佳兆业：市场面临相当大的考验

来源: [观点网] 时间: 2014-04-28 16:37

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“今年一二线和三四线城市的市场挑战都是存在的，但我们会抓住各种机会去实现公司更好的发展。”

“今年的房价走势，在我个人看来是没有以前那么好的。”2月20日，佳兆业主席郭英成在2013年度业绩会上如是预测。

虽然整体不乐观，但郭英成相信一线城市还是会略有增长，但幅度仅在10%左右；二线城市则会比较平稳，价格能否上涨主要看具体楼盘的品质。但对三四线城市的前景，郭英成与市场众多看法一致，“三四线城市竞争则会比较激烈，主要是因为供应量大，同时需求又有限。”

面对不容乐观的房价走势，郭英成表示，佳兆业每年在销售规模上会保持20%左右的增长，所以今年预计的销售目标应该在300亿元左右。

而对于今年的拿地趋势，郭英成定调为稳健谨慎，这相比2013年耗资141亿元大举增持一二线土地确实显得低调。

另一方面，佳兆业还会加强收购合并，尽量避开竞争，以此来降低土地成本。

当然，作为以旧改为主要业务支撑的佳兆业而言，今后还将继续在旧改方面深耕。郭英成表示，旧改这个活很难做，假如是现在才开始介入旧改，其实是比较困难的，但好在佳兆业拥有的旧改项目几乎都是前几年就签定协议，所以旧改的地价，包括优惠政策方面还是比较正面的，特别是深圳。

郭英成还强调，今后佳兆业将会在广东省内以旧改作为增加土地储备的主要方式。

除郭英成外，佳兆业副主席谭礼宁以及总裁金志刚等高层亦出席了当天的业绩发布会，并就融资与政策表达了佳兆业的看法。

以下为佳兆业2013年度业绩会现场问答实录：

现场提问：公司今年的销售目标是多少？在主要城市房价普遍上涨的背景下，您觉得今年的市场价格会有哪些方面的变化？

郭英成：我们每年在销售规模上会保持20%左右的增长，所以今年预计销售目标应该在300亿元左右。

至于今年的房价走势，在我个人看来是没有以前那么好，今年一线城市还是会略有增长，幅度在10%左右；二线城市会比较平稳，价格能否上涨则要看具体楼盘的品质、区位及营销等全面情况；三四线城市竞争则比较激烈，主要是因为供应量比较大，同时需求又有限，所以我们对三四线城市是持不乐观态度。

总体来看，今年一二线和三四线城市的市场挑战都是存在的，但我们会抓住各种机会，包括营销、拿地以及自身的负债水平等方面去实现公司更好的发展。当然，作为房地产行业从业者，我们还是希望房地产能稳健发展，以平稳为主，不希望大起大落，这样对市场波动影响会比较大。

现场提问：今年拿地计划如何安排？

郭英成：中国的区域房地产市场存在不平衡性，我们去年也曾有过研究，所以我们会针对本身所在区域的土地储备量情况和销售情况拿地。而今年的房地产市场在周期性方面面临相当大的考验，特别是阶段性升幅调整是存在的，但从长远来看，中国房地产市场前景依然是乐观的，尤其是一二线城市。

关于我们今年的拿地原则会有两方面，一方面，一二线城市几乎每块地都是四五十亿以上的价格，竞争也非常激烈，因此我们会加大力度，寻找合适的合作伙伴。另一方面，我们还会加强收购合并，尽量避开高度竞价的竞争。我们去年就借此获得了一些合适的土地，而整体上来讲，并购比起公开土地拍卖还是有很多优势。

现场提问：今年的毛利率是有一些上升的，但净利润率却跌了一些，是什么原因？

管理层：在我们的财务报表中，一些譬如评估增值、损益之类的资金，在入账时都会撇除，如果不计这部分的话，核心利润率比上年有提升。

郭英成：关于刚性需求产品，其实全国各大开发商都在涉及，我们的产品有七成以上都是属于刚性需求的。刚性需求的产品要求会简单一些，但毛利率却并不低。

我们今年还会考虑在旧改的范围内做一些社区养老和医疗，这一块国家和各大城市的政策都是很支持的。同时，我们也想试一下仓储物流，因为国家有很多政策支持在旧改区域做仓储物流，而养老和医疗会完善整个区域的配套，因此我们今年会适当增加这方面的尝试。

