朱中一：房地产肯定向平稳、理性发展

来源: [观点网] 时间: 2014-05-11 09:57

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“市场在分化、区域之间城市在分化，一定要独立判断市场，不能跟风。”

2014年以及今后一个时期，房地产走势肯定是向着更加平稳、理性的方向发展。

第一，宏观经济、GDP增速已经由过去的两位数到现在的7.5%左右。另外，房地产经过前十几年的快速发展以后，按照需求结构来说，由过去的普遍性需求或者严重短缺向部分需求在转变。新的需求无非是城镇化需求，还有城镇原有居民的自住性需求、改善性需求，还有拆迁的被动性需求等。当然将来人口结构的变化，比如说户籍制度的改革，包括计划生育政策的调整，还会带来需求，但是不会像过去普遍短缺的那种情况。

第二，城镇化带来了大的机遇，因为我们的城镇化率名义上到2012年底是52.6%，但实际上只有36%，大概还有将近两亿的人口没有享受到当地老百姓的基本公共服务。如果按照人均每年增加一个百分点来算，这个需求还是旺盛的。但是，请大家注意的是，2012年讲的城镇化跟2013年讲的城镇化，尤其是去年城镇化工作会议后的城镇化，在调子上有比较大的转变。

2012年底讲城镇化的时候，要把城镇化作为拉动经济的强大引擎。到了2013年，强调的是要积极稳妥、要按规律不能拔苗助长。在中央农村工作会议期间，讲的是2020年前主要解决三个一亿人的问题，也就是说主要是提高质量、要积极稳妥，所以是向稳妥的方向发展的。

第三，中长期制度肯定是加快考虑住房政策、房地产市场政策的完善，包括住房信息联网、不动产登记条例出台以及房地产税。十八届三中全会提出加快房地产税的立法，适时推进改革，今年有关部门都提到了这个问题，现在已经启动房地产税的立法，当然房地产税立法有一个周期，而且房地产税跟房产税的含义不完全一样。

对于房地产税，我的观点是这样的，一是要清理原来的一些税种，该合并的合并，该取消的取消，本着减税种、宽税基这么一种严征管的思路，而且在开征持有税的同时减轻流通环节的税收。不管怎么样，既然是进入了立法程序，估计至少要两年的时间才能出台。在出台过程当中，肯定是要征求意见，在征求意见的过程当中也是一个引导消费者的过程，这样自然而然使市场更加理性。

基于这几个因素，房地产市场肯定向平稳方向发展，尤其是不能跟去年的市场比，这一条是必须的。因为去年的市场客观来说有好多超出预料的东西，销售增幅是超预期的，商品房销售面积是13亿平方米，同比增长了13%；销售金额81428亿元，同比增长26.3%；住宅销售面积6000万平方米，同比增长17.5%；销售额是67695亿元，同比增长26.6%。原因很复杂，今后肯定不会是这种态势，肯定是向更加理性、平稳的方向发展。

另外，从2012年开始，市场有些特点就逐步显现出来了，而且2013年更加明显，2014年以后这些特点将会延续。

第一，城市之间的差异性在逐步拉大。过去讲地区差异性，这次政府工作报告讲的是城市差异性，这个用词更加科学，因为地区有时候还太笼统。关于城市差异，我们举个例子，长三角是经济发达的地区，但是长三角地区上海、南京、杭州的市场是不一样的，上海可能是供不应求的市场、南京的市场比较平稳、杭州的供应量比较大，正因为供应量大，所以才出现2月份楼盘降价的现象。当然该楼盘是尾楼，不是整个楼盘，被媒体放大了。

江苏省内，南京、苏州、常州、无锡的市场又不一样，苏州的市场相对比较稳定，无锡的市场有点供大于求，常州的市场供大于求的现象更突出一点，城市之间的差异性在拉大。

当然，其它地方供大于求的城市也很多，所以现在就提出按照城市来分类调控。当然，分类调控实际上跟过去讲的双向调控是结合起来的。

所谓分类调控就是供大于求的城市，特别像北上广深这些城市要继续原有政策，严格执行限购政策，这个肯定不能放松，同时要增加土地供应，跟过去讲的双向调控基本上是差不多的。

