领袖访谈：赖正镒 海峡之路

来源: [观点网]      时间: 2014-08-03 20:32
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“我今年57岁，希望在80岁那一年全球有200个涵碧楼。”

观点网 2014年，对大陆和台湾而言又是破冰的一年。

7月7日，作为台湾商业总会理事长，台湾乡林集团董事长赖正镒率四十余家台资企业来到大陆展开交流活动。

这也使得业界首次关注这家台资房企，对于房地产业界而言，此次两岸进一步交流具有更深层次的意义。

7月7日深夜，赖正镒接受了观点新媒体的采访，以亲身经历阐述了他对台湾企业投资大陆房地产的理念，表达了一位台湾房地产从业者的观点和态度。

“未来五年左右，在涵碧楼开到第十家的时候，乡林会把涵碧楼在上海或香港独立挂牌上市。”对于乡林的未来，赖正镒画出一幅鸿图巨制。

“我今年57岁，希望在80岁那一年全球有200个涵碧楼。”

乡林的野心

“手把青秧插满田，低头便见水中天；身心情净方为道，退步原来是向前。”这是赖正镒深爱的诗，不但是年少生活的写照，更是他带领乡林一路披荆斩棘的坚持所在。

出生于台湾云林县古坑乡草岭山上，成长于少年丧父的贫困农家，年少时的艰苦生活造就了赖正镒坚持与执着的性格。

1975年，当时还是个高一学生的赖正镒成立“草岭登山健行队”，这便是乡林集团创建的滥觞。1980年，时年21岁的赖正镒赚到人生第一个一百万，成立了乡林建设公司，开始涉足房地产市场，但这个决定却让他栽了大跟头。

1986年，嗅到房地产市场复苏契机，赖正镒重整旗鼓，圈下台中市汉口路地价最贵的地区。

1997年，乡林面临第一个十字路口。赖正镒宣布18亿新台币收购日月潭涵碧楼，并决心要做出台湾前所未见的国际超星级酒店。

然而，在当时的背景下，这个决定看起来简直就是“天不利、地不和”，更无人看好。

日月潭涵碧楼刚开始规划，台湾便遭遇“九二一大地震”，日月潭所在的南投县是重灾区，日月潭更沦为无人看好的过气风景区；此外，市场存在种种质疑：过高房价能否被市场接受？规模太小的酒店如何盈利？但赖正镒咬牙坚持了下来。

2002年3月，日月潭涵碧楼面世，当时每晚房价12300元台币。最新数据显示，日月潭涵碧楼住房率固定在85%以上，每月平均到访人数超过5000人次，当中以40到55岁为最多，约占6成，其中8%为大陆客人。

2005年，乡林建设事业股份有限公司在台湾挂牌上市。

而今，乡林再次来到十字路口。2008年，乡林提出“1030”计划，即10年内在大陆兴建30家以“涵碧楼”命名的大型房地产综合体，涵盖高端酒店、购物中心等复合式投资项目，预计投资总额300至500亿元。

至今为止，乡林已进驻成都、桂林、三亚、扬州、无锡、昆明、厦门等城市。

“未来五年左右，在涵碧楼开到第十家的时候，乡林会把涵碧楼这个品牌在上海或香港独立挂牌上市。”对于乡林的未来，赖正镒还画出一幅鸿图巨制。

“我今年57岁，希望在80岁那一年全球有200个涵碧楼。”

从2015年起，乡林便跨入第三个发展阶段，即在日本、美国、欧洲、大洋洲等地开出200家涵碧楼，让涵碧楼成为全球品牌，并将经营形态扩及度假休闲商务旅馆，让乡林成为全球运营的企业集团。

尽管目标宏伟，赖正镒却不焦急，“跑快的不一定赢，刚刚好才有机会赢，乡林要保持中庸速度。”

