领袖访谈：刘晓光讲信心

来源: [观点网] 时间: 2014-08-05 21:48

致信编辑

打印

评论

“房地产一定还是最大的行业，一定还是有需求的行业，一定还是中国经济发展最重要的基础性行业。”

观点网 企业家各有风范。

同为京派开发商的代表人物与国企领导者，刘晓光与任志强便是两种完全不同的类型。

人们或许只闻任志强而不知华远，但提到刘晓光却必会想到首创，而首创的背后也总会有刘晓光的影子。

任志强会告诉我们什么叫下行，刘晓光却更愿意剖析问题本身。

“中国房地产今年才开始出现了下行。”他更深究问题的根源：“背后的原因是什么？”

7月8日，盛夏，观点新媒体在北京对首创集团董事长刘晓光先生进行了最新一次的专访。

为什么下行？

虽然曾有过“生活每天都像打仗”的感叹，年已59岁的刘晓光仍然对未来饱含激情和乐观。

“总的来讲，经济在下行，房地产也出现了下行的趋势和走向。”承认房地产下行的同时，刘晓光却坚信，这些应该是暂时的，大的趋势一定是不会变的，应该是波浪式往前走。

“我们有责任和义务对下一步地产发展作出一点影响。”从政府官员转型企业家多年，刘晓光一直对整个国家经济和房地产行业密切关注。

在刘晓光看来，造成下行的原因可能是连续8年的宏观调控，“基本上市场信号都乱了，想买的买不了，不想买的又没钱，而且市场不真实”。

以北京为典型，刘晓光指出，北京有100多万人能买房，却没有购房资格，“所以，很重要的一个原因是由于宏观调控，或者说是长期调控。”

第二个原因是媒体的舆论导向，刘晓光认为，媒体炒得太厉害，影响了整个市场的心理预期，基本上都是唱衰，而且多数是一边倒的声音，地产商基本上不能发言了。

第三个原因就是宏观经济的影响，经济在高速增长的时候，地产随着经济往上走；当经济下行的时候，地产适当地下行也是正常的。

刘晓光进一步探究道，这个时候出现了分化。一些城市价值高，地产继续坚挺，一些城市价值低，地产就下来了；哪些地区过去上了一大批项目，地产就下来了，哪些控制得很严，地产就维持原来的状态。

因此，在这种情况下出现下行，应该是短期的小趋势，而且也是正常的。

对于越来越看不清的地产前路，刘晓光指出，地产界需要冷静地分析，“一定要分析中国经济是下行的，一定要分析中国媒体界对于舆论的引导、导向和预期是有重大影响的。如果没有这种分析就简单下结论，那肯定是有问题的。”

结构出问题了

在愈加晦暗的市场走势面前，整个房地产似乎都陷入了观望的胶着状态，并且逐渐悲观起来。

刘晓光却仍然对前途保持乐观：“从总的趋势看，应该没有问题，房地产一定还是最大的行业，一定还是有需求的行业，一定还是中国经济发展最重要的基础性行业。”

他进一步指出，从未来15年、20年的长期市场趋势来看，中国人生活改善中的住房需求改善，绝对还是排在最前列的。

“第一，刚性需求肯定是有的；第二，存在着刚性的改善性需求；第三，存在着少数高收入人群的改善需求；第四，还有继续作为投资产品的需求。”

因此，刘晓光审慎表示，我们不能盲目地说上行还是下行，不能盲目地评价政策是好是坏，“国家的政策还是想求得稳定，稳定这个行业，稳定资金的安全性。”

“今年房地产混乱跟经济结构确实有很大的关系。”刘晓光进一步指出，地产的走势跟经济的走势、结构的变化有很大的相关性。但中国经济结构不可能立马改变，让中小企业一夜间就变得有生命力也是不可能的事。

再一个就是，现在房地产结构本身是有问题的，其中包括城市化发展的速度快慢问题，政府的扩张导向问题等。

刘晓光认为，长期的行政性调控，使得市场信号扭曲和市场需求被压抑，造成了这种状态。

“我们的需求确实是有。”刘晓光坦言，但是房地产发展模型确实出现不清晰，也导致了行业在发展过程中的一些问题。

首创的未来

根据2013年度中国房地产卓越100榜，首创置业排名第48位，但在一年前还列第23位。

“我看了我们的数字，现在排在40多位了，等于在往后退。”在推进首创进一步发展之时，刘晓光始终保持着对未来的忧患意识。

仔细分析后，刘晓光指出，从首创自身的角度，发展机制的灵活性比民营企业还是差一些，往后退的原因很简单，就是民营的企业发展得更快。

不过，他仍对首创的未来很有信心：“首创向其它价值链的延伸是很不错的，把其它产业的价值放到地产价值上，结合方面做得也不错。”

