合富辉煌：一季度广州住宅租赁市场分析

来源: [观点网]      时间: 2014-06-09 22:45
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据合富标准租金统计，2014年一季度，广州住宅租赁市场仍保持需求较活跃、租金稳中有升的态势。

文/合富辉煌市场研究部

据合富标准租金统计，2014年一季度，广州住宅租赁市场仍保持需求较活跃、租金稳中有升的态势。但受经济放缓、租金较快上涨以及盘源不足影响，租赁实际成交量小幅下降；而租金则同比2013年同期上涨9.2%。分析认为：受“外地人三年社保”政策的影响，部分购买力强的外地户籍租客购房受阻，令优质单位租赁需求增大，租金涨幅较大。

2014年一季度住宅合富标准租金为51元/㎡.月，环比2014年四季度上涨1.2%，2013年二季度、三季度和四季度的标准租金环比涨幅分别为2.1%、2.5%和3.1%，而2014年一季度的环比涨幅有所放缓，为1.2%。

合富标准中高端住宅租金（简称合富标准租金）依据市场真实租赁成交数据，以同质可比的方法，分地段、分户型监测中高端商品住宅租金变化，监测覆盖广州各区100 个楼盘。
编制单位：合富房地产经济研究院

整体市场：一季度租金稳中有升，租赁宗数小幅下降

2014年一季度住宅合富标准租金为51元/㎡.月，环比2014年四季度上涨1.2%，2013年二季度、三季度和四季度的标准租金环比涨幅分别为2.1%、2.5%和3.1%，而2014年一季度的环比涨幅有所放缓，为1.2%。

据合富标准租金监测显示，2014年一季度广州住宅租金成交宗数，同比2013年一季度下降了6.7%，较2012年一季度下降了8.3%。

分析认为主要受三方面因素的影响：一是广州市经济增速有所降低，外来就业人口增幅放缓。二是租金较快上涨，承租人群的基数有所收窄。三是租赁盘源供应不足。

各区市场：天河、越秀租金最高、涨幅最大

由区域看，租金最高的是越秀区和天河区，平均租金高达70元/㎡.月以上；其次是荔湾区以及海珠区，平均租金50元/㎡.月左右；黄埔区、白云区、番禺区处于第三梯队，平均租金接近40元/㎡.月。外围区域中，萝岗平均租金在30元/㎡.月左右；花都的租金最低，不足25元/㎡.月。

2014年一季度广州各区域的租金升幅大多集中10%左右。升幅最大的也是天河区、越秀区，在10%以上，这较大程度上反映了两区无可比拟的市区核心价值。其次是番禺区，同比升幅也在10%以上，大致受两方面因素影响：一是承接天河区外溢的租赁需求增多；二是“外地人三年社保”政策下，外地户籍租赁需求增加，主要以上班工薪族以及专业市场的商户居多。

黄埔区、荔湾区以及海珠区，同比升幅均在10%左右。黄埔区承接天河区外溢的租赁需求增多影响，其中租客以在天河上班的工薪中层白领居多；荔湾区和海珠区外地户籍的租赁需求有所增加。

各户型市场：三房单位租金涨幅大

由各户型看，1房的平均租金单价最高，为66.8元/㎡；2、3房的平均租金单位约为45元/㎡左右。

与2013年同期比较，1、2、3房各户型涨幅基本在一成左右。与2014年一季度比较，1房和2房单位大致保持稳中略升态势，涨幅分别为0.2%和0.6%。3房中大户型、较舒适物业及部分大面积优质单位的租金涨幅较大，涨幅为2.4%。

租金回报率：2008年4.7%，2014年一季度2.6%，走低趋势缓和

由于住宅买卖售价的上涨速度快于租金，因此近年来出租回报率呈缓慢走低的态势。2008年广州住宅的出租回报率高达4.7%，其后出租回报水平一直下降，2014年一季度的出租回报率仅为2.6%。

由户型看，天河、海珠、荔湾、越秀、白云等中心区域优质的1房和2房单位，出租回报率相对较高，不少在2.6%以上。3房以上大面积单位的出租回报率相对较低，不少在2%左右，个别仅为1.8%。

预测：租赁需求将保持活跃，二季度租金稳中有升

2014年第二季度，毕业生租客增多，产业人口来穗持续增加，预计租赁需求依然会保持活跃，租金仍会继续上涨。中高端住宅的租值已经达到一定高位，预计以稳中有升为主。

中长期看，广州经济稳步发展、城市建设提速以及规划利好不断等因素宏观层面，广州实际居住需求仍十分庞大，租赁需求保持较活跃、租金稳中有升的趋势将持续。

审校：劳蓉蓉

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