回顾乡林发展史，从旅游业跨越不动产市场、从兴建住宅到开发国际超星级度假酒店、从台中进军台北、从台湾到大陆，每一次的转型与蜕变，乡林集团总是以稳健、精细为先。

青岛涵碧楼的精耕细作正是乡林稳健、精细的体现。

7月7日当晚，赖正镒在北京宣布，世界企业领袖高峰会青岛涵碧楼论坛永久会址启用典礼将于8月2日正式开幕，这意味着乡林在中国大陆的第一个项目正式入市。

此前该项目曾多次高调宣布要在2013年5月开业，至今已延期一年有余。

“这都是没办法的事，必须做精细。”赖正镒坦言，青岛和南京项目延后开业，确实影响了乡林在大陆的整体建设速度。

“这也急不得，结婚之后自然生小孩，哪一年生，我觉得不是很重要，但是几年内一定会生。”

两岸的差异

此次来到大陆，赖正镒特别强调其另一个身份，即台湾商业总会理事长，他也是用这一身份带领四十余家台资企业来到大陆展开交流活动。

“两岸经济交流放开得太慢了，乡林是台湾上市房企，进入大陆只有四年而已。”赖正镒感叹道，类似乡林这样经营数十年之久的台湾房企，最大的问题就是进不来大陆。

在赖正镒看来，港资房企最大的竞争优势就在于香港政府相关方面的政策是放开的，“更早进入大陆房地产市场的港资房企在大陆投资如鱼得水”。

但台湾对大陆的政策则很紧张，对此赖正镒不无意见：“台湾对台资企业在大陆的发展绑手绑脚，严重束缚了台资企业在大陆的发展。”

早在25年前，台湾开放两岸探亲时，赖正镒就曾以个人身份考察大陆市场。十多年前，他在万通地产董事长冯仑的协助下，将台中市“乡林帝国双星”项目在当年四季房展会上展示。随后，他还在江苏昆山首次试水房地产开发，但规模很小，以后未有进一步大动作。

内地房地产市场刚刚告别黄金十年，乡林始终在观望。赖正镒也坦承自己错过好时机了：“当时我也没想到大陆没有受到2008年金融风暴的影响，反而在2008、2009年大幅上涨，这是我们看错了大陆市场。”

时机固然重要，但两岸之间紧锁的大门也是乡林的一大障碍。2006年，赖正镒曾说：“我们从台湾绕了一天才到北京，如果两岸‘三通’之后，两个半小时就可以。”

如今两岸三通逐渐成为现实，然而能否进一步开放仍是台商的最大阻力。

回顾两岸交流历史，2009年国台办发布八项具体方案明确表示，未来将鼓励和支持有条件的台资企业拓展大陆市场，并参与大陆扩大内需的基础设施和重大工程建设。

直到2011年，台湾监管部门才同意取消上市公司不允许在大陆直接投资房地产开发的规定，并放松对不动产开发企业赴大陆投资金额的限制。

2014年6月28日，应台湾方面陆委会主委王郁琦的邀请，国务院台办主任张志军如期完成对台湾为期4天3夜的访问。这是65年来主管两岸事务高层的第一次正式接触，被认为是两岸交流进入一个新的里程碑。

7月7日，作为台湾商业总会理事长，乡林集团董事长赖正镒率团来到北京展开一系列回访活动。

“这次来最主要就是两岸之间在谈服贸协议，希望台湾能够尽数通过。”此外，赖正镒透露，此次交流后，两岸房地产市场或许有更多交流的机会。

早在2007年，乡林集团便邀请万科、万通、富华、远大等各大房企赴台访问，但最终没有房企愿意进入台湾。

“王石说台湾的规模那么小，那么精致，我们不是对手。”赖正镒认为，跟台湾比起来，大陆房企最大的障碍是产品规划，“大陆做的产品非常大，但是精致度跟台湾比起来还是有点落差”。

