得大家对基本层面的分析不够，信心不足。市场上涨之后这样的调整也是正常的，另外中国的人均可支配收入一直增长超过10%，为什么房价会跌？这是没道理的。

所以 在基本层面，我们的城镇化、GDP增长、我们的政府走向市场化这三个同时发生大的变化的话，我是看不到下行的通道，也没有拐点，我从来也不承认中国在哪一个城市有什么泡沫，除了特别的一两个城市。宁波现在的去化量达到42个月，那就说明它的供应量太大了。我觉得市场的东西不要太敏感，上升、下跌都是很正常的，而且今年的下跌和2008年相比差异很大，只有个别城市跌了20%、30%，全中国真正下跌的城市并不多。当然销售量比我们预算的要低，但是跟前年相比还是上升了，我觉得这个市场环境很好，没什么可顾虑的，市场的上上下下太正常了。基本条件没变，看不到什么危机。企业保持自身的竞争力，创新很重要。

樊纲：我们论坛的特点就是各种观点互相碰撞，在座的各种观点，下面还有其它的讨论环节，我们继续碰撞。感谢各位发言人，谢谢大家。