地产精英博鳌论剑之一：调整周期房企最怕的事

来源: [观点网] 时间: 2014-08-07 14:06

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在房地产行业调整期，中国政府要倍加保护中国房地产业，企业生死没关系，这个行业必须倍加保护。

每一年度，房地产都有不一样的风景。在改革大背景下，影响着中国经济的房地产行业同样也被经济发展影响着。地产精英、博鳌论剑，从不一样的视角，解读不一样的行业。

2014博鳌房地产论坛首场“地产精英博鳌论剑”：大周期繁荣年代的房地产暗影

主持嘉宾：中国农业银行首席经济学家向松祚先生

对话嘉宾：德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平先生

花样年控股集团有限公司主席兼首席执行官潘军先生

中原集团主席黎明楷先生

歌华中奥投资有限公司总裁吴振绵先生

协信地产控股有限公司CEO刘爱明先生

中交地产有限公司副总经理钟瑾女士

向松祚：谢谢各位参加讨论的嘉宾，各位参会的嘉宾，大家上午好！听了一上午，大家都已经非常疲劳了，但是这个环节我必须完成。我自己不是房地产的专家，但是我觉得房地产这个行业是立意、立场、观点最为分歧的一个行业，我不知道今天大家听了一上午，你们明白了没有，悲观的有，乐观的有，看好的有，看衰的有，说下行的有，说上行的也有，这个事我们永远达不成共识，不同的企业、不同的个人，处在不同的地方，处在不同的企业，都是不同的。

这个环节我们还是听听地产界资深的掌门人，大家对这个事到底怎么看。我不是房地产的专家，我的问题可能比较尖锐，同时也非常幼稚，希望各位用非常简洁的话语回答一下，首先有请中原集团的主席黎明楷先生，您非常简要给各位嘉宾讲讲，你觉得现在中国房地产市场最担心的是什么？你最怕的是什么？

黎明楷：最怕是没有钱。

向松祚：为什么没钱呢？房地产投资增速如此之快，中国人民银行统计的数据，2009年到2013年，整个中国银行的新增贷款，你知道有多少是进了房地产吗？超过24%进了房地产，为什么还缺钱？

黎明楷：因为你开发很多，钱这么多，分到每个头上，那钱就不够了。行业缺钱，市场就不好，企业缺钱就更惨，企业缺钱就会倒闭。

向松祚：现在你们公司有缺钱吗？

黎明楷：我们不是做开发的，我们只做销售，但是开发商缺钱，我们也缺钱。贷款能够宽松一点，整个行业就更滋润一点。

向松祚：下面想请问花样年的潘主席，我们知道花样年是非常大的一个房地产公司，在中国也有很多年，我也是问同样的问题，你现在对这个行业最担忧的是什么？因为我们这一节的题目就是讲繁荣时代的阴影，你现在最担忧的是什么？

潘军：我认为是过多的行政干预，因为本轮是一个调整，对行业来讲，经历了长期的繁荣，把很多其它行业带进来了，很多钱从其它行业涌入。如果又形成一次非市场化的话，导致这个行业没办法改变。中国的房地产行业其实进入到现在，所谓的下半场也好，白银时代也好，其实应该是行业回归服务的本质，研究怎么做好企业。如果企业天天是研究大势，就像散户炒股票一样。所以要减少行政干预，让行业恢复正常，把没有能力的人踢出去，最终这个行业回归本质，这是未来的正道。

向松祚：我再问得具体一点，因为你是自身的房地产的掌门人，现在大家都在说房地产在调整，你觉得调整的幅度会有多大？这是一个。第二，你觉得会有多少房地产企业会破产？

潘军：从这个市场所需要的开发能力来说，目前我们这个行业参与者有1万家应该差不多了，但是现在行业协会估计的数字，正常在运营的还有3万多家，我记得去年好像是35000家，所以未来3年，我认为要淘汰50%到60%投机性的地产企业，这是非常有必要的。

向松祚：今天在座的有很多房地产的企业掌门人，我想这个信息大家同不同意，总之这是非常严肃的判断。下面同样的问题我想请教歌华中奥投资的吴总，你同意刚才那两位的判断吗？我们这一节不谈好的展望，我们就谈问题。