不过，他同时指出，大陆房企规模大，台湾房企也不是他们的对手，这是两岸的差异。

机遇与挑战

关注大陆多年，赖正镒称他一心一意要进入的始终是北京市场。

“20年前，乡林第一站到北京，当时是跟北京饭店旁边的南池子街‘谈恋爱’。”赖正镒无奈道，到现在一直还在失恋中，或许有一天会成。

对赖正镒而言，没有在北京建一个涵碧楼太不应该了，“一定要建一个具有北京文化特色的四合院式涵碧楼，乡林一定会完成这个。”

赖正镒还提到，桂林是乡林最早进入的城市，但现在连征地都没有完成，即便赖正镒将长子专门派遣到桂林推动项目运作，仍然困难重重。

作为台资企业，乡林毕竟还是来晚了一步，未来或许面临竞争更加激烈。

对此，赖正镒显得乐观得多。他指出，台湾同业之间的竞争已经很激烈了，何况到大陆来，能比照乡林这样的开发商应该不多。

“虽然有些大陆企业也在慢慢走向文化产业，并有做大项目的优势，但是台湾企业有很强的做精致的优势。”赖正镒表示没有压力，并指出乡林会走自己的方向和路线，也会创造自己风格特色的产品。

对于30家涵碧楼是否会形成同业竞争的问题，赖正镒指出，每一个涵碧楼其实规模都不大，南京项目房间最多也才300个，青岛、南京等城市的购买力都足以支撑区域项目购买，因此各地涵碧楼之间不会打架，反而都是互补的。

今年以来，市场普遍看空楼市，对于乡林在大陆的布局是否会受到影响的问题，赖正镒回应称，这对台湾房企来讲是很习惯的。

“台湾房地产一直都不是很好，因为政府天天打压。大陆虽然也是，但是刚性需求太强了，是没有问题的，根本不用担心。”

自2002年至今，国内房地产市场一直是斜线上升，开发商大多赚得盆满钵满，这一点从土地市场的疯狂可得一窥。

但是赖正镒谨慎指出，按照台湾经验，如果大家都没有风险管理，只要有风吹草动、景气反转，这些企业都非常危险，“我看到大陆开发商并没有警觉到房地产的危机”。

尽管如此，赖正镒仍对内地房地产市场十分乐观，认为“大陆房地产再蓬勃发展15年都不会有问题。”

