世茂房地产：一线城市压力很大

来源: [观点网]      时间: 2014-05-08 16:48
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“一线城市的土地非常贵，每次参与竞拍基本都是十几、二十几家企业一起去抢。”

面对一二线与三四线日益明显的分化，诸多房企纷纷从三四线城市重返一二线，加大一线布局似乎成了行业的主流。但在世茂集团董事局副主席、执行董事许世坛看来，这或许并不是明智的选择。

“现在一线城市的压力很大。”3月25日，世茂房地产控股有限公司在香港召开业绩发布会，许世坛于活动现场指出，尽管北上广深拥有巨大的刚性需求，但开发商都喜欢去一线城市，这就导致高成本、难进入、低利润。

“北京出现了局部降价，我觉得那个降价不太对，通过研究发现它的位置和价格是不匹配的，价格一点都不便宜。

我说的压力大是指一线城市的土地非常贵，我们每次参与竞拍基本都是十几、二十家企业一起去抢。这就导致了一线城市成本很高，进入的压力也很大，很难拿到地，拿到会很贵，利润率也很低。”

据介绍，世茂房地产有67%的项目分布在一二线城市，其中位于二线城市的项目超过50%。位于三四线城市的项目占17%，在这之中16%是在一些比较小的三四线城市。

以下为世茂房地产控股有限公司2013年度业绩发布会现场问答实录：

现场提问：内地房企再融资开闸对于企业来说有哪些利好？世茂股份有没有再融资计划？

许世坛：再融资放行对于内地房地产而言是利好政策，因为多年来A股不可以进行融资，所以不少企业面临着扩张的问题。

世茂房地产：一线城市压力很大“一线城市的土地非常贵，每次参与竞拍基本都是十几、二十几家企业一起去抢。”可以观察到，A股开发商的负债率普遍偏高，再融资会为他们解决很多基本发展的问题。

第二个问题，我相信世茂股份的股东不会考虑再融资，因为股价都很低，可能会等业绩做得更好、股价更高的时候再考虑。

　　现场提问：今年世茂房地产将持谨慎买地的策略，会不会考虑收购一些中小型的、资金有问题的房企？

许世坛：今年我们会有并购的计划，但比较少去考虑这个事情。我们相信，并购一家公司会存在不同的文化、背景差异，既然这家公司都做到可以被并购，那么帐目上必定会有很多问题。我们要为股东的权益负责，通常都会做详细的调查，而在调查之后，我们的财务团队一般都会建议“不要买”。

现场提问：去年公司核心利润增长远远超过了营业额增长的原因是什么？在公司670亿的销售额之中，有170多亿回款没有收回来，原因是什么？

许世坛：实际上，营业额也增长很快，达到了44.9%，但是核心利润的增长更大，增长了66.8%。主要是几方面原因，第一，在费用方面的控制做得比较好，如果扣掉酒店，销售行政管理费用只有四点几，在行业中处于较低水平；第二，有一些合作的项目在去年年底入账，比如在杭州与中海合作的项目利润率较高，这就会把最终的核心利润率拉高。

世茂是比较追求质量与利润率的，比如去年的去化率只有67%，而在国内，我们的目标其实是70%，公司内部目标应该要做700亿，最后为什么少了30个亿？

主要是在北京、南京、杭州的几个项目最终都推迟到了今年一季度进行销售。事实上，去年如果要卖是可以拿到销售证的，但审批价格很严格，所以选择延后一个季度再卖。

相比当时的审批价格，今年销售的价格最低的多卖了5%，最高的相差20%。特别是北京的项目，最后审批的价格比去年高了很多，所以如果要通过高增长而牺牲利润不是我们要做的。

另外，回款率的问题，如果要说世茂房地产去年有哪一块做的稍微差一点，我觉得第一个就是回款率，相比目标还是差了一点，最后做到了82%-83%。

这与我们的营运节奏有关系，去年有很多项目的销售证是在第四季度拿到的，而第四季度按揭比较紧，所以很多按揭回款是在今年一季度，所以现在的回款率特别高。

　　现场提问：对于近期江浙地区的降价风波怎么看？

许世坛：一些市场存在一定的压力，从长远来看，杭州前景较好。因为浙江的民营经济是很好的，而浙江人又喜欢去杭州买房子，为什么杭州会出现降价项目？第一，这些项目的位置不算太好，处于郊区与城市之间，均价也就一万多、两万；第二，一些小开发商在去年确实买了太多的地，地价非常高。

最近看到浙江开发商资金链断裂，他们买的地6000多万，我们在隔壁买的地3000多万，他们的压力肯定很大，但我认为这只是个别事件。在杭州市区比较核心的位置，房价还是很有支撑力的，不会有降价的可能性。但每个城市情况不同，杭州拥有比较外向的经济，所以受到打击就会比较大。

苏州就很健康，我们今年在苏州的销售额肯定可以超百亿，95%以上都是住宅，我们很有信心。但苏州的商业就面临着挑战，因为二线城市商业的发展是需要有一个培育期，现在大家都进入二线，不断建造很多商业，如果地段没有潜在优势的话，供需肯定会有很大的压力，我们在苏州很少有商业。

