五矿建设：3-5年内能够达到300亿

来源: [观点网] 时间: 2014-05-08 15:39

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“去年是60亿元的签约销售额，今年的目标是80亿元，比去年增长33%。”

除了将今年的销售目标明确定在80亿，五矿建设还有另外一些事情要做，那就是要用3-5年的时间冲刺300亿。

“我们希望未来3-5年之后能够在现在的基础上有一个大的发展，初步定的目标是达到300亿元的销售。”何剑波如是宣布。

3月21日，五矿建设在香港举行媒体见面会，五矿集团副总裁、五矿建设非执行董事及主席孙晓民、五矿建设执行董事兼董事总经理何剑波、常务董事副总经理尹亮、董事副总经理何小丽以及中国五矿房地产与建设板块副总经理田景琦出席活动现场，并接受了包括观点新媒体在内的多家媒体访问。

对于300亿的销售目标，何剑波显得信心十足，他介绍，在五矿集团，除了五矿建设之外还有很多房地产的储备和业务，这将会是上市平台未来的增长潜力所在。

据了解，这部分资产总额共约300亿元，涵盖了土地、建成物业及在建工程，而且多为中高端项目，分布在北京、沈阳、天津、营口及汕头等城市。

“从2008年到2011年，集团曾做了4次注资，以后会陆续注入其他房地产业务，包括一些在建工程、资产、项目，未来会加大这个力度。”中国五矿房地产与建设板块副总经理田景琦如此表示。

以下是五矿建设2013年度业绩会现场实录：

现场提问：1-2月份销售情况如何？今年目标是多少？

何剑波：截止到今年3月16号的签约销售额是5.6亿元，这并不是很大的数字，相比去年同期不算很好，主要原因是1、2月份是春节期间，属于传统的淡季。另外，公司是从3月份开始有一些推盘计划，随着几个新盘三月底推出，预计销售情况会符合全年计划。

我们今年全年销售目标希望在去年基础上有相应的增长，去年是60亿元的签约销售额，今年的目标是80亿元，比去年增长33%。

80亿元的签约销售目标中，销售面积是56万平方米，均价是1.4万元/平方米。

现场提问：可售货值以及去化率是多少？主要分布在哪里？

何剑波：今年可售货值是185亿元，去化率是60%。有8个项目在售，今年会有3个新的项目推向市场，包括北京如园、南京邺城项目及廊坊香河项目。在南京，除了现有的3个项目外，去年拿的河西邺城项目也会是今年的销售主力之一，这个项目属于中高端，进展顺利。另外，长沙也是我们的传统销售基地，除了原有的两个项目之外，去年底拿的一块地预计今年十月份推向市场。我们还在河北廊坊香河有一块土地储备，预计今年第四季度会推出新的产品。

现场提问：今年公司会如何安排供货节奏？对上半年和下半年的市场有什么样的预期？

何剑波：今年预计整个房地产市场还是稳中趋紧的，去年一线城市上涨20%、二线城市上涨10%，这样的现象在今年会改变，不会出现大幅度上涨。对整个房地产市场保持基本稳定的趋势有信心，市场的变化主要还是市场的分化，并非一边倒的涨价或者一边倒的跌价，而是不同市场、不同地段、不同楼盘之间的价格不一样。

我们尽量在一些核心城市的主流地段进行投资，并对今年销售情况有信心。我们根据这样一个判断进行开发节奏的铺牌，并按照开发计划稳步向前推进。当然不排除今年下半年市场会有新的变化，有可能向好，有可能更差一点，我们会及时根据市场情况再做调整。

现场提问：怎么看行业毛利率向下的情况？有没有信心把毛利率保持在稳定的水平？

何剑波：五矿建设去年的毛利率是30%，接近行业平均水平。前几年，我们的毛利率曾经达到45%的水平，但总的看来，随着行业的发展，各种因素都导致毛利率往下走。

一是地价大幅上涨，前两年地价上涨幅度远远超过房价上升速度，如果房价涨10%，地价可能是涨50%，这毫无疑问会侵蚀毛利率；第二，建筑成本和劳工成本也在稳步上涨；第三，央行是稳中趋紧的货币政策，银根比较紧，资金成本也在上升，地产公司很大一部分成本是融资成本，种种因素导致毛利率逐步走低，这也符合行业发展的事实。

作为五矿建设来说，未来几年还是要努力使毛利率保持在合理水平之内，就是希望达到甚至优于行业的平均水平。

要做的几件事情是：第一，在土地拓展方面，把握好市场的时机和节奏，不去片面抢高价土地，要善于去挖掘项目价值；第二，产品差异化，在产品设计上给客户提供额外的价值，不管是从概念定位还是从户型设计，能够让客户得到额外的价值，提高产品的溢价率；第三，严格控制土地成本，尽量降低成本；第四，在资金方面，通过发挥上市公司的平台作用，更好地低成本融资，合理安排债务期限结构，从整体上降低公司的融资成本。

现场提问：五矿建设对于中长期发展是如何考虑的？

何剑波：希望3-5年之后能够在现在的基础上有一个大的发展，初步定的目标是达到300亿元的销售。

我们有详细的规划，因为地产开发是滚动的，每2-3年滚动一次，根据资金情况进行土地的储备，同时也要根据市场情况来决定购买土地的节奏。

总的目标是未来3-5年内能够达到300亿元的销售目标。当然，不仅仅是自身的发展，还会得到母公司五矿集团的支持。因为在五矿集团，除了五矿建设之外还有很多房地产储备和业务，这个也是未来增长潜力所在。

