吴天海 九龙仓内地涨跌

来源: [观点网]      时间: 2014-05-11 10:30
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“今年我们的大策略就是多销，不会坚持一定要达到某个价格才卖。”

从1880年一艘名为“晓星”的蒸汽小轮说起，当时在香港维多利亚港下水初航的这艘船，建立起了从中环到尖沙咀的航线。六年之后，在轮船每日停靠的尖沙咀，商人保罗.遮打和怡和洋行合作，创立了香港九龙码头及货仓有限公司。

创立之后，九龙仓迅速扩张，并在20世纪初收购了天星小轮公司。此后八十年里，在天星小轮日日往返的港岛和九龙，香港发展和格局也经历了从萌芽到繁荣、从英资独大到华商崛起的转变。

1980年，香港在人口增长、70年代经济起飞的背景下向国际金融中心转变，地产业发展也呈现空前繁荣，此时九龙仓在尖沙咀历时10余年打造的海港城已初显规模。

翌年，一名28岁的年轻人加入了九龙仓，当年他或许也不曾想到自己会为这家企业工作逾三十年。

这三十多年来，穿梭在维港的天星小轮一直搭载着往来的人们，见证着中银大厦、国金中心的拔地而起，见证着几经翻新的海港城成为全港最大面积的购物中心之一。

当年从工作员做起，名叫吴天海的年轻人此时已成为九龙仓集团副主席，经历了九龙仓对内地投资的全历程。

2014年3月，九龙仓常州、杭州楼盘发起降价，吴天海作出了随行就市的解释。透过降价事件，纵观九龙仓地产投资规律，可以发现始终贯穿其中的便是基于时势和市场的判断。

香港的传奇

1886年成立的九龙仓拥有超越一个世纪的历史，但其地产投资最早发起于20世纪60年代。1962年初，看到港口贸易蓬勃发展的九龙仓，决定将其尖沙咀原第一号码头重建为楼高4层的海运大厦，这是其最早从事地产投资的开端。

1966年3月，英国皇室玛嘉烈公主访港，为海运大厦落成剪彩揭幕，成为当年轰动一时的盛事。

进入70年代，货柜码头的使用让九龙仓旧式码头货仓受到冲击，同时认识到尖沙咀地段未来价值的九龙仓决定转而加大地产投资，定下了公司有史以来最大规模的重建计划——海港城。

这项耗资20亿的重建工程，仅主体建设便横跨70年代初到80年代初的10余年。1987年，包括海洋中心、海运大厦、马哥孛罗香港酒店和港威商场在内的所有广东道物业终于统一发展成为海港城。

而在海港城建设期间，九龙仓内部发生了翻天覆地的变化。1978-1980年，当时的航运业“船王”包玉刚与英资洋行之首怡和展开一场历时近两年的股权争夺战，最终包玉刚成功于1980年入主九龙仓，“九龙仓之战”也被认为是华资与英资势力此消彼长的转折点之一。

在1985年收购会德丰后，包玉刚“弃船登陆”的计划已经实现，由包氏家族主导的九龙仓又发起了另一个大型地产重建项目，伫立于繁华商业区铜锣湾的时代广场。

1988年，包玉刚女婿吴光正出任九龙仓董事局主席，在他的大力促成下，前身为铜锣湾香港电车车厂的时代广场动工，并于1993年落成，与海港城并列为九龙仓旗下最重要的两大投资物业。

同一时期，中国内地招商引资机热让港资企业开始大规模进入。在香港地产业中，包括李嘉诚、霍英东在内的一批重要华商多来自中国沿海城市，港资企业进军内地也是个顺应时势的选择。

从本港到大陆

20世纪90年代初，以和黄、恒基、新世界、廖创兴、信和等为代表的众多港资巨头蜂拥进入内地市场投资开发，九龙仓也在其列。

1992年，九龙仓集团与武汉市达成合资建设阳逻集装箱转运中心项目协议。次年，九龙仓获得了汉口兰陵路口一地段的开发权。

然而，因外资不能控股的政策限制，九龙仓最终未能参与阳逻港开发，兰陵路口项目也因种种因素而搁浅，直至2004年才获得重启。

1997年金融风暴后，港资企业对内地的投资一度偃旗息鼓。直至1999年，内地房地产开始看涨，而当时香港经济和楼市元气大伤，香港发展商再次瞄准内地，经历过90年代初投资受挫的港资企业也开始思考并摸索内地投资的策略性。

