雅居乐：去家族化是为冲刺销售

来源: [观点网] 时间: 2014-05-08 16:55

致信编辑

打印

评论

“今年的销售计划是480亿，到现在已经接近100亿了，而且第二、第三季度的计划是最多的。”

对于这几年销售业绩一直不尽如人意的雅居乐来说，想办法提高销售、激励团队是当务之急。而这次雅居乐看起来似乎颇有决心。

3月28日，雅居乐香港业绩会在公布去年业绩的同时，也同时公告了公司董事会的重要人事变动。

公告显示，原董事会执行董事陈卓贤、陈卓喜、陈卓南三兄弟及陆倩芳(陈卓林妻子)调任为非执行董事，而副总裁黄奉潮、梁正坚及陈忠其获委任为公司的执行董事，并于即日生效。

雅居乐称，2013年集团实行多项改革措施，包括成立管治委员会，日常运作已由副总裁及各区域总裁负责。

因此，将3名资深的副总裁委任为执行董事，以及调任4位执行董事为非执行董事是“顺理成章”。调整过后，陈氏五兄弟中，尚有雅居乐创始人陈卓林、老大陈卓雄担任执行董事的角色。

对此，陈卓林笑称，“至于我大哥，我都希望他可以早日退休。”

以下为雅居乐地产控股有限公司2013年度业绩发布会现场问答实录：

现场提问：陈先生所有兄弟全部都调为非执行董事，想问一下为什么会有这样的举动？

陈卓林：第一，我依然是总裁，实际上这次重组是董事会很大的改革。大家都了解雅居乐是家族企业，过去以执行董事来看，都是家族的兄弟，现在就留了两个，除了我就是我大哥陈卓雄。

其他那些就是卸任，但卸任不是离开雅居乐，还是做公司的董事，非执行董事，也都是我们的大股东，所有事雅居乐：去家族化是为冲刺销售“今年的销售计划是480亿，到现在已经接近100亿了，而且第二、第三季度的计划是最多的。”

这样做也有三方面的考虑。第一，就是家族企业的问题，现在是解决了。实际上雅居乐从创办一直到现在都是由我们几兄弟在主持，从1992年到现在，经过22年，早前我们几兄弟以及公司都一直在策划，一直都想能够培养一些能够接棒执行董事的人；另外在适当的机遇是必须进行改革的，无论是对公司的营运还是市场来说，都是一个好事。经过几年的培养和策划，现在正是一个时机。

当然，像刚才所说，他们辞去执董和职务，但还是公司大股东，只不过不会参与公司具体的管理和运营。第二，除了有四位执董调任后，有三位新上任的执行董事。

这么多年来雅居乐整个团队中高管有几十人，培养了这么多年，我们认为已经有人可以接任，所以选任了三位公司高管进入董事局担任执董。第三，关于雅居乐改革前两年就在讲的，就是公司无论是架构还是管治、经营等方面的改革都已经进行了三年。

之前的管治是分不同的区域，由两个CEO各分一半，我弟弟负责管省外业务，我太太管理省内，以前那种做法也可以。但是现在公司已经扩展到40多个城市和区域，90多个项目，所以我们从前两年开始改革，分为五个区域，一个华南区域，一个江淮区域，一个华东区域，一个西部区域以及云南、海南区域。

现在是全面下放权力和责任，无论是奖金、制度还是责任等到今年都比较成熟了。基于以上三点，我们现在做了这个决定。

同时，卸任的四位并没有离开雅居乐，他们还是董事和大股东，而三个新的执董会带来新的变化，包括公司这几年的改革也有成功之处，带来了业绩。尤其是今年第一季度我们是做一百个亿，按这个比例，我觉得还是完全有可能达标的。

现场提问：很多本地的地产商家族式发展都挺好，雅居乐业务也做得稳定，现在去了家族色彩，对于雅居乐来说最大的利好是哪方面？

陈卓林：大家都可以看到家族式生意有它的特色，雅居乐也是如此。我们几兄弟从成立到现在，要放手也很不舍得，这是真的。但事实上，家族生意有它的优点，但会相对地小一点，我们几兄弟掌管雅居乐也有二十多年，就像其他家族企业一样，其实也算不错的，当然我们根据刚才所说的三个因素，公司发展到现在22年，有条件、有可能去做一个规范市场化的改革。

另外，我们一个家族六个人，四个卸任执董，包括我弟弟以及我太太，实际上都有自己的想法。现在剩下我和大哥两个人，做一个事业不容易，而且我对行业和雅居乐都还是很有热情的，大家都看到，每次开业绩会我都会出席，所以还是做得很开心，会继续做。

至于我大哥，我都希望他可以早日退休。像这次我也跟大哥说，是时候退休了，但大家还是顶多几年。我们是觉得在董事局方面，大哥是做得非常好的。至于新人，现在暂时没有计划，或者这样说，现在房地产这个行业不是那么容易做。

　　现场提问：公司常州、佛山、成都项目降价出售，这种情况很少见，为什么？今年一季度的销售情况怎么样，有没有信心能达成销售目标？

刘华锡(副总裁)：一季度1、2月份卖了大概56亿元左右，3月份到现在卖了38亿，加起来有95亿左右，接下来还有清水湾五周年推新，希望可以冲到一百亿。现在看一季度的销售应该说是可以的。另外几个项目降价，其实降价是我们根据通盘计划去考虑的。

