首创置业：非常有信心完成销售目标

来源: [观点网] 时间: 2014-04-28 15:58

致信编辑

打印

评论

“北京大量刚需项目会在2014年有比较明显的表现，我们非常有信心完成280亿元的目标。”

继宣布2014年销售目标280亿元之后，首创置业2月10日全年业绩发布会上高调公布新的五年战略规划：到2018年实现年签约销售金额超过600亿元，同时有200亿的经营物业，要进入行业排名前20名。

根据首创置业同日公布的2013年度业绩报告数据，该公司2013年实现营业收入113.2亿元，同比增长24%；营业利润为24.26亿元，同比增长28%；归属于母公司股东的净利润为15.22亿元，同比增长37%。

另外，该公司2013年税后毛利率是27%，与2012年基本持平。对此，首创置业财务总监罗俊解释，随着自住房和保障房的销售，毛利率水平一定会有所下降，“首创置业最主要的发展方向是通过公司规模的增长实现利润总额的稳步提升，而不是追求毛利率的上涨。”

在业绩会上，首创集团及首创置业董事长刘晓光、首创置业总裁唐军、首创置业财务总监罗俊以及首创置业投资者关系主管冯瑜坚就该公司2013年业绩以及未来发展计划，做出了进一步阐释。

以下为首创置业2013年度业绩会现场问答实录：

现场提问：今年有没有境内的融资动作和相关融资计划？

罗俊：关于境内融资的问题，去年年底至今年1月初，国内银行间的资金市场相对来说比较紧张，银行间的同业拆借利率居高不下，目前正在缓慢回落之中。

对于首创置业来说，和国内所有的股份制银行都有战略合作协议；在2013年底首创置业和各家银行的授信额度是700亿元，其中未使用的银行授信额度大概还有650亿元。从过去几年及今年1月份和银行合作的情况来看，短暂银行流动性紧张的问题不会对首创置业未来融资计划产生很大的影响。

现场提问：怎么看今年的房地产市场，是否担心新的房地产调控政策？今年房价有一点上升，会不会影响销售目标的达成？

刘晓光：我们总的判断是，刚性需求和改善型需求是存在的；整体上，稳步略有上升，结构有一些变化。全年比较稳定，会略微增长，但是幅度还是比较小；今年在结构上可能会有一些变化；一线城市、价值比较高的二三线城市和一些大城市圈里面的二三线城市会稳步增长；一些城市由于城市价值低、项目比较多，可能会出现下降的情况。

至于关于会不会出现新的调控政策，我觉得可能性很小。一方面是市场导向越来越明显，另外基本上明确了保障房是一块，商品房是一块。

现场提问：恒大等房企进入北京等一线城市，会不会带来压力？未来在北京地区将会采取哪些策略？

唐军：我们对中国房地产市场发展充满信心，2014年以后未来一段时间重点拿地区域主要集中在北京、上海、天津、成都、重庆这五大城市和周边区域。

北京市场现在非常好，但竞争也非常激烈，这个城市也是首创置业的大本营，是优势所在。一是，首创置业在拿地的时候，除了积极参与招拍挂之外，还有土地开发的业务，这为公司取得二级土地开发提供一些先机；二是，母公司首创集团是做基础设施建设的，我们在北京等一些区域可以和母公司业务形成互动的关系，未来在土地方面的潜在优势还是比较明显。

尽管市场竞争非常激烈，越是市场化程度高的地方，越有利于像首创置业这样具有长期战略的公司，而且我们是非常有治理优势和治理特点的公司。

刘晓光：一是企业的综合性能力和拿地是可以配合的；第二，比如说地铁开发，一二级的联动方面我们也能够体现出优势；一级土地开发量很大，回报并不是很高，和二级结合起来以后价值就很大。

现场提问：北京地区2013年的限购政策是收紧的，今年会放松吗？

冯瑜坚：北京的限价、限购问题确实是客观存在的；北京新推土地方面自住型商品房和保障房比例越来越大；是北京土地市场主要的构成部分，我们已经为此做了相应的调整，也拿了相应的地进行开发。

现场提问：2013年的毛利率和2012年差不多，预计今年毛利率会不会提升？

罗俊：因为有自住房和一部分保障房，随着自住房和保障房的销售，毛利率水平会有所下降，但是我们最主要的发展方向是通过公司规模增长实现利润总额的稳步提升，而不是追求毛利率的上涨。

