（2014年8月）8月6日晚，有城市再度传来房地产限购政策调整和取消的消息：佛山市宣布外地人购房无需提供社保证明，本地居民限购由家庭改为个人，这意味着一个身份证可买两套房，限购政策松绑了；长沙市则宣布不再对90平方米以下住房实施限购(长沙原本对90平方米以上的住房和二手房就不限)，限购政策即告全部取消。

　　自4月25日南宁第一个放松限购以来，全国46个限购城市已有近40个城市调整限购政策，或者政府明确发文宣布取消、放松，或者口头传达调整。从2010年开始实施的房地产限购政策，历时四年，终于走到了尽头。

　　怎么看待限购政策的退出？其背后的意义如何来把握？

　　首先，最直接的原因是今年以来房地产市场低迷、土地市场不振、库存高企，迫使地方政府终结负面抑制作用较大的限购政策。

　　由于房地产对地方经济、税收、财政非常重要，房地产市场长期萧条和土地市场不振，其负面影响是地方政府难以承受的。如果从数据来看，2013年全国房地产开发投资8.6万亿元，约占全国固定资产投资额的20%，占GDP总量的15%，经济地位举足轻重；2013年全国土地出让金收入达创记录的3.9万亿元，占地方财政收入的41%，土地市场的荣枯直接影响地方“钱袋子”；房地产行业税收也是地方

　　税收一大税源，2013年房地产业“五类”税收破1.2万亿元，占地方财政收入的比重达17.7%，经济发达省份房地产业税收占地方税收比例更高(如广东省2013年房地产业税收的占比超过29%)。今年以来房地产市场持续低迷，地方经济、财政、税收受影响相当大，而市场库存大幅度提高，很多城市供过于求，直接导致政府调整抑制需求的限购政策。合富房地产经济研究院在今年5月底就发布研究报告《调整房地产政策已不能延误》，指出调整限购等行政限制干预政策已经变得刻不容缓。

　　有一个大的背景不得不提，即去年底召开的十八届三中全会，明确了新一届政府要走市场化改革路径，强调要“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”，提出“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”。很显然，市场在资源配置中起“决定性作用”，这个原则突破了过往对社会主义市场经济的认识，市场和政府的作用需要重新定位。过往在经济领域，屡屡出现政府试图替代市场来配置资源，政府不断越位的现象，深化经济体制改革说白了就是回归市场的改革，所谓“市场化改革”，而政府的作用应该在服从市场决定条件下不断优化。

　　我们认为，正是在新的发展改革思路下，目前地方政府一系列调整房地产限购等行政干预政策的动作，才变得合理起来，才不会被随意叫停。过往几年房地产领域不断强化的限购、限贷、限价、限外等行政干预措施与十八大三中全会的“市场化改革”原则其实是背道而驰的。回归市场，去行政化，走市场化改革之路，才是本轮地方政府

　　调整、取消限购政策背后真正“玄机”，也是地方政府在房地产调控上继续向前走的必然归宿。而所谓“救市”，维稳地方经济，只是外在的契机。

　　第二，政府过往推行限购等行政干预政策背后的“限购思维”实质上源于对房地产的投资基本属性不正确认识。

　　不可否认，过去几年房地产市场比较热，房价上升较快，对房地产市场的调控和治理成为社会舆论广泛关注的焦点问题。但是，为什么当房地产出现市场过热、房价上涨的时候，政府调控会自觉不自觉地不断运用各种行政干预措施如限购、限价、限贷、限外、限制预售和网签等，不断地价码行政干预？我们认为，探讨这个问题非常重要，对于未来如何定位房地产市场、政府职责较为关键，直接关涉到房地产今后的发展。

　　我们认为，过往调控之所以热衷于行政干预限制房地产市场，深层次的原因在于调控对房地产属性的错误认识，集中表现在否认房地产固有的资本、资产和投资属性，并试图在政策上来抑制甚至取消这种基本属性。

　　比如，过往每一轮的调控文件中总会有“为抑制投资投机”的表述，将这类需求定义为不合理需求，抑制它、甚至消除它成为政策主要目的之一。表面上看来抑制投资投机似乎没有什么问题，但仔细思考会发现几个非常大的疑问。

　　疑问一：为何限制性政策会改变反复呢？难道说，市场过热的时候就需要抑制投资投机这些不合理需求？而房地产市场清淡的时候

　　不要抑制投资投机，这些需求反而成为正常和合理需求？显然自相矛盾。把投资需求定义为不合理需求，为何目前限购等政策要放松，要取消？

　　疑问二：“投资投机”是并列一类的吗？投机是炒作，买是为了即刻卖，为了通过反复交易获得价差收益，显然对于市场来看，不是正能量；但是，投资房产则多是为了通过出租，在租赁市场获得租金收益，形成了租赁市场的供应，怎么就成为不合理的需求，成了要遏制的需求？假如投资属性要否定，那么作为最大的房地产市场的租赁市场，房源供应从哪里来呢？供求矛盾怎么解决？还有一些房地产投资看好物业城市、区域发展前景，长期持有，以求获得资产的配置和实现理财，这难道不是居民最基本的权利和最普通不过的市场行为？投资、投机完全两码事。

　　疑问三：抑制房地产投资，甚至要“去投资化”，那么，房地产不动产的土地资本特点怎么理解？不动产用来进行商品交易，形成所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等资产功能和价值能够改变吗？如果没有投资属性，那么商品房与保障房的区别在哪里？把两种不同性质的房产混同起来，会带来什么政策上的后果呢？