吴振绵：我最担心是房子卖不出去，房子卖不出去也是因为缺钱，缺钱之后资金就转不起来，转不起来公司发展就会出现问题。我很赞同潘总的观点。

向松祚：你们公司面临卖不出去的问题吗？

吴振绵：有，我这十几个楼盘有一多半卖得不好。

向松祚：那你现在想了什么办法？卖不出去怎么办呢？是大幅降价，还是扛着？

吴振绵：这个当然每个城市都不一样，也有卖得好的，也有确实是卖得不好的，唯一的办法就是促销、降价，今天早餐的时候我也说了，巴教授问降多少合适，我说只要降到成本价左右，应该问题就不大了。

向松祚：下面请我们这一节唯一的女老板，中交地产的钟总，中交地产是国有企业吧？

钟瑾：对，我们是央企。

向松祚：以前央企进入房地产大家是颇多微词，在这个调整的格局下，作为地产央企，你们是怎么看的？

钟瑾：我们中交集团是国资委把中房集团的营业牌照拨给了中国交建之后，新成立了一个房地产公司，这个公司已经运营了三年多，目前我们在三四线的项目居多，我们三年多来，这个团队也是非常不容易的，因为它是结合主业来做的，中国交建是世界500强，在中国建筑企业里面盈利和营业额排在第二，比中国建筑盘子小一些，因为中国建筑职工很多，我们的职工控制在11万人左右。它的主业带动传统的基础设施、投资建设，带动的房地产目前确实是在三四线城市，也可以说不是一个纯市场化竞争的房地产企业。我在公司是负责市场和投资的，一个企业总是要盈利的，要加强团队建设，提升自己的核心竞争力。我最关心的问题就是要向行业里非常资深的企业学习，加强我们在一线城市的布局，提高公司的盈利能力。

向松祚：我有一个非常简要的问题，我今天听了一上午的演讲，包括今天早餐会上大家的讨论，好像有一个共识，就是三四线城市供给过剩比较严重，二三线城市有些供给过剩也比较严重。你刚才说你们主要是在三四线城市，这个观点你统一码？

钟瑾：我觉得这个是仁者见仁、智者见智。可能很多人不太了解中交地产，我们是做基础投资，带动土地的置换，有资源获取的优势，还有政策的倾斜。我们进入的比较有特点的就是四川的巴中，这个地方很偏僻，应该算是四线城市，当时我们基础设施投资带动，政府给了两块地，实际上我们也没有全部开发，把另一块地卖了。但是随着基础设施建设的成熟，还有新城镇建设的发展，我们投资建设的这个小区卖得还是很不错的，而且快速周转的能力还是挺强的。

向松祚：就是说三四线城市也是有差异的。

钟瑾：对。

向松祚：最后关于形势的判断，我想问一下协信地产的刘总，我知道你是重庆起家的房地产公司，好像现在也进军到长三角了，大家也很关注中西部，以重庆为代表的房地产情况大家都很关心，我也去过很多次，你现在对这个市场怎么判断，你有什么担忧？

刘爱明：重庆的市场跟全国没有什么特别的地方，我们也是一个全国化的企业。对于这个行业，我们觉得搞了20年，一直没有深度。我们现在这么大的交易量，几万亿一年，但是没有深度。从这一点来说，我觉得是这个行业里的悲哀，我们永远谈在上行或者下行，我相信这个问题一直会谈到这个行业没有为止，每年都会在谈，其实一个行业有倒闭的，有赚钱的，这是很正常的。房地产行业只有赚钱，没有亏钱的，那是不正常的，所以我说它没有深度就在这里。现在讲商业地产的问题，我觉得中国的商业地产供应量远远不够，它的问题就在于没有几家能经营到像恒隆这样的水平，这是问题。很多人根本不会搞商业地产。现在又在谈产业地产、旅游地产，我们只有广度，从来没有深度。在这样的环境下，我真正的担忧是这一点。在这样的情况下，市场越上越糟糕。

向松祚：你担心的是产业深层次的质量问题，或者是业界人士对这个问题的理解问题。

刘爱明：对，我觉得总体来说是我们的经营水平问题，实际上任何一个行业，即使在今天，都有大把的赚钱机会。

向松祚：我想很多房地产的从业人士，包括我们住房子的人对这个问题都有同感，等一下我再请教你。下面请问蔡主席，你刚才在上一节的讨论里有一个结论我印象很深，你说商业地产会死。前面是5位实操的老板，你是作为一个投资银行家，算是一个旁观者。为什么你说商业地产会死？死到什么程度？对住宅地产你怎么看？