提及未来，刘晓光表示，未来可能偏重的是地铁上盖物业，还有旅游和地产的结合。此外，要把不同的产业组合在一起，同时把地产组合进去，继续推进奥特莱斯。

“房山奥特莱斯把房山完全带动起来了，一天最多10万人。”刘晓光对此颇为满意：“不光是地产业务，我们其它的业态都可以进去，进去以后地产商的价值又起来了。这就是传统地产商和新经济的结合点，运用新经济的网络技术和平台促进地产商的传统投资和发展。

回顾历史，自2010年起，首创置业谋求战略升级，转向奥特莱斯为代表的商业地产领域，打造奥特莱斯产业综合体，即整合购物、餐饮、娱乐、休闲、度假、居住等功能为一体的综合体模式。

“一般企业不如我们有优势。”刘晓光表示，首创集团可以提供地产之外的各种服务。

与此同时，作为国际化的倡导者，刘晓光认为在这样一个竞争激烈的年代里，谁率先实现了国际化，谁就将在市场竞争中占据更加主动的地位。

“首创现在主要是在国际化方面发展，一个是法国的项目，另一个是新西兰的项目。”提到首创集团的海外布局，刘晓光表示，走出去等于升了一级，走出去要有走出去的形式，不能光拼住宅，要有适合中国经济未来发展的多业态形式。

喜悦之余，刘晓光更觉身上责任艰巨：“现在中国经济最核心的问题是调整，我们有资金、也有市场，但是没技术，怎么把西方的技术和我们的资金、市场结合起来？”

“我们地产商也有这个责任。”刘晓光最后强调。

以下为观点新媒体对首创集团董事长刘晓光先生的专访实录：

观点新媒体：2014博鳌房地产论坛主题是“下行通道中的房地产”，您觉得应该怎么阐释？

刘晓光：中国房地产今年开始出现下行，背后的原因是什么？

一个原因可能是连续8年的宏观调控，基本上市场信号都乱了。想买的买不了，不想买的又没钱，而且市场不真实。例如北京有100多万人能买房，却没有资格。所以，很重要的一个原因是宏观调控，或者说是长期调控。

第二个原因是媒体的舆论导向，媒体炒得太厉害，影响了整个市场的心理预期，基本上都是唱衰，而且多数是一边倒的声音，地产商基本上不能发言了。

第三个原因是经济在高速增长的时候，地产也随着经济往上走，当经济往下行的时候，地产适当地下行也是正常的，而且这个时候出现了分化。

一些城市价值高，房地产还继续坚挺；一些城市价值低，房地产就下来了；哪些地区过去上了一大批项目，房地产就下来了；哪些控制得很严，就维持原来的状态。

所以，这种情况下出现下行，应该是短期的一个小趋势，而且也是正常的。

观点新媒体：今年房地产混乱跟经济结构有一定的关系？

刘晓光：跟经济结构确实有很大的关系，地产的走势与经济的走势、结构变化有很大的相关性。经济很好，人民收入很高，房地产市场肯定会很活跃，反之房地产就不会很活跃，会出现一些问题。但是突然改变中国的经济结构，让中小企业变得很有生命力，也是不可能的事。

对中国而言，还有一个原因就是有一部分人是在境外买房的，这是需求在转移。

还有就是房地产的结构本身有问题了，比如城镇化进程中，城市发展的速度快慢问题。从行政角度，政府的扩张导向也是有问题的。再如长期的行政性调控，产生了市场信号的扭曲和市场需求的压抑，也造成了这种状态。

另外，跟中国自身的经济结构条件、就业、收入提高又有密切的关系。我们的需求确实是有，但是这一块需求为什么会存在？为什么会有？跟西方到底有什么不一样？

就地产商而言，不能因为你大牌，就不顾那些中小地产商，一定要让他们也能够生存。

有的大地产商不管那么多，率先降价，剩下中小房地产企业怎么办？而且中小内房企一旦倒下，对中国大宗商品和房地产行业都会有重大影响。钢铁现在一吨才一块多的利润，都快活不下去了，这跟中国的基建、地产很有关系。