　　实际上，房地产作为不动产(Real estate)，包括土地、土地资本和土地上永久建筑物及其所衍生的权利，产品类型是多样的，包括住宅、商业、办公用房、厂房、仓库等，它不同于一般消费商品，具有满足消费和投资的双重属性，这是公认的常识，也是我们1998年告别福利房时代房地产市场出现的基石。

　　试想，假如一个房地产调控政策的出发点、落脚点都是基于对房地产属性的错误认识，那么调控政策怎么能够把握到房地产的基本规律，进而产生符合房地产发展规律的好效果？

　　实际上，否定房地产投资属性，只承认房地产的居住根本属性，把投资看作是房地产的“洪水猛兽”，把投资当作不正当的行为加以遏制，并不惜以行政限制措施“去投资化”，就是限购手段背后的逻辑，也就是“限购思维”。

　　限购这几年的事实证明，“限购思维”以及由此衍生的调控，不仅没有解决房地产市场出现的问题，反而导致新的问题产生，例如，一方面，限购管控之下，首次置业群体比重不断扩大，但是改善购房急剧萎缩，正常投资几乎丧失，市场结构扭曲，人为抑制需求，对房地产市场的发展良性产生较大负面效应；又如，新房市场、二手房市场同时萎缩，租赁市场供求失衡面临扩大之势，市场原有的生态链遭到破坏，供求结构被人为扭曲，产品市场和真实市场有脱节风险；再如，传导供求关系的价格机制被人为干预，有杠杆失效风险，市场信息失真，价格信息也失真。有一个真是故事，地方主管职能部门在会议上讨论房价问题，因为实施“限价”，不料市场出现“双合同”，面对网签系统的失真房屋价格信息，主管部门感叹自己作为签约管理部门，虽然有价格记录，却不知道市场真实价格情况，真是一个讽刺。

　　深层次地思考，所谓“抑制投资”其实是个不符合规律的糊涂观念，而想凭借行政力量实现房地产市场完全自住化更是一种谬误。根本而言，之所以出现“限购思维”，主要就是因为割裂了房地产的居

　　住根本属性与资产投资属性并存不悖的关系，否认房地产的资产、资本属性的正当性，也正是这种失误，导致限购等行政干预政策被迫退出市场舞台。现在到了需要为房地产投资属性正名的时候。

　　第三、替代限购政策退出的政策设计应该符合房地产的基本规律，也应该符合社会发展的规律。

　　从更高的层面上看，在快速城市化进程中，居民购房需求增量庞大，特大型土地供应总体有限，商品房生产周期较长，供给也有周期性，商品房可能形成供不应求局面；另一方面，通胀时代以及流动性比较宽松的条件下，也容易形成各种需求膨胀，带来供求矛盾。加上社会分化，贫富不均，在高房价条件下，普通工薪层购房置业愈加困难，这样的问题对于特大型城市是比较现实的，如何解决？或者说，最终替代限购政策退出的机制和手段怎么建立？

　　我们认为，解决特大型城市房地产市场与住房供应问题的思路并不是限购，不是否定房地产投资属性，更不是限制各种需求，人为压制价格，行政干预扩大化，这是根本违背市场规律的。房价毕竟只是供求关系的反映和杠杆，房价上升只是表象，不是问题的实质。解决居住问题的根本着眼点应是多层面的综合治理。

　　解决住房供应问题，或者说找到限购政策退出的新机制，需要更大的智慧，需要在制度层面上进行符合社会分层和社会发展的住房体系设计。

　　在住房供应体系设计上，需要大力建设商品房市场体系与住房保障体系，两个体系各司其职，分担和满足不同社会群体的居住需求，

　　所谓“保障的归保障”、“市场的归市场”，前者是政府主导的、针对中低收入人群的住房保障体系，在这个体系中，自住属性才是各种房屋(廉租房、公租房等)的主要功能甚至是唯一功能，在这个体系里，自住属性才完全等于民生；而市场体系，则主要是针对中等、中高和高收入群体，完全应该遵循市场规律，发挥房地产的居住、资产投资功能，提供不同类型的产品，政府调控应以市场机制、市场手段为主，尽力避免行政直接干预，不能将房地产的“投资”属性简单地与“民生”对立起来看。

　　我们在很多发达地区考察可以看到比较成功的住房制度体系设计，例如纽约、伦敦、新加坡、香港等国际大都市，一方面他们有比较健全的房地产市场，其中豪宅市场处于市场体系金字塔塔尖位置，满足少部分鼎富人群需求，其建筑、设计、园林、户型等都体现最高城市和经济发展成就，成为城市国际大都市的核心价值标志之一；中产阶级可以在市场上购买、或者租品质高的居所，对于投资、各路资金并没有过多行政干预限制，相反，将投资看作是正常行为，但对于影响民生的投资辅之以市场手段规范，对于投机炒作行为则给予严格市场监管。另一方面，保障体系覆盖面比较大，中低收入人群可以通过保障体系来满足比较体面的纯粹居住需求。这应该是我们房地产和住房问题中长期的发展路径。

　　从短期来看，限购政策逐渐退出，还房地产的自住、资产双重属性，逐渐完善市场化的调控手段(如税收、财政、金融、供求市场调节等方面)应该是最好的选择。

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