因为今年年初清算货量的时候，发现有一些项目，比如说有一些车位、商铺，有一些物业很少的单位，都会处理，但是那些不是很有影响，因为之前的项目成本是比较低。成都、常州主要是加快去货，因为那些项目拿回来的地价都不贵，所以希望加速销售、加速回笼，对于整个公司是有帮助的。

对于今年达标的问题，从一季度来看觉得比较有信心。第一，一季度做得可以；第二，营运的速度加快了，去年拿的很多地今年都会开，今年也会将很多项目提前开盘，下半年的时候我们会更加有信心。

现场提问：2014年购地预算是多少？

陈卓林：2013年是比较激进一点，因为买了150多亿的地，但可以看到，我们拿的地以华东为主，每一块地的单价都是不到1200元，都是比较好的地方，所以去年拿的那些地都是好项目，有一部分已经为今年的业绩做贡献。2014年比较审慎，第一，我们现在有4250万平方米的面积，土地和项目充足。第二，除了土地方面，资金也是一方面。今年负债率相对高一点，想在今年或者以后负债率能控制在60%左右，所以想加大销售。

今年的销售计划是480亿，到现在已经接近100亿了，而且第二、第三季度的计划是最多的。我们不单希望可以达标，更希望超标。未来资金的补充，融资是一个渠道，当然我们会控制成本，从报表来看，整体成本是百分之七点九，如果是十一、十二厘就太高了，所以我们会控制成本。我个人觉得要把现金留一部分，因为地价、楼价会有波动，有好的机会我们会再出手。

　　现场提问：有市场说法认为，公司高估常州的购买力，所以需要减价？怎么看未来二三线城市楼市的变动？

刘华锡：常州项目是和星河湾合作的，星河湾的产品是相对高端的，当时觉得在常州高端的产品不多，每个城市都会有塔尖的群体，所以有了这个决策，但开盘之后看市场，那部分去化是比较慢一点，所以是当机立断定出更合适的价钱。第一，我们的楼面地价比较低，因为后面没有送装修，所以价钱是跌了，但是我们的利润率可以确保在10%左右，用这样的价钱卖出去也是适合公司发展策略的。

关于二三线城市楼市的价格问题，要看城市而论。和国家的政策一样，也不会一刀切，每个城市有每个城市不同的情况。当然我们的业务会关注每个城市的基本数据，比如说销售的均价、销售的面积、销售的速度。

现在网上有很多统计数据，有一些城市是相对比较乐观的，有一些相对存货多一点的，我们会比较审慎去进驻这些城市。

　　现场提问：公司的均价有下跌，加快销售会不会倾向以薄利多销的方式来进行？公司董事会改革后，调任的董事会不会有减持的行动？

陈卓林：不同的城市价格是不同的，去年业绩方面均价是一万一千多，相信今年均价会差不多。看土地成本，我们今年有信心保持毛利率30%、净利率15%左右，如果能保持这个数的话很不错。

减价问题补充一下，实际上我们有90多个项目，有一部分销售动不了的，甚至有一些利润高的那些都可能会减价，例如常州，包括成都、沈阳以及个别的城市，我希望可以回笼这些资金，利润虽然少一点，但是整体拉平影响不大，而且那部分只是一小部分，相信这样对公司也会比较好。至于董事会改革大家不要误会，他们仍然是公司的董事和大股东，没有任何变化。

　　现场提问：公司在广州还有多少货值？省外项目怎样加强？怎么样安排公司新的权力架构？

李雪君(营运管理部总监)：在广州的土地储备确实比较少，大概是250万平方米左右。应该说几年前就在关注，一直很留意广州的房地产市场。

客观来讲，广州土地市场价格有的时候确实有一点偏高，所以我们会审慎考虑，之前有几个非常高价的地块，广氮、广钢这些价格太高，不符合公司这两年的战略。我们希望是短的、快的，也会密切留意合适自己的地块，适当的时候会积极投入。省外项目的定位已经改变，而且改变得很明显，2013年我们在省外买的十多宗地块，基本上全是刚性需求的。

今年投放的18个新项目里，有13个是外省项目，基本定位是刚需和首改，外省的结构会依据当地市场，并符合“短平快”的购地和产品策略。

陈卓林：第一个改变，执行董事的分工已经从原来的两个总裁下放到五个区域总裁，之前只分省内省外，现在是分了五个区域，全部直接对我负责。第二个改变，最大的问题是两个联席CEO的问题，之所以有两个联席CEO是因为之前一直不够胆放手，但是经过这几年的调整，业绩也都可以，所以还是决定放手。

第三，现在公司有激励和执行指标机制，加上这几年的部署都是比较扎实的，无论市场的品牌、市场的机构、投资的比例，实际上是成熟的，所以我们很有信心这次董事局的调整以及公司改革会成功。

　　现场提问：年初有传言说今年雅居乐的销售目标是700亿，刚才主席希望超过480亿目标，那700亿是不是有机会尝试？

陈卓林：我们今年的目标是480亿，已经有20%增幅，我觉得这样的目标是比较适合的。实际上雅居乐现在有这么多的项目，而且进行改革和加强开发周转，相信我们的业务可以达标。

无可否认雅居乐这几年是比较平稳的，有几家公司是发展得比较快，包括投资、开发等方面，我们也看到了。但雅居乐2013年的投资在2015年会有一个很大的体现，2014年是希望可以超越480亿的销售目标。(文/武瑾莹、罗舒晗）