还有一个就是“新经济对地产界的影响”，这是很重要的，新经济会有什么样的新形式来促进地产的发展？以首创的客户为例，我们的担保、小额信贷、投资等，都可以通过网上、网下与他们结合起来。

观点新媒体：任志强认为下行是整个经济增速慢慢趋于稳定，这个时候房地产的增速会波动，您怎么看？

刘晓光：这里有两个问题，一是谁对中国房地产现状做过认真的分析？到底是谁上升了，谁下降了，谁为什么上升了，谁为什么下降。

第二是经济下行周期从1993年以来已经有好几次，在每一个周期中房地产的走向和趋势又是什么？不研究这个问题，拿不出有依据的东西。

最重要还是分析需求，然后才能够把握供给趋势：未来有没有这样的需求？需求会有多大？不同区域、不同地区的需求是什么状态？产品需求到底是什么状态？

这里还有媒体信息阻断的问题，一是唱空唱衰，二是引导老百姓的预期，包括中央电视台也说“让房地产价格跌得更加猛烈吧”。

现在没有人认真分析房地产市场的结构，也没有人认真分析房地产的趋势，对中国房地产的真实需求也没有认真分析。如果没有分析就下结论，那肯定是有问题。

观点新媒体：好像大家都没有太大的信心了，很多人都在观望。

刘晓光：一是长期调控的必然结果出现了，行政性的手段多；二是舆论的导向；三是整体经济下行过程中房地产出现了下行的趋势，或者说分化。这是正常的，跟中国经济一样会有一个波动。

但是从总的趋势来看，应该是没有问题，房地产一定还是最大的行业，一定还是有需求的行业，一定还是中国经济发展最重要的基础性行业。

因为房地产带动的大宗商品太多了，像水泥、钢材、木材、汽车、玻璃、家电等。

观点新媒体：您的观点更积极一点？

刘晓光：我是看长期趋势，看未来15年、20年的趋势，看中国人民需求改善的趋势。

中国房地产发展已经有20多年，为什么不能跟日本比？不能跟美国比？不能跟欧洲比？

第一，人口基数完全不一样；第二，住房质量和结构完全不一样，欧洲人300年前就已经住上好别墅，我们住得好一点的是秦砖汉瓦，差一点的都是寨子，质量是完全不一样的。

中国经济发展到这个阶段，中国人生活改善中的住房需求改善，绝对是排在最前列的。

需求也可以区分一下，第一，刚性需求肯定是有的；第二，存在着刚性的改善性需求；第三，存在着少数高收入人群的改善需求；第四，继续作为投资产品的需求。这主要跟货币贬值相关，只要货币出现贬值，或者CPI出现增长，这个现象永远会存在，因为投资渠道不多。

所以，不能盲目地说房地产是上行还是下行，不能盲目地评价政策是好是坏，国家政策还是想求得稳定，稳定这个行业，稳定资金的安全性，稳定大宗商品的供给和需求。说白了，是要稳定中国经济。

我们也有这种责任和义务，因为现在地产商不敢说房价还得涨。中国消费人口的心态完全扭曲了，发生很大变化了，信息也混乱，真的假的分不清。

观点新媒体：任志强认为城镇化是假的，因为土地私有化解决不了，城镇化的本质是不成立的，您怎么看？

刘晓光：他的观点太极端了，我不同意。

观点新媒体：有观点认为，棚户区改造把一部分商品房的消费吸收过去，您怎么看？

刘晓光：这说到了另外一个问题，就是房地产发展模型现在确实有一些不清晰。

过去很清晰，就是一个商品房，后来改成了二元制，有商品房、经济适用房；接着搞成了三元制，有商品房、经济适用房，还有限价房；最后第四种形式又出现了，一些单位开始集资盖房。

房地产发展模型不清晰，导致了行业在发展过程中的一些问题。也导致老百姓不买商品房了，去买集资房，或者不买集资房，去买限价房，这是一个大的问题。

还有一个方面，很多大的城市在限制人口，北京是比较明显的，包括上海将来应该也是一样的，还有像广州这样特别大的城市，人口压力已经承受不了，要疏散人口。这样的城市慢慢形成了消费高地，甚至一些中产阶级也被挤出去了，这部分人可能就要回家乡。

现在有些城市取消限购，就说明单一的行政调控措施需要改革，最终还是要市场来决定。

观点新媒体：虽然取消限购，但是银行依然限贷，利率不做调整，需求会不会增加？

刘晓光：取消限购之后有两种情况，一是取消限购以后，量和价继续往下走；二是特大城市敢取消限购吗？现在北京、上海这样的城市可能有上百万有能力买房子的人，但是没有购买资格，一旦取消限购，外面的购房者马上就进来了。