90年代末，九龙仓以其最熟悉的商业投资物业为切入点，开始在内地复制时代广场，但这过程也并非一帆风顺。2000年，九龙仓北京首都时代广场正式营业，但因高端定位难以获得认同，经营状况一直未有突破，该项目的投资最终以被出售告终。

除去北京项目，九龙仓在上海、重庆、武汉、成都打造的时代广场项目获得了相对不错的回报。但在2005年前，开发销售物业还不是九龙仓内地发展的主要方向。

随着投资的深入，看到内地庞大市场需求的九龙仓开始意识到，仅靠持有性资产的开发和经营并不足以实现快速增长。2007年，九龙仓宣布在5年内将内地资产比重提升至五成，开始了在内地的加速扩张，当年权益拿地支出近200亿元。在其后内地楼市称不上景气的两年间，九龙仓反而大举拿地。同时，自2006年上海汇宁花园开始，九龙仓在内地也加大了住宅销售物业的开发。截至2012年，九仓在内地土储达到1200万平方米的历史高位。

楼市涨与跌

在内地发展的众多港资企业中，九龙仓是长期看好中国楼市的看多者。2013年，其内地销售金额首次突破200亿，同比上涨39%至209亿元，比2009年的46亿元也已翻了四倍有余。但楼市风云诡谲，有涨自然也会有跌，如今中国楼市似乎就正处这样一个动荡时刻。

2014年3月，长三角区域的常州、苏州等地先后爆发楼盘降价潮，令人惊讶的是，这一次九龙仓也站在了促销行列。

面对降价的质疑，九龙仓副主席吴天海首先作出了回应，强调促销为随行就市之举，称“全部价格都是根据市场来调整”。

在吴天海看来，“随行就市”是公司作出决策的最大依据，顺应市场走向的选择不可避免，“内地的楼价未必会像过去几年一样高速增长，个别城市个别楼盘甚至可能降价。既然是这样的方向，我相信以单一一个发展商的实力来说不可能扭转政策大方向。”

“2013年地产市场走势强劲，2014年增长势头可能回软。”九龙仓在此预期上将2014年内地销售目标定为230亿元，同比增长仅10%。

吴天海表示，集团预计今年内地楼市不会像往年一样高速增长，个别城市楼价甚至会下降，同时亦坦承有市场和定价压力，“内地毛利率或多或少一定会受压，主要看资金回笼快不快，所以九龙仓今年的主要销售策略就是多销。”

据其介绍，今年九龙仓内地可售货源为270万平方米。截至3月份，九龙仓公布消息称，一季度内地销售已达成40亿元目标。

在拿地方面，九龙仓亦持审慎的态度，吴天海称：“虽然面包便宜了一点，但是有一些地方的面粉价依然抢高，风险太高无利可套的我们不会买。”

早在2011年，九龙仓就宣布集团向1500万平方米土储目标进发，当年其内地销售127亿元，购地金额达135亿元。但从过去两年拿地举动来看，九龙仓在内地的土地策略也已悄然发生改变，由进取向审慎转变。

2012年和2013年，九龙仓在内地的销售金额分别为127亿元和209亿元，拿地支出为48亿元及68亿元。截止到2013年底，九龙仓内地土地储备为1170万平方米，内地营业资产占比为40%。

以下为九龙仓集团副主席吴天海先生现场采访实录：

现场提问：怎么看今年香港零售市场？现在香港对自由行看法比较矛盾，如果自由行旅客减少会影响租金收入吗？内地物业方面，有报道说华东地区减价卖楼，是不是对内地市场不那么看好？

吴天海：不敢评论香港整体的零售情形，但今年头两个月，我们的商场表现同比仍然有双位数销售增长。虽然头两个月有农历年，但两个月加起来的数据是靠得住的。其中，时代广场在去年同期是翻新的阶段，有17%的租用面积没有营业，所以时代广场今年增长尤其高。整体来说，我们有三个商场开放，时代广场实现了大约双位数的增长。

接下来十个月怎么样？我没有一个具体的统计，只能说我们商场租约其中一个很重要的元素就是跟租客分红的条款，租客的生意好我们的生意自然好，租客的生意没有那么好我们的租金也会受影响。所以我们希望能够帮他们做生意，让我们的租金收入可以增加。