田景琦：五矿集团一直把五矿建设视为唯一的地产上市平台，对五矿建设地产业务方面非常支持。

从2008年到2011年，集团曾做了4次注资，以后会陆续注入其他房地产业务，包括在建工程、资产、项目。

现场提问：五矿建设主要获得母公司哪方面的支持？注资一事有没有具体时间表？

孙晓民：这涉及到两个方面，首先母公司在财务或专业建筑上对五矿建设予以支持。五矿集团本身的体量很大，品牌价值在国内金融界非常好，所以，在五矿建设融资的时候，尤其是去年发债的时候，五矿集团出了安慰函，这对五矿建设融资是一个巨大的支持。

同时五矿集团下面还有一个61年历史的五矿二十三冶建筑公司，主要从事专业建筑的公司，在五矿建设的项目上，按照市场原则进行建筑施工。

第二个层面，五矿集团还有一些其他企业从事房地产的开发，计划在未来若干年内把这些资产逐步注入到五矿建设中。当然，注入不仅取决于自身，还有市场条件，我们正在努力。

这部分资产总额有300亿元，包括土地、建成物业及在建工程，而且主要是中高端项目，分布在北京、沈阳、天津、营口及汕头等城市。

现场提问：怎么看未来3-5年市场的情况？

何剑波：从中长期来看，房地产还是一个很有发展潜力的行业，并没有成为一个夕阳产业。这主要是取决于国家在城市化过程中处于中期阶段，还有大量的人口没有转移到城市中。

中央提出了“三个一个亿人”：一亿的棚户区改造，一亿的中西部城市化，一亿农村人口进城，这三亿人口的住房要解决，可能十年都干不完。

随着时间的推移，房地产行业也要演变，可能会由粗放式的发展变成集约式的竞争。同业之间更多会从管理、品牌、开发能力、设计能力、售后服务等方面竞争。所以，企业未来应该都会从这些方面去努力。

现场提问：在土地市场方面有什么安排？

何剑波：今年土地市场投资目标总额是60亿元，土地储备目标是120万平方米。

投资的策略是“区域聚焦、就近拓展”，发挥自身优势。所以，今年的拓展区域会紧密关注长三角、珠三角、中部地区以及长沙、武汉等地，另外在环渤海区域比较重点的一二线城市，我们也会关注。

现场提问：越来越多开发商关注海外市场，五矿建设在这方面有没有想法？

何剑波：的确有很多企业走出海外，五矿也是很早就走出海外的企业，比如在海外从事贸易业务，甚至也包括一些房地产开发业务。

但是从五矿建设来说，现阶段的重点还是在国内，我们的战略非常明确，聚焦于中国经济发达的几个区域，同时聚焦产品，以住宅开发为主，在商业方面，也以可售商业为主。

尽管五矿建设还不具备大规模向海外拓展的条件，但是我们一直在密切关注，甚至考察海外的项目，不排除将来在条件成熟的时候去海外发展项目的可能。因为五矿作为一个全球化的跨国公司，在全球30多个国家都有业务，海外经营、跨国经营有很多优势。

现场提问：前景不错的地区会有哪些？

何剑波：现在大家比较关注几个区域有马来西亚、英国、西班牙、美国、澳大利亚以及新西兰等国家。马来西亚主要是地理位置和中国比较近，同时华人较多。英国、美国、澳大利亚是中国移民的去向，包括留学。当然，这更多取决于当地政策、法规的限制。

现场提问：浙江房企倒闭问题发生之后，公司会不会相应调整未来融资的策略？

何剑波：浙江兴润置业发生债务危机，行业都非常关注，我相信这个情况是个案，但是也反映出整体的融资环境趋紧。

五矿建设优势主要是一方面有一个很好的大股东，五矿集团是一个央企，不管是从国家的战略地位还是公司的实力，以及银行的支持来说，都是很好的股东支持；第二，五矿建设有广阔的多元化融资渠道，保证资金来源。过去几年，我们不仅有股权融资，也发行美元债进行债券融资，还有银团贷款，不仅有外币融资，也有国内开发贷款融资。此外，我们还有广泛的合作伙伴，包括和基金及一些商业伙伴的合作；第三，五矿建设的策略是稳健发展，所以在负债率、融资成本等方面都会严格控制。去年五矿建设的净负债率仅为34.7%，比其他内房股都要好很多，这也反映了财务的稳健。

房地产很重要的是要防范行业周期性风险，所以对未来有可能出现的调整也是有准备的。

现场提问：未来怎样进一步推进与万科的合作？在合作模式方面是如何考虑的？

何剑波：行业中开发商之间的合作非常普遍，尤其是在面对一些比较大型地块之时，合作开发更为适合。过去几年，我们在这方面也很积极、开放，与不同的开发商有很多合作。

与万科的合作是很成功的，双方注重的是发挥各自的管理、品牌、资金等优势。在管理过程中保持友好的沟通，共组团队、共同管理，把项目做好。未来也不排除在合适的机会、合适的项目上与其他一些开发商进行合作。