这就说明，每个城市的发展绝对不能一刀切，还是要分类，市场化调节原则就是分类的原则。

总的来讲，经济在下行，房地产也出现了下行的趋势和走向，这都应该是暂时的。大的趋势一定是不会变的，应该是波浪式往前走。

我们前些年搞了一个活动叫做“居住改变中国”，确实改变了：城市面貌变了，经济发展起来了，大宗商品发展起来了，金融活跃了，那么多通道都出来了，实际上房地产行业对于国家和社会的影响是巨大的。

当然，有些问题确实也存在，比如老百姓的收入增长幅度跟房价的增长幅度确实有差距。第二就是房价高了以后有一部分人买不起房了，这些问题怎么解决？要研究深层次的问题。

现在还有一个问题，跟经济结构和经济发展有很大的关系。新加坡为什么出现大量租屋？是为了稳定中产阶级和优秀的职业蓝领。地产跟经济结构的调整是息息相关的，经济结构调整不了，很多企业倒闭，很多人失业，都会影响地产业的发展。

观点新媒体：首创最近在做什么？

刘晓光：最近主要是在国际化方面发展，一个是法国的项目，另一个是新西兰的项目。全球布局，走出去等于升了一级，走出去要有走出去的形式，不能光去拼住宅，要有适合中国经济未来发展的多业态形式。

现在中国经济最核心的问题还是调整，我们有资金也有市场，但是没技术，怎么把西方的技术和我们的资金、市场结合起来？我们地产商也有这个责任。

首创在法国的项目，实际上是成为了中法两国之间最大的经贸平台，1万亩的开发地带，这个开发不是在那里炒房，而是包括物流、研发、装配、加工、教育等，还有欧洲企业和中国企业的嫁接。

观点新媒体：不少房企都出海，据说万达刚开始在英国也是水土不服，因为没有跟本地结合得很好，所以发展得不是很理想？

刘晓光：万达主要是收购的价格高，像收购AMC院线以后，另外一个比它的价值要高、回报要好，万达就是动手太快了。

观点新媒体：首创的多业态发展，未来规划是什么？

刘晓光：未来可能偏重的是地铁上盖物业，第二是旅游和地产的结合，第三是把不同的产业组合在一起，同时把地产组合进去。

此外，我们想继续坚持发展奥特莱斯，房山奥特莱斯把房山完全带动起来了，一天最多有10万人。

奥特莱斯实际上就是一个综合性新城市、新中心的概念。

不光是地产商，其它的业态都可以进去，进去以后地产商的价值又上升了。就是传统地产经济和新经济的结合点，运用新经济的网络技术和平台促进传统地产商的投资和发展。

一般企业可能不如首创有优势，因为我们可以提供地产之外的各种服务，汽车、担保及小额信贷。首创的用户量大，仅自来水的用户就1700万人。

观点新媒体：如果这些能整合到一起，首创的盘子是非常大的。

刘晓光：我们正在研究这个重要的课题，研究怎么组合这些业务。

观点新媒体：复星把复地退市以后，又组建复星地控，共有10个基金公司，这种投资商的方式未来在中国会不会成为趋势？

刘晓光：复星做的不是地产商的东西，已经是站在投资商的角度，以及世界范围并购的角度来解决问题。

观点新媒体：复星下面全部是合伙人制度，万科采取的是职工持股，会不会成为下一个模式或者潮流？

刘晓光：这会成为一种模式，但是一下做大也不可能，想通过一种崭新的方式在短时间内把地产规模做得很大是不可能的事。但这有一个好处，就是把地产向娱乐业、金融业、旅游业延伸，以金融为龙头来使地产升级和延伸，就是业态发生变化。

复星这个做得很不错，复星地产其实原来很小。我看了我们的卓越100榜排名，2013年度排在40多位了，等于在往后退。往后退的原因很简单，就是民营的企业发展更快；从首创自身的角度分析，发展机制的灵活性比民营企业还是差一些，但是首创向其它价值链的延伸还是很不错的，把其它产业的价值与地产价值的结合方面做得是不错的。

观点新媒体：首创在金融上的创新和延伸上其实做得很多？

刘晓光：金融角度做得也不错，在各种各样的金融形式和动作上，我们做了大量的探讨和研究。

首创能把房地产金融做起来，因为原来就是做金融的团队，把金融从资本市场上嫁接到房地产市场上。