以下为观点新媒体对台湾乡林集团董事长赖正镒先生的采访实录：

观点新媒体：乡林在台湾有将近40年的历史，特点是什么？发展模式上有什么可供其它企业借鉴的？

赖正镒：乡林一直是走高端，做金字塔上面的那一块，跟一般的市场有间隔。乡林是打造过去从来没有的生活体验，这跟其它的开发商不同。

从土地开发到规划设计，一直到盖房子和销售环节，包括售后服务管理和物业管理，乡林全部自己完成。台湾只有乡林一家是这样做的，这是有别于其他房企的地方。

观点新媒体：有没有给自己一个计划表？

赖正镒：我今年57岁，希望在80岁那一年全球有200个涵碧楼。

观点新媒体：有没有具体的上市计划表？

赖正镒：我希望5年内，发展到至少有10家涵碧楼左右，会打包到香港或上海挂牌上市，这样才有意思。

观点新媒体：今年方兴地产把金茂酒店分拆到香港上市，您怎么看？

赖正镒：酒店连锁行业最有名的是四季、威斯汀这种国际品牌，通过二三十年的发展，涵碧楼也已经发展出自己的品牌。

涵碧楼的业主是乡林，自己开发、管理和经营。

品牌是很重要的，相信在未来10年之后，乡林建设的涵碧楼品牌会是世界知名品牌，不止在大陆，在美国、日本、欧洲、东南亚同时在布局。

观点新媒体：青岛和南京的项目入市以后，预期的销售金额是多少？

赖正镒：现在青岛项目的目标大概是30亿元，南京差不多35亿元，成都大概是三四十亿，但是我们每年会慢慢加大。

观点新媒体：未来在香港上市的话，业绩体现就快了。

赖正镒：其实也不急，计划是五年，七八年也没关系，反正是自然发展。结婚之后自然生小孩，哪一年生，我觉得不是很重要，但是几年内一定会生，所以我觉得还好。

不是刻意一定要做到什么样，一个企业如果一定要怎么样做，就会造成品质、特色的缺陷。赚那么多钱干什么？每天工作18个小时累死人。我觉得应该做一点有特色的，未来真正被全球公认为最顶级的、最好的，才是最重要的。

观点新媒体：在选地的时候，对城市经济更看重还是对区域旅游资源更看重？

赖正镒：选地还是会在三级以上的城市里面，人口大概在三四百万左右的都市。在都市中心，起码距离中心不远，同时又有特殊自然景观的地方做开发，这会是乡林的首选。

在南京、青岛等项目所在的区域，都是三五年后可能变成市中心的地方。

乡林在青岛选的那块地，以前是很偏的，现在则是青岛新的市中心，南京也是。在桂林选地，乡林选择离市中心20分钟的距离，从机场到达项目半个小时就可以，但希望是非常漂亮的、有山有水的地方。

所以乡林选地还是以自然景观搭配为原则，有山有水的地方是我们的首选。在北京，我为什么喜欢紫禁城？因为太有历史特色了，所以乡林才会希望能在紫禁城附近选地。

20年前，乡林第一站到北京，当时一心一意是跟北京饭店旁边的南池子街“谈恋爱”，到现在还在谈，但一直在失恋中，或许有一天会成。主要有四合院的问题，土地一直无法动迁。

现在乡林一直在朝阳区找地，当然不一定在那个地方，只是觉得南城或许也有机会。

没有在北京建一个涵碧楼太不应该了，一定要建一个具有北京文化特色的四合院涵碧楼，一定会完成这个。

观点新媒体：您更倾向在大陆投资住宅和综合体？

赖正镒：现在南京和成都项目已经是综合体，南京是28万平米方的房子，酒店8万平方米，其它都是综合体。

观点新媒体：有没有专门开发单独的住宅项目？

赖正镒：乡林不会单独拿住宅土地，跟大陆开发商拼住宅是拼不过的。举牌第一声之后，我们就回家了，大陆开发商可能会举牌几十次，台湾房企的心脏不够强。

乡林一定会坚持综合开发，基本都是有一个涵碧楼，做文创以及医疗、美容的开发。整体来看，就因为这样才会同时启动30个城市的项目。

如果在一个城市盖完涵碧楼之后，再去拿第二块土地的时候，政府就不会特别优惠，也不会给特殊土地，只能去挂牌、投标拿地。去参与投标的话，乡林是没有优势的，所以策略上还是会整体综合开发，把有台湾特色的产品带到每一个开发项目里。

观点新媒体：台湾的高端公寓非常棒，但是大陆好像很少这类产品？

赖正镒：其实现在大陆产品很多都不错，已经非常好了。

观点新媒体：有没有这方面的压力？

赖正镒：还好。在台湾，同业之间的竞争已经很激烈了，何况到大陆来。但是能比照乡林这样的开发商应该不多，所以我们没有压力，会走自己的方向和路线，也会创造自己风格特色的产品。

观点新媒体：公司之前没有做过购物中心，青岛项目首次做有没有压力？

赖正镒：每一个涵碧楼里面都有一个购物中心，青岛做得不大，只有28个店，南京有120个店，成都有300个店，都是Shopping Mall的概念。

现在我们必须跟淘宝网拼，听说现在大陆消费都是去百货公司看货，试完之后再到淘宝网买更便宜的，百货公司就成了展示中心，这是很严重的问题。

现在是一种体验式购物，乡林必须去创造新东西，让购物不是买东西，而是是生活的一部分。所以乡林做了玻璃罩，里面种了树，让顾客进来一天不需要出去的，带着小孩整天就在Shopping Mall里面逛街、休闲、吃东西。