有一些供大于求的城市，尤其是明显供大于求的城市，确确实实面临着市场下行的压力。但是不会出现崩盘的严重状态。为什么？按照国家城镇化的战略要解决“三个一亿人”的问题，这类城市推进会比较顺利，如果户籍制度的改革配合得好一点，那么存量消化肯定会好一点。

另一个理由，房地产和宏观经济密切相关，跟地方财政收入密切相关。地方政府也好，中央政府也好，虽然不会出台像2009、2010年那样的救市政策，但也不会希望房地产崩盘，政策上怎样微调是一个艺术问题。这是第一个问题，针对市场的差异性，更加坚持双向调控和分类调控的政策。

第二，非住宅类业态的比例会提高，包括商业地产、旅游地产、文化地产等。老年住区这块也会提高，现在大家劲头不小，但也要防止过剩的问题，要积极做好引导。

第三，企业分化明显。根据预测，大型企业的集中度更加明显，像万科、恒大、绿地、保利、碧桂园去年的年销售额都突破了1000亿，其中去年万科的销售额达到了1740亿。进入全国百强、50强、20强的门槛比2012年明显提高；有些企业像万科、绿地、中海、碧桂园还积极拓展国外市场，这些企业销售良好，加强成本控制，所以2011、2012年的利润是下降的，2013年则在小幅回升。

强的企业继续做强，中小企业由于融资、销售困难，所以日子比较难过，但也不会有多少企业会出现问题。因为房地产企业很多是项目公司，有的不做了可以跟大企业兼并，所以形势也不会那么严峻，但这个问题是客观存在的。中国房地产业协会的经营管理委员会也有一个粗略统计，现在大概是4万多家企业作为独立法人，是不是真正有那么多也不一定，企业还是在逐步减少，大企业在增加。

第四，房地产企业跟金融业、信息业、建筑业及相关产业的协作发展大的趋势。当今时代信息技术、电子商务快速发展，而且电子商务已经融合到了各行各业，电子商务对传统商业地产的冲击已经成了不争的事实，过去多数企业只是将电子商务停留在传递信息的广告阶段，有些骨干企业已经在跟互联网进行前期的合作，包括销售、存量房合作等，下一步这种合作肯定会越来越明显。

第二个趋势是房地产跟金融业的合作，从去年到今年，由于金融业的改革，各个商业银行也好、大银行也好，是要保持一种战略合作关系。当然它们的合作关系主要是瞄准房地产的百强企业，一些强的企业也在跨足金融业，因为房地产行业从本质上来讲是金融类的产业，这个合作将来是一个趋势。当然，由于对房地产金融风险的防范，一些单位也在收紧贷款，有些中小企业可能日子难受，但是两个行业的融合发展将来是一个趋势。

第三个趋势是房地产业和建筑业及相关产业的协调发展，这也是一个必然的趋势。房地产和建筑业是姐妹行业，从国际上来讲，房地产属于投融资行业，建筑开发过程属于建筑行为。以前房地产讲得是土地怎么取得，要符合建筑的标准，工程验收以后交付使用，整个建设过程都是建筑行业来做。现在的房地产行业转型发展，实际上更多的是建筑业转型发展。怎么建立资源节约型、环境友好型，提高住宅产业化水平，实际上是建筑的工业化和住宅的产业化，所以房地产业和建筑业肯定会更加融合。

在这些趋势和特点的下，房地产企业怎么样独立分析市场、判断市场显得格外的重要。因为市场在分化、区域之间城市在分化，一定要独立判断市场，不能跟风。

另外，对于拿地王一定要慎重，我不太希望媒体对这些问题的宣传，因为我也了解了一些企业。上次到了温州，此前温州市场的价格确实降得很快，后来一些大的企业进去，开发量增加，现在市场开发数量、交易数量比过去多了，价格反而下来了，应该说温州市场是在理性的回归过程当中。这说明什么问题？说明我们一定要判断市场、判断产品，而且一定不要盲目地拿高价地。

在这种情况下，企业怎么样更加理性，分析政策、分析各个地方市场的发展是主要的。作为地方政府，一定要根据当地住宅情况、未来需求情况来制定住房发展规划，增加土地供应，减少盲目性，不能再过分依赖房地产，不能再过分依赖土地财政。（文/朱中一）