现场提问：公司对互联网思维是怎么理解的？

郭英成：关于互联网问题，从去年十月份开始我们一直在学习，包括我个人和腾讯马化腾的交流。虽然在学习互联网的过程中，还有很多问题不懂，也搞不清楚，但通过学习还是略有成果、初有见效。特别是互联网金融的发展，相信今后能和地产业务真正结合起来。

在互联网金融方面，由于我们旗下有基金，同时在华南区域也有一定的品牌影响力，信任度还是很高的。假如能结合互联网金融和基金，今后会有很大的优势。

另外一方面，我们旗下有一些商业项目，因为电商对传统商业的挑战非常大，所以现在也要改变自己。因此，我们正与不同行业，特别是电商、互联网公司不断交流、不断学习，希望在这些方面能够有一些投入，有一些投资和收益。

现场提问：今后盈利还有继续上升的空间，主要基于哪些因素？公司合理的负债水平大概是多少？

谭礼宁：去年毛利率大幅增加主要是深圳项目利润比较高，还有旧改项目已经有一部分入市，可以预计未来几年的毛利率继续有上升的空间。

另外，去年在比较好的时机增加了土地储备，这些地块可以预见现在市场的价格。当然除非市场突然转变或出现恶劣的情况，但如果仅以现在的市场价格来看，我认为这些项目的毛利率还是有增长的空间。

负债水平要从两方面看，第一是负债水平，第二个就是债务期限。先讲债务期限，假如负债水平是50%，所有债务都在明年到期的时候，虽然负债不是很高，但影响很大，因为能不能还债取决于公司现金流的情况。而在房地产板块，大致上净负债比率都在六七成左右。而我认为，一间公司仍然在增长期的时候，负债水平是会相对高一些的，所以在行业平均负债水平为70%的情况下，我们62.1%的净负债率还是合理的。

现场提问：“新国五条”满一周年，如何看待今后房地产市场政策的走向？

金志刚：整体的政策方面大家也看到了，2013年之后对房地产的态度是行政性干预政策没有出台，所有的表述都是强调市场化，同时强调政府应该专注保障房。

这种情况在我们看来，是回归到一个非常正常的轨道上。至于今后的调控政策，我们认为不会出现非常严厉的行政干预，而是会用长效机制来替代，同时所有长效机制都会有利于这个市场的发展。

从公司的角度来看，由于我们现在主要项目储备偏向于一二线城市，尤其是2013年90%的新增投资都是在一二线城市。转移阵地之后，我们的产品还是以满足刚需为主，都是非常畅销的中小户型，一方面是客户需求量非常大，另外一方面金融政策也非常支持，房地产政策也很鼓励。所以，从产品结构来讲是非常合理的，这类产品基本没有政策风险，政策也不会调控这类产品。

因此，我觉得今年没有政策压力，我们的产品、经营思路完全是按照政府要求做的。

现场提问：如何保持在旧改方面的利润率？整体发展思路是什么？

郭英成：旧改这个活其实很难做，就像香港把旧楼拆了建新楼，这个事大家都知道。但是在国内，特别是广东省旧改政策到现在已经五年，并且国务院给广东省各个城市不同的具体政策，这些政策还是比较优惠的。

佳兆业假如现在开始介入旧改，其实是比较困难的，但好在我们的旧改项目几乎都是前几年签的协议，和当地政府也签了协议，所以地价、政策等方面还是比较正面的，特别是深圳。

另外，我们在深圳算是做旧改比较多的公司之一，掌握了政策的动态，同时也掌握了政策的连续性，包括对政策的理解，政策的细节办法都掌握得很好。

旧改也不只是说毛利率比较高，而且投资周期比较长，风险也比较大。为什么旧改毛利率相对比较高？因为有商业部分的价值相对比较高，而且位置相对比较好，交通、配套各方面也很方便。特别在广东省，我们希望以旧改作为首要目标，来增加土地储备。

未来还会继续介入旧改，继续巩固和加大竞争力，特别是在社区养老、医疗、仓储、物流方面，国家有大政策扶持，能够保证在这方面有所作为、有所发展。