合生创展：为什么这么慢？

来源: [观点网] 时间: 2014-05-08 14:11

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“合生一直以来都不是高速周转型的企业，公司的策略在业绩表现上和别人不同。”

在2013年112亿元的基础上，合生创展定下集团2014年销售目标保持15-20%的增长。面对“为什么这么慢”的质疑，执行董事兼首席财务官谢宝鑫回应称：“合生一直以来都不是高速周转型的企业，公司的策略在业绩表现上和别人不同。”

合生创展执行董事兼副总裁廖若清亦表示：“大家很清楚的是，只要把价格降下去肯定会卖出很多，但是作为负责任的企业，我们不会出现像业主冲售楼处这样的现象。高速周转也不是很难，只是每个企业有每个企业的打法。”

提及公司2013年销售业绩下降，谢宝鑫称合生从去年第四季度起，开始根据市场情况调整产品结构。“预计在一季度结束的时候，这些调整基本到位，第二季度开始会有比较多新货推向市场，这部分新货相对来说还是比较有竞争力的。”

谢宝鑫透露，在新推货量中，刚需和改善型产品将占到公司整个产品结构的70%左右；高端方面大约是30%左右。而合生去年的业绩表现和去化中，刚需和改善占业绩贡献的80%，高端产品大约占20%。

合生预计，2014年新推货量约180亿，加上既有的约250亿存货，总的可售货量是430亿左右。而2014年销售按最高20%增长来算，亦不过135亿左右。

谢宝鑫解释称，公司的整体去化率水平大概是35%到40%之间，和同业相比确实不高。“结合公司的产品结构来看，我们认为35%左右的去化率相对来说还是比较合理的。”

与销售业绩不佳同时摆在合生面前的，是市场对公司流动性风险的质疑。根据业绩会当天发布的财务状况。2013年合生有期债务总额为393.73亿港币，一年期到期债务占比24.1%，为94.73亿港币，而集团现金及现金等价物为65.79亿。

评级机构穆迪亦于3月初的一份报告指出，其评级的44家中国房地产开发商当中，只有3家受评开发商同时存在信托贷款敞口较大和流动性疲弱的情况，合生创展即为其中一家。

对此谢宝鑫回应称：“这是在12月31日这个时点的现金情况。我们预计2014年能够实现的银行贷款和销售收入可以完全覆盖我们的短期债务。”而对于穆迪报告提及的风险，谢宝鑫则称：“报告有点问题，我们会继续沟通，我们认为公司的流动性非常安全。”

以下是合生创展2013年度业绩会现场问答实录：

现场提问：一年期债务中银行贷款、其他债券分配是怎样的？在流动性紧张的情况下，到期贷款银行是否会延期？公司销售下降的原因是什么？今年销售目标是多少？

谢宝鑫：2014年整个到期债务只占集团总债务不到25%，这个结构对于一个地产公司来说是比较良好的。这25%的债务大约折合人民币是75亿，其中大部分是银行正常开发贷款，以及前期留下来的少量信托。

公司到目前为止没有使用的银行授信额度是360亿人民币，结合公司当前的经营状况和对2014年现金流的预测，认为公司应付这部分短期债没有任何的问题。

2013年，公司的新增合约销售和2012年基本持平，和市场同行相比并不是特别快，但是主要原因在于去年第四季度，公司对未来市场特别是对消费者的需求做了重新的分析和判断，我们认为，接下来的市场刚需及改善产品，特别是一些总价低、小户型产品会更加受到欢迎，所以公司从去年四季度开始调整未来供货产品的结构。

因为涉及到规划调整，公司四季度新增货量的推货时间适度延后，导致公司第四季度没有按照原来的计划推，和预期效果有一点出入。我们认为，短期的调整是为了中长期更好的发展，短期产品的调整也是为了让产品在2014年、2015年更好地获得到市场和消费者的认可。

销售目标方面，我们希望在2014年还是能够保持15%到20%的增长，这是公司长期以来稳健的发展策略。

现场提问：公司2014年大概有多少货值推出，刚需和豪宅占比怎么样？在北京、上海、珠三角的核心优质土储，有没有具体的时间表或者项目的规划？

谢宝鑫：关于公司整个货量结构的问题，我们预计2014年公司新推货量大概是180亿，既有的存货大概是250亿，总的货量是430亿左右。一直以来公司的策略是刚需和改善为主，大概会占到整个产品结构的70%左右；高端方面大约是30%左右。按公司以往的业绩表现和去化率来看，刚需和改善会占业绩贡献的80%，高端产品这大约占20%。

廖若清：合生在北京CBD绝对没有300万平方米的土地储备，在售的宵云路8号附近还有一块地，政府也做了规划和公示，在完善手续过程中，很快就会批复、补地价，面积是60多万平方米，再加上原来10多万平方米没有开发的土地，也就是80万平方米，今年争取完善法律手续和用地手续。

现场提问：债务结构里面有一些是信托贷款，具体额度多少？商业地产方面，未来会不会寻找合作一起开发？方向是什么样的？

谢宝鑫：关于信托方面，我们在去年中期也汇报过，公司一直以来奉行比较稳健的财务策略，所以前期少量信托贷款在2013年陆续还完了，在2014年尽量把信托全部还掉。这部分总量不高，公司当前信托的利率水平在同行业中也是不高的，不到10%。

第二个关于商业地产合作模式问题，公司一直以来并不排斥与人合作，从以前来看，我们有不少项目是有合作伙伴的，公司还是持开放的心态面对市场，当然要看具体项目和具体合作条件。

公司计划在2015年及以后把部分优质商业土地储备发展为投资物业，我们希望这部分不管是在资产占比还是规模占比，都能够提升到20%的水平。

现场提问：今年推货量430亿，按照这样的幅度计算，去化率只有30%，为什么会以这样的去化率制定销售目标？今年的销售策略是怎样？

谢宝鑫：2014年销售目标是希望保持15%-20%的增长，我们会努力做得更好。从去化率来看，公司整体去化率水平大概是35%到40%之间，和同业相比确实不高，但是客观来说，这个是公司产品结构和策略的不同。

合生一直以来都不是高速周转型的企业，公司的策略在业绩表现上和别人不同，这个大家都知道。结合公司的产品结构来看，我们认为35%左右的去化率相对来说还是比较合理的。

在公司货量结构中，30%物业是未来实现投资收益的重要保障。这一块当然没办法和刚需产品的高周转率相比，但这一块是实现公司相对比较高毛利的重要保障。最终公司的投资目的还是为了实现投资收益，至于快一点还是慢一点，大家的打法不一样，我们的目标还是很明确的。

公司非常关注推盘节奏问题，从去年四季度到今年一季度，公司一直集中力量在做产品结构的调整。预计在一季度结束的时候，这些调整基本到位，预计第二季度开始会有比较多的新货推向市场，这部分新货相对来说还是比较有竞争力的。

20%商业占比是我们的三年计划，公司可能在2016年左右实现商业占比在20%的水平。我们有一些大型商业项目会在2015年底、2016年初推出。

非住宅销售大概占比10%，投资性物业贡献大概是在5%左右，包括租金以及持有型物业的收入，希望20%的目标在2015年以后可以实现。