乡林在规划设计的时候就是完全区别于传统百货公司形态，青岛涵碧楼在沙滩旁边买了一块完全做商业的地，大概80家不同的店，把台湾鼎泰丰包子、台湾啤酒屋、士林夜市里面好吃的东西、诚品书店等都带过来，现在准备施工，明年5月份应该能开幕了。

观点新媒体：您对青岛酒店市场预期怎么样？青岛酒店客源市场是什么样的？

赖正镒：我们定的是30%大陆客户，30%外国客户，但是两年之后，希望60%是大陆客人，40%是外国客人。

观点新媒体：10年以后大陆有30多家涵碧楼，担心不担心30家涵碧楼相互竞争？

赖正镒：涵碧楼分布在不同城市，青岛900万人，山东9600万人，江苏有7000万人，周围一两亿人消费，所以对每个酒店是互补的，自己之间不会竞争的，因为都不大。

南京项目300个房间，整个江苏市场如此庞大。我们在欧洲、美国等地也在筹备，可以把欧美、日本、韩国等地的人吸引到大陆来住在我们的酒店，大陆人到世界各国去旅游，看到涵碧楼这个品牌，也可以到那边去消费。

连锁酒店的优势就在这里，威斯汀在全球有100多家酒店，习惯住威斯汀的人，到哪个地方去都是住威斯汀，因为有一定的品质。

观点新媒体：威斯汀的定位是商务酒店，涵碧楼呢？

赖正镒：涵碧楼是介于商务和度假之间的酒店，也不是纯度假酒店，因为纯度假的话不应该盖在城市中心，用度假休闲的概念接部分商务的客人。

当然，纯商务的客人也不会住涵碧楼，公司出差的费用一定有额度限制，这类客户顶多消费1000元，涵碧楼做的是高端产品，针对的是高端客人，最低消费3000-4000元，所以应该不会有太多顾虑。

观点新媒体：赖总是以台湾商业总会理事长身份来大陆，以后两岸交流会更广泛？

赖正镒：这次我带领台湾商业总会来大陆，就是为了谈服贸协议的事情，以促进两岸交流。国台办主任张志军刚刚访问了台湾，谈到了很多细节部分，这是第一次两岸最高层级的访问，是第一次针对两岸事务官方对官方的正式谈判。

此次来大陆就是对未来推动的细节继续进行深入商谈，比如大陆人能在台湾中转飞往其它国家。现在台湾开放自由行的城市26个，我们希望增加到54个；两岸直飞的机场有54个，希望这54个机场都能够开放。现在两岸自由行一天4000人，希望能够开放到1万人。

两岸的金融领域希望能够尽数互通，台湾银行在大陆设立的分行，好像只有一两家在试着营业，还不能收受人民币或者放款，希望两岸之间银行能够更加开放，互相设立分行，这样台湾资金可以到大陆来，大陆资金可以到台湾去。现在还很多限制，希望能够尽快开放。

