融创中国：从来没有说过要规模化

来源: [观点网] 时间: 2014-05-08 16:42

致信编辑

打印

评论

“从来没有说过要做一千亿，我一直认为这个行业规模化是有风险的，不是好事。”

在3月25日的香港业绩会上，提到融创去年的业绩，孙宏斌显得有些得意，一连用了四个“好”：“拿地特别好，销售特别好，负债率特别好，融资也特别好，超出我们预期。”

对于今后的市场行情，老孙直言改善型项目会卖得更好。他认为，在过去的几年里大多数开发商都在做刚需项目，政府现在要集中力量做保障房，都是刚需类型的产品。

相对而言，改善型产品则较少。他以北京为例指出，北京现在一年的供应量大概在1000万平方米，包括30%的商品房，30%的限价房，40%的自住商品房，所以实际上真正商品房只有30%，而过去30%的商品房里面开发商大幅度做的是刚需产品。

基于供求关系，孙宏斌认为“刚需市场可能会出问题，改善型的项目需求会更大”。正因为如此，对于融创一直坚持的高端路线，老孙也显得颇为自信，“我们不会转型，现在大家都想往我们这里转，都想往一线城市转，但他们来的时候地已经很贵了，而我们这里有那么多项目。”

他指出，后进入的开发商土地拿贵了以后，不卖高价赚不了钱，但做惯了低端刚需产品的又不熟悉高端市场，高端项目不会做。“这个战略让我们很占便宜”，老孙总结道。

以下为融创中国2013年度业绩发布会现场问答实录：

现场提问：中国经济放缓会不会对房地产购买力产生影响？预计房地产调控会不会继续加强？

孙宏斌：中国经济放缓肯定是必然的，现在经济下滑的压力还是很大的。对房地产的影响肯定特别大，但这个不是今年甚至发生的，在去年、前年都有，只是说影响不平衡，有的城市大一点，有的城市小一点。

2013年是房地产行业特别好的一年，这样的表现不可能一直保持，有好与不好的时候，2014年肯定会比2013年难一些。难是难在不同的城市、不同的项目、不同的企业分化特别厉害。相信今年会看到更多分化现象，包括不同城市的表现，不同项目的表现，不同企业的表现。另外，相信中国的政策还是倾向市场化，行政手段会越来越少。

包括十八届三中全会，包括两会都没有太多关注房地产，这是好事。调控方面基本上没有什么政策出台，这对行业是一件特别好的事，是市场化的表现。

对融创来说，最大优势是在北京、上海、天津、重庆、杭州几个城市。这些城市还是很好的，我们项目的地段、质量都比较好，对今年的销售非常有信心，有自信完成目标。

　　现场提问：去年公司买了不少地王，在定价方面可以维持预期的价格吗？对于毛利水平会不会有影响？

孙宏斌：去年所有的土地都是在京津沪渝杭这五个城市拿的。去年拿的地，在其他城市价格都是比较合适的，唯有北京两块地大家觉得价格很高。最近一段时间，北京推出了一些土地，价格虽然没有很高，但是素质差很多。

现在来看，农展馆和亦庄的土地都很合适，而且价格也是很合适的，相信项目出来以后肯定会超出预期。因为北京和上海市场不可能有特别大的变化，虽然不会有去年涨得那么多，但也不可能跌。

这个行业最大的风险就是地价涨得太快了，去年下半年的时候地价涨得特别快，但是我们已经拿完了，这些都是较为稀缺的地块。当时觉得很合适，现在觉得更合适，肯定会比我们预计的好。

现场提问：孙总曾经提过融创想要做到千亿级别，千亿级别企业大部分都是通过中端和刚需项目，融创高端定位和规模化之间会不会有矛盾？您对流动性风险怎么看，今年有没有什么样的融资计划？

孙宏斌：首先，我从来没有说过要做一千亿，从来没有说过规模化，我一直认为这个行业规模化是有风险的，不是好事。我不明白为什么要做到一千亿或者两千亿，做那么多干嘛？

这个行业是消费品行业，规模化没有好处，规模大了以后会是劣势，太小也没有竞争力。关于流动性，其实还是结构性的事情。这个行业还是比较安全的，回报率相对好一点的企业资金是不缺的。

不光是我们，整个行业的大企业都不缺钱，但是小公司确实贷款比较难，听说某些金融结构不愿意支持有风险的城市，或者不愿意贷给一些企业，今年小企业的资金确实会有很大的问题。并购方面也有很多机会，有很多项目在谈，但是符合我们要求的不多。

因为一方面有些城市不愿意去，另一方面有些项目做了一半以后，品质相差太多，不符合我们的战略。我们有两个战略，一是聚焦几个城市，二是做高端产品。符合条件的项目并不多，但是这样的机会也有，相信有一些项目一定会谈成。

