中小房企的“海天盛筵”

来源: [观点网]      时间: 2014-05-11 16:06
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随着海南楼市热潮退去以及国际旅游岛概念透支之后，凤凰岛曾经的传奇也不在。

由浙江兴润置业债务违约风波引起的中小房企危局甚嚣尘上，无独有偶，同处浙江的国都控股也传出出售旗下项目，该项目则是被称为三亚标杆的凤凰岛。

3月26日，中交建发布公告称，该公司拟以10亿元收购三亚凤凰岛邮轮港公司45%的股权，同时接受三亚钰晟投资有限公司将其持有的凤凰岛邮轮港公司10%股权对应的决策权不可撤销地授予公司行使。

上述交易完成后，中交建还将通过凤凰岛邮轮港公司收购三亚凤凰岛发展及三亚凤凰岛置业100%股权，价格分别为29.99亿元和9.62亿元。

三亚凤凰岛发展即为浙江国都控股运作凤凰岛的项目公司，主要资产为凤凰岛国际养生度假中心，也就是还在售的五栋产权式酒店。

另外，三亚凤凰岛置业原属于海南大洋，实际控制人为李树平，拥有的开发经营项目有三亚凤凰岛主题公园、国际游艇会所、风情商业街等。

出售45%股权的三亚凤凰岛邮轮港公司原属于曾宪云，主要资产为三亚凤凰岛一期邮轮码头和联检大厅办公楼，开发经营项目有三亚凤凰岛一期七星级酒店及国际会议中心等，另拥有三亚凤凰岛二期海域使用权。

在此次股权转让中，浙江国都控股的退出尤为引人注意，因为当年其入股凤凰岛后，在一定程度上盘活了这个三亚地标项目，也在海南楼市热潮中一度将凤凰岛酒店式公寓的价格推到15万元/平米高点。

随着海南楼市热潮退去以及国际旅游岛概念透支之后，凤凰岛曾经的传奇不再。

作为三亚最具代表性的高端项目，凤凰岛的售价已经历了连续多年断崖式下跌，从15万元/平米跌到7万元/平米左右，虽然一部分原因来自户型，但主要还是三亚整体楼市的疲软。

三亚相关业内人士也指出，凤凰岛客户中有大部分是在2010年初购房的浙江投资客，但近年来由于资金链出现问题，有些房源已经在二手市场抛售，价格甚至还低于当时的购房价。

该人士还表示，凤凰岛项目售价大幅下跌，再加上投资客减少致使成交量逐年下滑，从而导致资金回笼缓慢，应该是浙江国都控股选择出售股权的一部分原因。

另一方面，从当前中小房企普遍面临困境的原因来看，很大程度上是由于公司负债比率高，销售能力弱，以及再融资进展不顺所致。

据相关房地产业内人士透露，不少浙江企业都有一个通病，那就是过度使用民间借贷来实现资金周转，兴润置业就是其中的典型。

与兴润置业类似的是，国都控股亦有大量房地产信托融资。据早前媒体报道，浙江省金融信托业协会相关人士曾介绍，国都控股是浙江房企中比较早就通过房地产信托融资的企业。

对此，国都控股董事长柴慧京也曾解释，一个好的房地产开发商必然是一个有效的资本运作家。

只不过，在当前房企融资趋紧，特别是中小房企融资不便的情况下，信托融资的成本相比银行贷款高出不少，一旦项目销售不畅，随着兑付期的到来，这类房企将面临更大的压力。（文/彭飞）

审校：劳蓉蓉

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