观点新媒体：这次两岸交流以后，大陆房企到台湾投资的政策会有放开吗？

赖正镒：台湾正在推动一个新的投资移民法，很多大陆人在台湾上大学，但是台湾法律规定不准他们在台湾就业，这是不对的。

现在台湾的出生率只有0.9，未来25年，台湾人口会下降500万人，未来台湾的生产力会受到严重影响。

一定要靠移民，台湾反对大陆人移民去台湾是不对的，所以现在在修法，希望在一两年内会出台，能够鼓励大陆人到台湾去投资、移民，也欢迎去台湾购买房子和盖房子。

观点新媒体：2006年，万通便去台湾投资项目，在台湾还有其他大陆企业的地产项目吗？

赖正镒：现在大陆进去台湾真正做房地产开发的只有万通一家，就在淡水，项目卖得非常好，已经卖完了。

当时台湾房价大概是三四十万台币每平方米，万通卖到70多万每平方米，很厉害。

观点新媒体：2007年，万科、万通等一批大陆房企受您的邀请去台湾走了一圈，后来好像没有企业去投资？

赖正镒：我邀请了王石，王石说台湾的规模那么小，那么精致，我们不是对手。但是大陆房企做得那么大，台湾房企也不是他们的对手，这是两岸的差异。

观点新媒体：大陆房企到台湾开发，您觉得会遇到哪些障碍？

赖正镒：最主要是台湾开发商的产品非常小、非常精致，大陆开发商的产品非常大，但是精致度跟台湾比起来还是有点落差。跟台湾比起来，我觉得大陆房企最大的障碍是产品规划，可能这方面竞争起来会遇到问题。

这也是大陆开发商到台湾考察后都没有进去的原因，大概就是台湾规模太小，大陆习惯做这么大的规划，不习惯台湾那么小的。

观点新媒体：您之前尝试和万通合作一些项目，后来没有进行下去是什么原因？

赖正镒：冯仑本来找乡林去天津，谈了好几次没有谈成，最主要是冯仑一直希望乡林只做酒店。但是一个酒店的投资至少是12年以上，只做酒店哪里能赚钱？我们希望酒店跟房地产搭配进行整体开发，靠住宅部分卖掉的利润来补给酒店，纯粹做酒店是不会赚钱的。

观点新媒体：以后有机会会不会与大陆房企合作？

赖正镒：当然会，可能性很高，乡林与大陆很多房产公司都一直保持联系。

在北京、上海、南京、厦门等很多城市，乡林都有跟当地开发商联系，只是需要一点时间，因为要磨合，各方想法都不大一致。大原则上，乡林的想法是自己取得土地，自己开发。

观点新媒体：在大陆发展的话，和港资企业相比，台资企业的优势和短板有哪些？

赖正镒：港资房企占有优势，因为他们先进来；两岸开放以后，台湾房企才能进来大陆，台湾对房企开放得太慢了。

台湾对台资房企绑手绑脚，影响台资企业到大陆发展。乡林在台湾上市才四年，现在到大陆投资，青岛项目没有用完的资金不能拿到南京去用，必须要退回台湾再申请一次。但香港不会，香港的竞争优势就在这里，香港政府是放开的。

这十几年来，香港房企到大陆投资如鱼得水，一家比一家规模庞大，所以台资房企就落后了。

台湾是受约束的，台湾房地产开发有四五十年历史的公司很多，问题是进不了大陆，政府把我们约束了。

观点新媒体：除了政策之外，在发展模式、策略，或者是产品上，台湾企业和香港企业有什么异同？

赖正镒：台湾的产品是优于香港的，好太多了，因为香港房子太好卖，所以不需要太用心。台湾产品不好卖，竞争很激烈，必须创造很新的东西出来。因此，在规划上，台湾是优于香港和大陆的。

台湾的优势是很精致，但是规模不够大，很习惯做小的项目，到大陆开发300亩、500亩、1000亩的项目，老实说很多台湾企业不会做。不过乡林进来那么多年，已经习惯了。

观点新媒体：今年上半年市场普遍看空楼市，青岛、南京项目开业有没有受到影响？

赖正镒：这对台湾房企来讲是很习惯的，台湾房地产一直都不是很好，因为政府天天打压。大陆虽然也是，但是大陆的刚性需求太强了，只要做一些符合市场刚性需求的部分，把量控制一下是没有问题的，根本不用担心。

我觉得，未来大陆房地产再蓬勃发展15年是没问题的。

观点新媒体：内地房地产市场的观望情绪不会影响销售吗？配套的商场、住宅有没有受到影响？

赖正镒：会有影响，但是乡林会做出跟别人不同的特色，所以这个影响还是有限的，毕竟大陆这个市场实在太大了。

乡林一直做的是高端产品，在客群上抓得很准，当然要做出有钱人需要的产品。懂消费的人要求很高，必须要符合需求的产品，如果做得到的话，对这种客人来说，几千元的消费是小事情。