增长暂时是比较保守，不敢说今年一定可以延续过去十年平均14.5%的累计增长率，明年这个时候才有答案。

内地降价方面的问题，我首先强调一件事，任何住宅在香港或是内地都是一个商品，但这个商品并不单纯受经济影响，也会受政策影响。如果政府希望楼价下跌，楼价始终都会跌。譬如说在内地，中央政府希望调控住宅的楼价，这个我们都可以理解。第二，可能是大家对降价报道有一些误会，我们现在在内地有两种楼可能会让大家觉得是减价：第一类是尾货，尾货卖不到头货的价格并不奇怪；第二类是同一个房源不同大小、朝向、位置的单位，不是单纯一个价格就可以适用。

我们的价格都是根据市场调整的，我们卖楼也不会永远越卖越贵，只会跟着市场去做。

现场提问：整体上有没有减价卖楼？

吴天海：尾货的价格肯定跟之前有出入，不同朝向的单位价格也未必一样，但不是一个减价的行动。

现场提问：内地楼市除了政策影响之外，还有经济放缓的担忧，今年内地物业销售是否也会放缓？内地经济增长放缓会不会减慢九龙仓在内地的买地和投资？

吴天海：今年内地的楼价未必会像过去几年一样高速增长，应该会平稳，个别城市个别楼盘甚至可能会降价。这是一个楼市的大方向，所以我们单一一个发展商的实力也不可能扭转政策大方向。我们买地都是审慎的，虽然面包卖便宜了一点，但是有一些地方的面粉价依然抢高，风险太高无利可套的我们不会买。

现场提问：今年内地物业的销售会不会有放缓压力？

吴天海：我们去年实现销售209亿元，2014年目标是230亿元，比去年成绩高10%。这个目标并不容易做到，希望能够交出接近这个目标的成绩表给股东。

现场提问：如果内地面包价格今年不会有太大变化，毛利率方面会不会受压？公司希望今年租金收入可以像往年平均一成半来增长，今年加租幅度是多少？

吴天海：内地毛利率一定会受压，当楼价不像以前那样高速增长时，毛利率也不会像以前那么高，但是卖楼不是只看毛利率，还要看资金回笼快不快。如果资金回笼快，毛利率低了回报也可能不错。所以，今年我们的大策略就是多销，不会坚持一定要达到某个价格才卖。

关于租金的问题，我们商场的租金有一个条款是按比例分红，已经有一个自动调制的机制，过去多年大体是按百分之十几上涨。很多人说，香港商场的租金很贵，怎么做生意？但可以看看海港城，海港城平均每个月每尺租户的营业额接近三千，而每尺平均租金是三百多元，即10%左右，营业额10%来交租不算高，我们的租金是合理的。

现场提问：今年头两个月商场营业额双位数增长，但是很多内地旅客已经从买高价产品转为买常用商品，九龙仓旗下的商品有没有这种情况？

吴天海：有一点吻合的情况，最贵的东西销量未必有以前那么好，因为最贵的东西通常是拿来送礼的，自用商品虽然定价不高但量不少，是有一点转型。

另一方面，我们商场有很多内地的游客，但也有不少非内地游客，从去年开始增加吸引非内地旅客来商场购物，很多来自亚洲其他新兴市场。

现场提问：香港对自由行有一些看法，对于九龙仓的商场会有什么影响？

吴天海：自由行在过去十年内为香港作出的贡献大家都有目共睹，如果香港没有了自由行，我相信大家都不敢想象香港的经济会是什么情形。自由行有一些问题，但是大家可以看到，自由行带给香港的经济效益是非常高的，很多香港的竞争对手都希望有这么多内地旅客去他们的城市。

转换问题来看，香港是要增加接待能力而不是减少需求。我们的商场也在做同样的工作，在不断扩充，希望可以容纳更多的消费力，也将租户组合不停重组，让商场更有吸引力。

现场提问：九龙仓商场内地自由行以外的旅客占比是多少？海港城部分写字楼改做商场的面积有多少？

吴天海：自由行以外的外地旅客比重一直是比较低的数字，需要我们继续去开发。海港城写字楼转做商场是十万尺以下的情形，整个海港城建筑面积200万尺，也就是说10%以下，但也不可能将200万尺的商场变为400万尺。