蔡洪平：我说的商业地产会死是新建的商业地产，或者是过剩的商业地产，商业地产在过去三年投资过剩。这跟两个事情背道而驰，第一，跟目前的购物方式背道而驰，目前一般的标准消费都往家里送，体验性消费还可以，一般的标准购物都往电商那里发展。第二，被地方政府绑架，它们变成了死城，当地没有那么大的需求，他们这些投资根本不知道怎么办，这一块的功能很难改变。

向松祚：你说过剩的要死掉，你觉得过剩多少？

蔡洪平：光沈阳就有18个新建的购物中心，用得了吗？这个肯定是过剩的，我想至少有30%的过剩。还有很多城市在建摩天大楼，都是为了搞地标工程，这些都是有问题的，它们不是被市场拖着走的，是被地方政府拖着走的。

向松祚：对于住宅地产您怎么看呢？

蔡洪平：住宅我们反倒不害怕，目前我担心的是观望时间太长，真正的刚性需求有，持币观望是最可怕的，如果这个事情持续的时间越长，以后的麻烦越大。

向松祚：第一个问题大家都谈完了。第二个问题，我们在商言商，我在银行就谈银行，我们银行刚刚开过半年工作会议，每次会议上，风险是讨论的最主要的话题，可能各位也注意到最近银监会的副主席在公开发表的一篇文章上讲，现在银行体系的风险确实在上升。而且他讲这个风险来源主要是两个，一个是制造业产能过剩行业所带来的问题，第二个是房地产。在银行的年中工作会议上也传达了大致的信号，银行就采用9个字的办法：第一，控总量，无论对开发商的贷款还是按揭贷款，现在总量控制。第二，调结构。从农行来讲，我们已经达成一个共识，觉得三四线城市风险比较大，我们调整这一块的结构。第三，严管理。现在基本上二三线城市的房地产贷款权力全部上升到总行，各家做法有不同，但是大体上差不多。所以我下面有一个非常简单的问题，我想从潘主席开始，你觉得现在银行这种担心、这种做法有道理吗？还是反应过度？

潘军：在商言商，作为银行，本身你有你的考虑。从房地产行业来讲，未来房地产在调整期的时候，必然面对的是资产的问题，三四线城市在房地产行业，主要就是它的人口支撑能力问题，或者说它的人口收入上升的空间，如果这两个指标都不具备的话，我相信三四线城市面临的压力会更大。作为一个行业或者一个企业维持自己的利润，或者保证资产安全，我相信它是一个必然的防守性的动作，所以我认为在这个过程中银行的做法是无可后的。对于房地产企业来讲，如何来控制自己企业的风险，这是非常重要的。卖不掉的就有可能要降价销售，现在价格的推高，其实我们成本增加最快的是地价，在这一块政府应该做出让步，这样我们行业才能进入到一种稳定的状态。所以我认为银行的举措无可厚非，而应该反思的是行业内的企业。

向松祚：我前不久看到住建部的一个数据，上半年两个季度房地产的资金到位率下降得比较大，你觉得现在银行的反应是理性的还是过度的反应？

刘爱明：我觉得银行自身做出这样的判断是可以理解的，我讲一个细节，这个细节能反映出一些问题。我不提哪个城市，在这个城市，两年前我们从签约到银行按揭放款是一个半月，到现在是三个月，现在不是银行没有额度了，纯粹是效率问题。这对企业来说，一个半月回款和三个月回款，差别很大。再回到我刚才说的我们这个行业没有深度，我们如果能够提高效率的话，从三个月变成一个半月，可能银行发展了，企业也发展了。但是如果说三个月变成四个月，总量再加，他还过不去。现在效率低大家都不谈，永远在谈那个总量，最后效率低把总量吃掉了，这个效率低对谁都没有好处。

黎振伟：黎主席，你一开始说最大的担忧就是缺钱，现在缺钱缺到什么程度，怎么办？

黎明楷：我不能说银行是不对的，从大的方向来讲是绝对对的，因为银行要算自己的风险。但是我想处理问题不应该这么简单，我们可以说有些事情是错了，是已经发生了，你要把它纠正过来，不是一刀切这么简单的，中国不能以房地产作为支柱产业，我觉得是合理的，整个国家仅仅靠房地产支撑企业是不对的，包括银行也不应该把这么多的比例投在房地产。但是既然已经投了，你如果要解决这个问题，并不是立马全收回去，你全收了之后，原本是存在的风险，立马就变成暴露的风险，所以就更难处理。所以不应该是立马收，而是按部就班，有节奏地收。现在银行并不是不放钱了，只是没有以前那么大手笔的放，这是合理的。从银行的角度来讲，也不能一下就卡死，我就这个额度，多的不给了。如果你不给他，造成这个企业死了，它死了你也会很麻烦。