观点新媒体：青岛和南京项目的进度其实是有推迟的，整体布局计划有没有受影响？

赖正镒：会有一点推迟。我们的“1030”计划是10年造30个涵碧楼，这是很艰苦的，但是总要做一个目标和梦想，虽然不容易，但后续也有可能。

这也要看大陆对台资房企的政策，像桂林已经做了18年，到现在征地都还没弄好，这就没辙了。每个地方政府的领导和政策都不一样，有的很积极，有的不积极。

观点新媒体：国内像万达、华侨城这些企业也开始投资文旅项目，竞争压力会不会越来越大？

赖正镒：我考察过万达、华侨城的项目，他们做的规模很大，但是精致度都不够。而且他们都是复制，每一个地方的万达广场几乎都是同一套模式，规划设计也差不多。

乡林根本不会做这样的事情，青岛涵碧楼跟南京涵碧楼肯定完全不一样。青岛有青岛的特色文化，是山东的齐鲁文化，但南京是民国文化、明朝文化，建筑师也会分开来，这是台湾的强项。

就台湾与大陆房企的竞争而言，虽然有些大陆企业也在慢慢走向文化产业，并且有做大项目的优势，但是台湾企业有很强的做精致的优势，文创产业也做得非常好。

观点新媒体：国内反腐力度很大，乡林这么多高端酒店，客源市场会受到影响吗？

赖正镒：青岛项目其实只有160套房间，我们虽然有330套，但是另外170套左右是别墅型的，对客人的量是不担心的。

大陆13亿人，消费得起涵碧楼的人应该超过1亿人，要做出好的产品，让这些愿意消费的人去消费。

观点新媒体：今年大陆房地产企业有重组、并购的趋势，您怎么看？

赖正镒：这还会持续的。银监会主席也说，房地产有一些泡沫，政府现在的政策是不会救房地产也不会打压房地产，要让房地产自由发展，但是对于中低收入的百姓会盖保障房，今年好像要盖380万套。

观点新媒体：现在有出现新的名称，叫自住型商品房。

赖正镒：所以这还会继续维持政策，这是台湾要学习的，要分成两端，有钱的让他买，没钱的政府要帮忙，在这方面大陆做得比较好，政府的政策未来会比较接近于让市场自由发展。

包括金融业，能够赚钱的就去赚，通过竞争利息会慢慢下降的。台湾为什么利息这么低？就是竞争造成的。所以大陆银行要小心，当政府让市场自由竞争之后，三五年后利润会下降。

现在银行能赚钱是因为有4%的利差，台湾的利差只有1%，很难赚钱。大陆自由竞争之后也会产生这种现象。在我们看来，7%左右贷款利率太贵了，台湾都是1.8%、1.9%，没有超过2%的。

观点新媒体：政府主导地位削弱的话，市场功能会越来越大，您觉得会如何改变房地产？

赖正镒：如果政府不管制价格，让它在自由市场里自由竞争，这是正确的想法。针对中低端需求，政府盖保障房。应该是自由机制，我今天听起来，中央政府是这样考虑，这样会变成什么样子？有能力、有优势、有特色的公司就一直蓬勃发展，否则就会被淘汰掉。

观点新媒体：也有观点认为，保障房、自住型商品房挤压了商品房市场？

赖正镒：一定会的，本来再努力一下就可以买商品房的客群，会转向保障房。

在市场竞争的时候，必须能够有别于其他开发商，必须做得比别人好，房子盖得比别人漂亮，规划设计、管理做得也更好，形成永续经营。

永续经营是台湾房企的优势，这个必须要做。乡林30年前盖的房子，现在电灯坏了还要帮客户修理，马桶不通也要帮客户修理，这是目前台湾没有人能做到的，相信大陆也没有人做。