唐军：除住宅业务以外，还有住宅加奥特莱斯以及丽泽商务区这样的城市核心地段综合体，这两个业务在利润率方面有一定的优势。在纯住宅业务方面，大家的毛利率都是平均利润，但另两个业务会有一个组合。

现场提问：今年销售目标是280亿元，是比较进取的计划还是较乐观？

冯瑜坚：最主要理由是基于自身能力的判断，我们的能力在这两年内有很大提升。一是有新的五年战略规划，实际上2014年只是五年战略规划中的一年，也是非常关键的一年；从600亿元往下倒退回来，今年至少完成280亿元，这是一个目标和方向。

第二个原因是更加聚焦发展战略，聚焦到更加有优势的城市，聚焦到主要的三大业务上。经过过去三到五年的积累，我们在市场上已经形成了比较独特的优势，现在需要把这个战略尽快展开，这样目标的达成就比较顺理成章。

三是市场还是比较平稳的，不会有特别激烈政策的出现。在保持管理和业务素质的同时，如果是一个平稳的市场，我们非常有信心完成280亿元目标。

唐军：2014年280亿元中有相当一部分会在北京完成，为实现这一目标已经准备大量土地资源；而北京大量刚需项目会在2014年有比较明显的表现，所以我们非常有信心完成280亿元的目标。

现场提问：大家都在关注高端市场，但购买能力是不是有这么高？会不会担心大家都到北京推高土地价格，增加竞争压力？

刘晓光：北京高端住宅方面，方兴和融创把价格炒得非常高，但现在北京仍然有这种旺盛的需求。为什么会出现这个情况？我发现他们把北京郊区别墅的业主下足了功课；另外，北京的需求量非常大，包括养老、治病、教育等方面；第二，受北京限购政策的影响，很多人没有权利买房子，需求远远大于供应。

唐军：现在房地产市场发展确实充满了风险，也充满了非常大的机遇。从总体上来看，一线城市市场应该是最可靠或者最有保障的，但是也是竞争最激烈的。

对于首创置业来说，我们的信心来自于四种业务组合，第一是提供大量稳定现金流和基本回报的住宅业务线，主要集中在北京、上海、天津、成都、重庆这种一线城市和二线领头羊的城市；第二是住宅加奥特莱斯业务，已经成为首创的优势业务；另外，城市核心地段或者地铁上盖综合体业务可以和母公司首创集团业务形成良好互动；第四，一级土地开发业务是为前三项业务提供土地储备来源的潜在业务。

我们预计，随着市场发展越来越成熟，房地产行业一定会倾向于平均利润率。在规模发展越大的时候保证毛利率不降低，就要通过快速周转，加上综合运营来提升价值。

　　现场提问：280亿的销售目标是基于什么考虑的？

冯瑜坚：今年280亿元的销售目标是基于自身能力和对市场判断，还有业务组合，我们觉得非常有把握；从公司备货的角度来看，今年去化率达到68%就可以了。去年去化率是64%，这个角度来看，是个比较平稳的目标。

公司很大部分来源于纯住宅方面，纯住宅开发规模非常大，而刚需产品占90%；所以我们在这方面的投资金额是比较大的，但是回收也是非常快的。比如说我们的目标是6、8、10，也就是拿到土地以后8个月就开盘，最快的5个月就可以开盘，这也非常符合政府政策的引导，还有整个市场刚需的需要。这是一个贡献规模和现金流的业务，虽

然初始投资比较大，但是6到8个月就回收了，这是我们最关键的一个安排。

现场提问：今年上、下半年的推盘节奏是怎样安排的？

冯瑜坚：从推盘节奏来看，我们全年的计划还是比较均匀的，时间过半、任务过半是今年的主要目标。上半年主要是立足于去年下半年拿的土地为主，下半年新推盘的量主要来自于今年一季度拿的土地，包括已经拿了北京的四块土地。

现场提问：如果银行对于房地产贷款不那么积极，销售会不会受到影响？

罗俊：去年年底银行之间的资金市场有短期流动性问题，包括银行间同业拆借利率大幅上升，进入到2014年初银行间同业拆借利率在同步回落。

对于首创置业来说，按揭放款不会有很大的影响，项目按揭放款也是正常的节奏。现在我们也了解各个银行对于房地产业务向大型国有控股房地产公司集中，比如说有几个银行开始推行名单制，首创置业基本上在股份制银行的重点名单中。

刘晓光：在资金结构上，影子银行受到影响比较大，影子银行多数是把钱给中小企业，今年可能这方面比较难。对大企业而言，情况会好一点，国企肯定在银行的业务名单。