再看浙江与江苏的区别，实际上浙江有很多大企业，整个经济体系也比较强，抗风险的压力比较大。我们在江苏的布局比在浙江要大得多，世茂在江苏十几个城市都有市场，所以看不出有太大的市场压力。

现场提问：有很多企业都在研究转型，对此公司有哪些考虑？

许世坛：世茂非常重视转型的问题，公司的核心价值观之一就是创新。今年最重要的工作就是两件事情，一是企业的资源整合，二是更加多元化、更均衡的发展。不能把所有的“鸡蛋”都放在住宅上，尽管随着城镇化，住宅市场仍会有很多的潜在需求将会爆发。

当然，住宅潜力依旧巨大，未来还是会放最多的资源在住宅上，但同时也会加强商业的投入。我们要做创新型商业，会做更多的MiniMall的商业和酒店，当然也不排除做养老地产，我们甚至还在研究是不是应该专门为年轻人盖一些房子。所以世茂在研究探索方面肯定不会输给任何一个企业。

现场提问：对今年国内经济环境有怎样的判断？房地产行业会受到哪些影响？

许荣茂：在“两会”期间，我的一个发言稿是这样说的，北京雾霾天气阴沉沉的，我来北京，心情也是阴沉沉，因为有很多经济数据似乎都不是太理想。

但是通过“两会”，通过李总理的报告，我们心里都敞亮了不少。大家在讨论GDP的增长会是多少？总理说7.5%左右不会太离谱，中央一定有一系列的配套措施去支撑这7.5%。

总体会不会导致房地产偏紧？给房地产的蛋糕是小了，但是给著名的企业家、知名品牌企业的这个金额会更多，比方说本身是给100元，今年只给80元，但分给著名企业的份额应该会增加。我们现在手头上就很充裕，没有出现很多企业说的融资难。另外，我们一直在说中国的城镇化比率是多少？

总理提到了三个“一亿人”的概念，城市的旧城改造、城中村改造需求巨大，要完善一个亿人口的居住环境，如果现在人均居住面积是30平方米，要提升至31平方米，就会是一个天文数字。

另一个天文数字是农民工进城，这1亿人又是庞大的需求。而西部地区要安置农村居民1亿人，所以对于前景我们非常看好。当然这是用战略上的眼光来看问题，在战术上还是要多看困难点，多看眼前的压力，多思考怎么去应对，而不是说总理说好我们就在这里等好。

现场提问：世茂房地产如何实现70%去化率目标？相比其他企业，在销售方面有什么优势？

蔡雪梅(副总裁)：关于去化率的问题。实际上对于任何一家企业而言，单一看去化率是没有意义的，如果单一追求去化率，就会损失利润率。

如果以损失利润为前提的话，完全可以做到去化率80%、90%甚至100%。真正的去化率是如何在量和价之间取得最好的平衡，达到一个较高的去化率水平，这是真正考验团队营销能力的关键点。

世茂营销的核心竞争力在这样几个纬度上：第一，我们的营销团队要求一定要在量价之间保持稳步、合理、同步的提升，不能顾此失彼，这个是前提。

有两方面的因素决定着量与价之间的平衡关系。其一，产品和服务要有强大的议价能力，在市场上要有定价权和话语权，团队要具备开拓客群的高超技术；其二，内部有三个关键要素决定一个团队最终的去化率，即整个团队的人员、组织架构、管理水平。

举个简单的例子，连续两年，我们的复合增长率接近50%，这已经体现了世茂营销力的竞争效率。在连续两年50%的增长率中，我们去年的营销费用比2012年增加了3000万。

也就是说，在接近100%的增长率中，我们对营销费用的控制是非常合理的。第二个纬度，从整个营销模式上来看，今年会看到我们的移动互联网，从而会发生一系列的创新举动，包括为客户提供的服务、融资的平台，我们都会有一系列的创新动作。

现场提问：今年在一线城市压力比较大，主要是指商业地产还是住宅地产？

许世坛：一线城市的刚性需求巨大，但大家都喜欢去一线城市，这也是为什么说一线城市压力会比较大。北京也出现了局部降价，我觉得那个降价不太对，通过研究发现它的位置和价格是不匹配的，价格一点都不便宜。我说的压力大是指一线城市的土地非常贵，每次参与竞拍基本都是十几、二十几家企业一起去抢。

这就导致了一线城市成本很高，进入的压力也很大，很难拿到地，拿到也会很贵，利润率很低。我们反而看好一些有潜力的二线城市，比如长三角、福建地区有很多较好的二线城市，今年预计在苏州以及周边的销售额会超过100亿。

　　现场提问：减缓了拿地速度以后会不会影响公司规模扩张的速度？

许世坛：我们去年已经买了300多亿的地，现在可供销售的货值有1350亿，只要做到60%就可以满足800亿目标，甚至不需要买任何土地。当然不可能不买地，但我们还是希望可以先卖楼，先把卖楼的800亿做好，所以会控制好土地支出。(文/李雯露、鲁鹏）

审校：劳蓉蓉

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