现场提问：商场会不会注重调整商户组合来降低对自由行旅客的依赖？内地商场及写字楼供过于求的问题是否会影响九龙仓投资物业回报？

吴天海：我们希望能够增加自由行以外的旅客在我们商场购物，这个完全是一个商业考虑，也会增加租客的收入。经营商场跟零售行业都有一些自然淘汰定律，当某一些行业定位用得不好的时自然就会被淘汰，我们会不断去找新的租户。

写字楼跟商场有一点不同，商店可以在看好的同一个地方多开一间，但写字楼要等租约完了才会租另外一个。例如成都国金中心写字楼面积跟上海浦西的会德丰广场差不多，都是11万平方米左右，虽然会德丰广场在浦西的位置非常好，但是写字楼招租花了三年才租完。

目前为止，成都IFSTowerⅠ有百分之十几已经租出，还有百分之十几是接近签约的阶段。假如第二个百分之十几签约成功，超过四分之一的楼层可以完成出租，进度和上海会德丰广场差不多。

我们的资金没有压力，截止到去年12月底，手上有很多现金，正在陆续通知银行提早偿债，这个现金数额超过百亿，如果有融资压力我们不会这么这做。

现场提问：公司是强调不会减价？去年内地销售均价是多少？今年在香港会不会投资新商业？将来九龙仓会不会以内地为发展重点，变成一个内地发展商？

吴天海：我没有说内地的物业一定不减价，假如市场价格是向下调，我们会跟着市场进行调整。市场升我们跟着升，市场跌我们跟着跌，不会说市场跌了，我们还攒着货物不卖。去年销售尺价是14200元，这个均价要看组合，一线城市卖楼多均价就高，反之自然会下跌。

会德丰和九龙仓的定位很清晰，在香港发展新项目主要是以会德丰为主，所以过去两三年九龙仓在香港都没有积极购买土地储备。

除了定位之外，团队认识也不一样，熟知香港楼市买卖的主要是会德丰团队，在大陆就是九龙仓团队，各司其职。九龙仓暂时不会在香港非核心区投资新商场，会专心做核心区的商场，我们最小的商场市值也接近100亿。

现场提问：今年内地的货源有多少？货值多少？

吴天海：270万平方米。货值要看均价，假设均价1万元就是270亿，1.5万元就是405亿。

均价方面，过去一般是1万多元，但只看均价不是很准，要看城市配搭。

现场提问：今年前两个月的销售情况怎么样？

吴天海：今年前两月销售比去年同期差一些，主要因为去年前两月销售超过预期。今年前两月销售接近20亿，以这个速度全年是做不到230亿的，所以我们要加快销售。

现场提问：从开业情况来看，成都IFS是地铁上盖，但人流比较少，最初选择地点是如何定位的？怎么样跟内地百货业或者其他商场竞争？楼价根据政策来走无可厚非，但某种程度是不是因为定价格不准，所以急于调整？

吴天海：成都国金中心的地很大，现在已经很难在成都中心找到这么大一块地了。成都国金中心的地库跟地铁是直接联通的，但是那一条地铁线路还没有开通，相信等地铁隧道通了情况会改观。

成都国金中心商场面积比海港城还大，是市中心可遇不可求的项目。商场一次性开，目前只有七成租户已经开业，1月份则是四、五成租户开业，是一个未成熟的商场，需要一点时间培育和发酵。希望到年中可以有9成的租客开业，加上地铁开通会呈现不同的局面。

我们会利用香港以及上海、大连等各个地方的经验加强成都的推广，现在作出判断为时太早，多给几个月的时间再看看我们的成绩。

最后，卖楼价格前后差异是尾货的问题，例如尾货高层、南向、户型好这些条件都已经不能满足了，价格不能单纯和以前做比较。

现场提问：公司在内地超过50%的项目跟土地储备集中在华东，怎么看土地储备过分集中在华东的风险？今年拿地策略会不会转入华北跟华南？公司持有一些内地房企的股份，比如说绿城、远洋，怎么看今年形势下内房企的增长？

吴天海：华东是我们的一个重点，此外还有华西的业务，其他市场也有。华东每个城市有不一样的情况，上海比较好一点，常州可能没有那么好，整体来说，市况是没有去年那么好，今年头两个月卖了大概20个亿，也不是太差。

我们拿了绿城24%的股权，也跟绿城有一些项目合营，是我们在内房这一块很重要的合作伙伴。我们在远洋的投资比较少，6%左右，这是财务上的投资。基于内地城镇化、经济的长远发展，中长期对绿城还是看好的。

发稿：本刊编辑部审校：劳蓉蓉

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