现场提问：因为房地产市场刚需还比较强，融创未来有没有考虑进行定位转型？2014年去库存压力大不大？拿新地和去库存的比例上大概有什么样的计划？

孙宏斌：下一步刚需市场会出问题，改善型项目需求会更大一点。有两个原因：第一，在过去几年里面所有开发商都在往刚需这方面走，所有的地块都做成了刚需的房子；第二，政府集中力量做保障房，包括北京出了自住型商品房概念，这种都是刚需的产品。

因此，刚需市场供应量比较大，而改善型住宅在市场中供应量很小，并且随着限购、限价政策逐步放开，会把压制的需求释放，我的判断是在今后几年里面，改善型的房子要比刚需卖得好。我们现在没有去库存的压力，因为过去的房子都卖得很好，差不多卖了60%。我们没有难卖的房子，这主要还是因为聚焦在几个城市里面。

去年在上海开了三次盘，其中御园开了两次盘，臻园开了一次盘，基本上两个小时都卖光了，其中有一次半小时就卖光了，北京金茂悦项目也是20分钟就卖完了80套房子，销售不是问题，三四线城市销售难度可能会大一点。

我们不会转型，现在大家都想往我们这里转，都想往一线城市转，但他们来的时候地已经很贵了。第二，后进入的开发商土地拿贵了以后，不卖高价赚不了钱，高端项目又不会做，这个战略让我们很占便宜。

现场提问：农展馆地块全国都在关注，北京高端楼盘限购政策放开以后竞争也很激烈，对这个项目未来的规划是什么样的？

荆宏：虽然农展馆的价格是地王，但是现在大家再提这块地已经不再谈它是地王了，因为大家觉得这块地肯定是合适的。单价地王出现在北京、上海不奇怪，如果出现在长春、乌鲁木齐，才是件非常奇怪的事情。

如果北京出现一块地王而不出现在农展馆也很荒唐，因为在CBD，又是使馆区。我们拿了地以后，很多周边的房子调到15万元，所以这块地卖到15万元/平方米不是考虑到未来的增长，实际上是现在这个区域项目的素质本身就值这个价格。

现在这个地块周边的二手房，包括几个在售楼盘，售价已经到了15万元/平米，这个地块和西局地块价格是差不多的，素质完全不一样。我们这个地块想象空间非常大，而且真的能够做出好的东西来。

进度方面，现在手续很正常，已经拿到了方案复函，大概四月份开工证会拿到。我们预计这个项目会在今年10月份亮相。这个项目真正的压力是两件事情，一个是工程进度，因为位于使馆区，又是CBD，所以一天干不了几个小时的活；第二是价格审批，政府今年放宽了对价格的审批，也提到高端项目交给市场来决定。

但是实际上价格还是有管控，只是控制力度比以前减弱。单就15万元/平米这个价格，从老客户打电话咨询的情况来看，大家是认同的，我们觉得这个项目出来以后，市场反应会好于预计。

　　现场提问：今年前两个月总体市场销售情况不是太好，推盘的时候有没有压力？公司会用一些信托产品帮助资金周转，未来会不会增加基金方面的比例？

荆宏：关于销售方面，1月份到3月份都是正常的进度，没有考虑要采用降价的方式和安排。汪孟德：公司在信托方面做的业务已经非常少，基本上没有考虑。现在有一些正常的单一资金，通过基金的方式进来，和合作伙伴一起进行。

因为合作伙伴都是央企和国企，会引入部分基金一起进行项目的合作，这些合作都是由我们和合作方一起来进行操作的。从期限来讲，一般都是借两到三年，但是公司有权利在九个月或一年之后提前还钱。

从我们的角度出发，还是希望用自己的回款和成本比较低的开发贷还款。开发贷基本利率6%左右，现在可能有相对的下浮到5%上下。所以公司整个风险控制、融资结构都是比较合理的。

现场提问：未来毛利率水平会不会一直保持23%左右的水平？今年集团的资本开支是多少？有多少投地预算？未来保障房推出，高端产品会表现好一点？

孙宏斌：以北京为例，北京现在一年的供应量大概在1000万平方米，包括30%的商品房，30%的限价房，40%的自住商品房，而自住商品房是政府规定价格。实际上真正商品房只有30%，而且过去30%的商品房里面开发商大幅度做的是刚需产品再加上自住房和限价房，这些都是为刚需服务的，高端房占的比例很少，我们认为改善房和高端房比刚需房表现好的一个最主要原因，就是因为供求的关系。

汪孟德：关于毛利率，虽然2013年的毛利率只有23%，但主要是因为会计原则影响了账面的毛利率，如果剔除评估增值、摊销之外，毛利率会到30%以上，这个毛利率水平是非常好的，并且我们更关注的是IRR的回报，毛利率是排在第二的指标。

投地方面，今年一直在研究，在做大量的工作，在买地方面还是保持非常谨慎的态度。另外，买地的基本原则是在现金流安全和控制负债率的前提下考虑买地，今年暂时没有买地的目标。(文/见习编辑王静）