观点新媒体：大陆这边担心质量吗？也是自己的公司在做？

赖正镒：我亲自指导，包括规划设计、制定行销策略都由我亲自主导。

观点新媒体：物业做得这么细的话，这对企业的利润有没有影响？

赖正镒：这都是小事，以后会减少广告预算。顾客信任了，广告就不需要打那么多，口碑很重要，口口相传也很重要，这就是永续经营。

观点新媒体：大陆房地产市场资金收紧，台湾怎样？

赖正镒：这几年台湾房地产市场一直飙涨，政府也是一直在打压，做了很多限制，比如贷款额度从80%降到70%，一直降到现在的60%，甚至于近期宣布第三套房只能贷款50%。

台湾还出台奢侈税，一年内交易扣税15%，两年内交易扣税10%，这些对房地产都有很大的影响。

不过，这几年全球游资过于充沛，利率过低，台湾的利率现在才2%，存款只有1%左右。大陆借钱最少也要7%、8%的利率，而且贷款也不容易，开发商要获得贷款很辛苦。

观点新媒体：所以很多小企业都到香港上市了。

赖正镒：银监会主席说，房地产政策虽然稍微有一点紧缩，不过政策上还是希望继续稳定发展。至于人民币未来到底是升是贬，我觉得大陆贸易顺差造成外汇储备全球第一，有4万亿美金的外汇储备，现在每年还是继续维持顺差，这样就会让美国逼人民币升值。

大陆经济会维持一定程度的稳定增长，所以人民币未来还是趋向升值的。只要人民币维持升值趋势，热钱、游资还是会进入大陆，这也会带动大陆房地产未来继续蓬勃发展。

观点新媒体：台湾房企在大陆开发也有资金、供地以及其它方面的问题？

赖正镒：最困难的当然是土地的问题。首先土地要改变用途，以前可能不是盖房子的地，要变成建筑用地。改变用途最困难的是征地，要慢慢谈。

政府不是不谈，是谈不下来，要花很多时间。桂林市政府很尊重老百姓，造成征地搞了六七年，速度太慢。青岛地块三个月就搞好了，这就看政府的决心。

观点新媒体：融资会通过大陆银行借钱吗？

赖正镒：我们还是要向大陆银行借钱，但是向大陆银行借钱很困难，他们不认识台资房企，不知道台湾企业怎么样，也没有资信，要从头征信，进行信用调查。

如果台湾银行进来的话，当主办的贷款银行，去找大陆银行合作，台湾叫做联合贷款，这样就很简单了。至少要让现在已经申请的十几家台湾银行通过，由他们来主办贷款。

虽然现在银行不开放进行人民币存款业务，至少可以通过这些台资银行去找大陆银行合作，负责台湾企业的放款，但这个还是很困难的。

观点新媒体：有没有一些经验分享给其它房企？

赖正镒：大陆抢标的很多都是国有企业，这些企业的资金是无限的，以台湾的经验，那样抢标是非常不理性的。当然，最近没有这种情况了，现在大部分都是底价成交或者是流拍，这时候是进场的最好时机。万一哪一天房地产市场反转的时候，这些企业都会倒闭的。

从2002年、2003年到现在，大陆房地产市场一直是斜线上升的，这十几年的时间，大陆所有开发商都赚到钱了。按照台湾经验，如果大家都没有风险管理，只要有风吹草动，景气反转，这些企业都非常危险，我看到大陆开发商并没有警觉到大陆房地产的危机。

台湾经过了4次淬炼，能够活到今天的企业不到10家。我做台湾建筑开发工会理事长的时候，工会下面有12000家开发商，1999年9·21地震以后，倒闭了将近11900家，剩下100家左右，现在又恢复到1万家了，基本都是新起来的。

发稿：本刊编辑部审校：刘满桃

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