黎明楷：2014年开局不是很好

来源: [观点网] 时间: 2014-05-11 16:08

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“开发商是乐观的，但是市场表现并不是那么乐观。”

从政策面来看，没有看到政府想大力把房地产压下去的动作。现在的经济是下行的阶段，以前目标都是增长8%，现在已经降到7.5%了，这个增长率在世界范围来讲还是比较高的，但是在中国说明增速在放缓了。

另一方面，政府要保证通胀率不要过高。在经济发展方面，不能容忍房地产市场有太大的波动，如果出现了调控过急，使房地产出现明显的下调，对整体经济也是不利的事。

对房地产有影响的政策，首先是双向调控，这一届政府在这方面比以前更现实了，以前是不管不同区域的差别，都是一刀切的方式。双向调控是根据当地的实际情况，如果房价比较高，供求关系比较紧张的，在调控方面可以紧一点。如果已经下滑了，中央政府不会要求调控政策不能松，未来应该有一个差别化的对待。

第二，城镇化对房地产有比较大的推动作用，就是“三个一亿人”。这“三个一亿人”包括原来已经进入城市但还没有城市户口的，还有棚户区改造，也是未来发展的重点，另外就是中西部地区的城镇化发展。

第三个方面，房产税现在已经改名了，叫做房地产税，要先从法理上解决这个问题。立法应该有一个过程，从房产税变成房地产税以后，以后从落实到征收的过程会有一定时间，在今年内完成的可能性并不是很大。

第四是住房保障会继续加强。从政府的政策来讲，未来比较清晰的就是有可能会分成三个层面，一是保障房的供应量会增加，解决中低收入人群的居住问题；另外从去年开始，北京推出自住型商品房的概念，未来全国很多地方都会有这样的做法。这是共有产权住房供应，所谓共有产权就包括私人也包括政府的，因为自住型商品房就是低价买回来，以后卖出去的房价，有一部分要给政府，这就是有共有产权的概念。

解决了最低收入和中层收入两部分人群之后，再往上的纯商品房，政府就有机会交给市场。

从信贷来讲，过去这几年，除了2009年和2010年适度宽松的情况，其它时间基本上都是稳健的，今年信贷是适度收紧、稳中偏紧的。年初我们就明显感觉到，银行的放贷力度相比往年比较紧一点，有些城市首贷基本上都是基准利率，还有的是基准利率上浮。以前最好的时间是打7折，现在已经完全没有了。银行放贷时间也很长，房子卖出去之后，银行批款还要等比较长的时间，所以从银根方面今年还是比较紧张的。

今年头两个月，我们统计的40个城市新房成交面积比去年有所下跌，房地产形势不是太乐观的，但也并不悲观。从整体成交量来讲，预期会有所调整，从今年前两个月成交情况可以看到，比2013年头两个月跌了15%。3月份是一个比较特别的月份，对于全年成交量有一个预兆作用的，从2009年到2012年，3月份的成交量跟全年均值的关联度是非常大的。

2013年3月份出台了国五条，使得3月份成交量暴涨，所以2013年3月份成交量很高，但是均值并不是很高。从今年3月份的情况来推断，应该比去年的均值下降17%左右，跟头两个月和去年相比整体成交跌15%，这个幅度是差不多的。

从这个角度来看，我们统计的这40个城市的成交均值也会降低，所以今年的情况并不乐观，因为成交量下跌对于开发商跑量、现金流方面都会带来一些影响。整体来讲，3月份的供应量、成交预期应该会和去年持平甚至下降，所以我们看到2014年开局并不是很好。

从销售目标来讲，很多开发商基本上还是偏乐观的，大部分的开发商都预期销售额会有增幅，有一些增幅还是比较大的，今年都想有百分之三四十的突破。能不能做到？这要看开发商有多少货量要推出来，但是有多少货量也不代表市场能够完全消化。开发商是乐观的，但是市场表现并不是那么乐观。

我们建议开发商要加速周转，今年现金偏紧，所以这一块非常重要。从投资的布局来看，一些中小城市因为有城镇化的因素，中长期还是会有所上涨，但是短期内高库存的城市还是比较紧张的。

另外，要抓住棚户区改造这个方向，未来这一块应该是房地产商要关注的，因为这也是政策的一个配套。

户型方面，从长远来讲，现在计划生育政策开始改变，单独二胎政策放开，未来户型要做一些改变，可能家庭结构会从三口之家转变为四口，所以需求会从两房转变为三房。随着人口政策的放开，户型的选择方面也会有所改变。

对购房者来讲，也要谨慎一点，因为二三线城市有一些供大于求的情况，当然最终买不买房还是要看购房者自己的决定。购房者如果能力足够的话，有可能会选择一步到位，就是三房的需求会增加。

一线城市基本上还是看好的，购房者适当可以考虑入市，从整体需求和人口迁移角度，很难看到一线城市楼价出现下调的势头。所以有钱的如果想入市，现在也是一个考虑的时间。