向松祚：银行有一个说法，不是你拖死我，就是我掐死你。所以又回到钟总那个三四线城市的问题，现在中交地产银行贷款多吗？有压力吗？

钟瑾：我也分享一下向总说的问题，我从两个方面解读。一个是外资的企业做过地产，90年代的时候，遇到过亚洲金融危机。第二个，我在民营企业做过地产，也受到过政策和银行的挤对。第三，我现在在央企，确实是有一定的话语权，银行或者其它方面的钱愿意到我这里来。现在央行出台的政策，央行跟商业银行要指标，商业银行的总部都是向支行要利润的，这个利润哪儿来？就是到盈利空间大的行业或者公司里来挖，就是这样一个逻辑。所以我觉得今天央行出了这个政策，说要调整政策，中国的政策永远都是滞后的，已经有了很多显现的。很多事情已经捂不住了，坏账捂不住了，风险扛不了了，央行一定要出手，这个不是今天才出现的，它是出现问题之后后置的。我认为当下房地产行业，首先是摆脱不了政策的限制，第二，作为一个企业，我们应该在分析企业能力、分析市场的同时，提高自身的能力。比如说花样年做了一些其它的服务业，这是中国房地产未来必然的趋势。像20年前这种做一块地拿钱走了，包括北京市都有政策性的房在商业地块里，应该说中国政府已经走在后面了，其实发达国家已经走过这个阶段了。我不认为现在是进入下行通道了，这个行业要走一定要会耐得住寂寞，抗得起压力。

向松祚：再问吴总这个问题，您觉得现在有资金的压力吗？

吴振绵：没有太大压力，因为钱基本上都是股东的。

向松祚：股东有给你压力吗？

吴振绵：股东的压力也有，但是现在卖不动还是扛着，实在扛不动再降价。

向松祚：你估计你什么时候会降价？

吴振绵：那要看情况，说不定行业好转，我还涨价了。

向松祚：以前人民银行有一位领导，在一个会上他讲了一句话我印象很深，他说过去你们这些年支持房地产，我认为你们全部都是疯子，有各种测算，中国的房地产平均价格如果下降25%，中国整个银行有可能全部亏损。现在中国的银行是赚很多钱，大家都很眼红。德意志银行也是一个大的商业银行，但是和中国的银行不一样，蔡总您觉得中国的银行承担房地产下行的压力能承受作用？

蔡洪平：我认为中国银行业的资产质量是好的，个人按揭贷款这一块的不良资产很低。即便是开发商倒闭以后，它的土地抵押了，也不会造成什么坏账。但是要警惕的是，银行业太过分保守之后，皮之不存毛将焉附。从西方的市场来看，我对中国银行的不良资产不担心，我们担心的事情就是很多人没有做实业了，全部来搞影子银行，这是最可怕的现象。他们这些贷款放出来很高的，昨天我向他们了解，现在都是1分的利率。

向松祚：你讲到高利率这个事，确实是很头疼的，我自己也做过一些调查研究，这真是一个很麻烦的事，国有大银行的利率并不是太高，但是市场的利率确实是很高。

最后几分钟，到了第三轮，我希望我们6位嘉宾就说一句话，现在政府也不希望房地产剧烈调整，银行当然也不希望房地产剧烈调整，各位更不希望房地产剧烈调整。你们假设今天提一条政策建议，你觉得最应该做的是什么？

潘军：给房地产行业一个比较稳定的市场环境。

刘爱明：希望政府能提高行政效率。

向松祚：两位都提得比较抽象，这个要落实也比较麻烦。

黎明楷：放宽按揭的限制。

钟瑾：我觉得政府对市场，一个是政策面，应该是持续稳定的，包括土地市场。再一个是让市场调节市场。

吴振绵：摸着自己的口袋，造有需求的好房子。

蔡洪平：在房地产行业调整期，中国政府要倍加保护中国房地产业，企业生死没关系，这个行业必须倍加保护。

向松祚：怎么保护呢？

蔡洪平：千万不要上某些人的当，天天讲捅破房地产泡沫，这是很危险的。我认为对这个行业一定要倍加保护。

向松祚：非常谢谢各位，我相信各位还有非常精彩的观点，但是为了不耽误大家享用午餐的时间，我们结束这一环节的讨论，谢谢5位嘉宾的观点。