合景泰富：不介意促销或调整价格

来源: [观点网] 时间: 2014-04-28 17:01

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“只要公司保证15%以上的净利润率，不介意在促销方面调整策略，包括价格。”

“我们今年的目标定得比较高，210亿元，对比去年增长30%。”合景泰富主席孔健岷在3月18日召开的2013全年业绩会上表示，集团新项目的数量增长可以支撑目标的完成。

针对此前提出的2015年达成250-300亿目标，孔健岷再次强调该目标并无变化，“2015年接近300个亿的目标指权益销售，是全部为我们公司的销售。”

合景泰富投资者关系总监吴晓怡则表示，集团2014年将推出10-15个新盘，预计到2014年底将有35-40个项目在售，“我们非常有信心达成销售的目标，因为今年可售货量充足，货值从去年的230亿上升超过50%到350亿。”

据其介绍，合景泰富今年的产品将继续从过去几年的大户型、高端定位向中小户型刚需调整，同时加快拿地到销售的开发。

对于高周转追求可能降低毛利率的质疑，孔健岷回应称，周转速度加快对集团的毛利率影响不会太大，“周转速度加快，利息低了、支出成本低了，也可以促进公司负债率的改善。”

谈及内地楼市和房价，孔健岷预期一线城市房价会较平稳，三四线城市视供应关系房价表现可能有所不同，“整体来说今年楼市是稳定的，不存在大幅度降价的可能。”

孔健岷举例称，在北京并未看到有普遍大降价的迹象，合景在北京的新项目将按集团预期售价推出。但在保证利润率的前提下不介意价格调整，“只要公司保证15%以上的净利润率，我不介意在促销方面调整我们的策略，包括价格。”

以下为合景泰富2013年度业绩会现场问答实录：

现场提问：2月份70个大中城市中绝大部分楼价继续上升，一线城市升幅超过一成，合景泰富今年一线城市的推盘策略是怎样的？会不会降价卖楼？

孔健岷：地产市场的整体升幅是收窄的，一线城市可能乐观一点，房价平稳一点，三四线城市可能会根据供应量的问题有所不同。供大于求的三四线城市，相信有房价下跌。个别的二线、三线城市，如果土地供应量不是太大，供求关系比较平等，降价压力就小一些。

从我们北京的项目来看，没有看到明显的降价迹象。我们准备推出的一个新盘，都是符合集团的预期售价去推售。

我们今年目标210亿元，对比去年增长30%。这个目标首先是基于市场比较稳定；第二是基于今年新盘数量比前两年要多，新的区域增加了两个，一个是杭州一个是广西，这对于公司完成今年销售目标的信心有助力。

个别项目的一些优惠措施公司也会有，但整体上今年楼市是稳定，相对健康的，也不存在大幅度降价的可能。浙江那个公司可能是个别案例，可能是公司在以前买了很多贵地。这是很个别的案例，相信地产还是比较稳定的行业。

现场提问：2013年合景收入下跌的原因是什么？今年合景物业整体销售均价预计是多少？

吴晓怡：去年收入下降是因为从2012年开始有一些合营项目公司的入账，按照会计准则合营项目公司的收入是不并入的，如果我们把合营项目的收入按比例派回到收入的话，我们的收入是125亿。今年销售均价估计可以去到15000元左右，主要是因城市配比的变化，今年会多一些一线城市比如北京、上海、广州的新盘销售。

现场提问：未来商业地产会占公司业务的比例？合景一直是做高端产品，促销会不会跟公司定位有冲突？

吴晓怡：刚才提到的290亿是因为市场上有两种统计口径，一种是按照权益占比统计，这样计算我们2013年销售是163亿，今年的目标是210亿。另外一种是总的销售口径，即合资公司项目产生销售全部都加到销售总数里面，如果按照这个口径，我们今年的目标是290亿。之前讲的2015年争取达到250-300亿目标是没有变的，这个目标是按照权益的口径而定的。

从拿地的方向来说，现在更注重拿住宅用地。因为我们整体的小户型刚需产品的住宅项目销售去化做得更好，所以苏州是以拿住宅地块优先。

孔健岷：只要公司保证15%以上的净利润率，我不介意在促销方面调整策略，包括价格。从整个行业来说，15%的净利润是很高的，现在很多企业都保持在12-13%，希望合景在这方面维持一个策略，保证高净利润率。

关于商业地产，4月底会做一个上海发布会，因为我们写字楼项目、酒店项目对集团的贡献相对比较稳定，而且回报率也不错。发布会主要是针对商场，明年我们会在上海开一个商场。

现场提问：所得税开支大幅度减少的原因是什么？怎么看不动产登记条例对楼价的影响？

徐锦添：所得税开支下降主要是今年售价下降了，相对土地增值税是下降的。

孔健岷：一线城市都已经有要求对不动产登记，比如广州。现在只是针对一些没有的城市推行，健全全国网络，因为一些二三线城市以前是没有做的。

我不认为不动产登记对楼价会有大的影响，只可能会对首付有一点影响，二套住房提升首付比例，但对于整体楼价、楼市是平稳健康的促进，不会有大的影响。

现场提问：合景W酒店去年正式营业，收入有多少？今年酒店的计划收入是多少？

孔健岷：酒店是去年5月份开业的，是W品牌在国内第一间酒店。去年的入住率从5月份开业到年底平均大概在45%左右，今年1月到3月整体的入住率达到80%以上，预计今年的整体收入是2.5亿。

整体来说，W酒店还是比较成功的，因为入住率从去年45%很快上升到平均80%。酒店人流比较多的时候价格会贵一点，平时也会做一些促销策略，只要能够满足2.5亿收入，都是一个非常理想的投资。

　　现场提问：追求高周转率会不会因为推盘比较快影响到毛利率？

孔健岷：我想哪个行业的公司都希望能货如轮转，集团的策略同样如此，可以促进公司财务更健康，可以看到我们的负债率从之前的70%多下降到2013年的50%多。