花样年：不仅仅是一个开发商

来源: [观点网] 时间: 2014-04-04 16:54

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“未来花样年的房地产业务比重会愈来愈少，会集中发展其他轻资产业务。”

“在这里我也提醒大家关注一下，2014年我们更希望大家称我们是社区服务运营商，而不仅仅是一个开发商。”

在3月18日的花样年2013年年度业绩会上，花样年执行董事兼首席执行官潘军多次呼吁媒体，希望今后能冠以花样年社区服务运营商头衔，而非开发商。

值得注意的是，在花样年社区服务运营业务中，最重要的莫过于旗下彩生活社区服务平台，而花样年也一直在推进彩生活拆分上市的工作。

当天业绩会上潘军也明确透露，关于彩生活的分拆，花样年正在进行当中，一切都在按既定的步骤进行，且对于今年完成彩生活分拆上市非常有信心。

同时，花样年首席财务官林锦堂也补充指出，集团的物业经营收入中有70%来自彩生活，而彩生活利润率较房地产高一倍。

另就拆分彩生活对花样年财务数据会否有影响，林锦堂明确回应称，彩生活分拆上市和花样年的负债没有关系。

林锦堂同时补充表示，从长远来说，花样年处于转型期，从重资产变成轻资产，但现在花样年的土地储备已经足够未来几年的增长，所以花样年的负债率预期也会从91%一直往下走，未来花样年的负债水平会维持在70%到80%比较健康的水平。

于业绩会上，潘军还透露，花样年2014年的销售目标为150亿元，全年推盘节奏为上半年占三成，下半年占七成。其中，于上半年会在二季度推出一些新的货量，同时还有一些商业性物业也在采用更灵活的方式推进销售。

至于早前市场传闻多地降价消息，会否给花样年旗下楼盘销售造成压力，潘军认为杭州出现的现象是个案，花样年不会遇到该类问题。

“现在我们看到一些中小型地产商遇到了信托付款到期的压力，他可能会采取一些极端的手段，但是一二线城市并没有出现大的雪崩式市场反转。对于我们来讲，我们的城市分布，产品结构各方面都是比较健康的，所以对于大幅降价这样的一个信号我们是不会遇到的”。

以下为花样年2013年度业绩会实录：

现场提问：今年的销售目标是多少？花样年分拆彩生活进度怎么样？为什么去年下半年用超过10%的现金做股份回购？

潘军：第一个，我们今年的销售目标是150亿，在去年的基础上希望能够有50%的增长。

第二个，关于彩生活的分拆，我们正在进行当中，一切都在按既定的步骤在进行。当然因为管理条例的限制，我无法给你明确的回答，但是一旦有相关消息我们会第一时间给媒体一个明确的回复。

第三个，我们去年的回购基于两点：第一，我们认为当时的价值是被低估的，而且现金也比较充裕；第二，当时我们准备要收购TCL地产，因为债券有规定，必须大股东不能低于50%的控股权，所以我们进行了相关的回购。

　　现场提问：今年的目标是150亿，信心来自于哪里？

潘军：去年也面临这个问题，这也是管理层认为有问题的地方，我们的推盘节奏没有调过来。因为2011、2012年有比较多的商业物业和写字楼，这部分在去年去化是慢的，所以去年我们大量优质项目都在年底四季度推出来，才实现了全年100亿的销售。因此，今年150亿的目标，有两个安排，第一，在推盘节奏上面安排的是三七比例；第二，今年二季度会有一些新的货量推出，还有一些商业性物业现在也在采用更灵活的方式推进。

总体来说，推货量上半年是30%，下半年是70%。我们第一季度量很小，上半年密集的推盘区间大部分是四月底开始到六月份，下半年大概从八、九、十月份会有大量楼盘推出。

现场提问：刚才有谈到分拆上市的问题，目标是今年能够成功吗？如果不可以，会不会继续影响到负债率？现在有没有信托的贷款，金额是多少？

潘军：我们分拆是获得了联交所的同意，不是不同意，是非常支持，而且我们是有公告的，是联交所同意我们分拆上市的。现在只是在上市申请的过程中双方还在按照程序进展。我们对于今年上市非常有信心，不是说我们有什么重大的变故，没有，只是程序问题。我不知道你是不是得到了什么内幕消息，说我们上市他们不批准，我不知道有没有，我得到的信息是没有任何重大的障碍。

林锦堂：我们去年发债之后现在账上没有任何信托贷款，彩生活分拆上市和负债没有关系。2013年底的时候，包括我们在月初发行新股的时候净负债率是91%。从长远来说，我们处于转型期，从重资产变成轻资产，现在的土地储备已经足够未来几年的增长，所以负债率预期也会从91%一直往下走。未来会维持在70%到80%这样比较健康的水平。

现场提问：今年社区服务能够产生多少利润，能不能提供一些具体的数据？

林锦堂：因为现在物业分拆出来准备上市，所以具体数字不能说，但是公告里面有提到物业经营的数据，当然里面不全部是彩生活，有部分是其它业务。但里面大概有70%是属于社区服务，而且利润率非常高，比现在房地产的利润率高一倍。这个从数据上可以给一些概念来说明小区经营的情况。现场提问：去年底引入了TCL作为股东，在公司是什么角色？

潘军：TCL在中国家电行业里面排第三，去年销售是850亿。大家都知道TCL原来为什么做房地产，因为在投资的同时有很多政策性的土地，政府会推出来给他们。作为我们的股东，未来可以分享一些优质、便宜的土地；第二个，作为股东来讲，TCL本身是我们的联姻方，联姻方有什么好处呢？诸位都知道，我们必须得做最坏的打算。比如说出现2008年最差的情况，房子没人买了，还要盖怎么办？需要给钱，谁有钱呢？银行不给钱就只能股东出钱。

在最不好的情况下工业企业的现金流是比较好的，在双方的约定里面，我们可以成为TCL的一个子公司，TCL的财务公司可以给我们公司分享。

这是最后的一招，我们可以比其他发展商多一个融资渠道，这算一个联姻。TCL是公司的股东，账上有100多亿的现金。在我们最缺钱的时候，银行不给贷，香港资本市场没有钱，信托发不出，房子也卖不出来的时候还有他，还有股东。

有这样一个股东是不是好事？因为TCL可以从银行拿到钱，可以贷给我们，从这一点来讲，我们比其他开发商多了一层安全保障。

现场提问：看到报道说浙江房企欠债35亿的问题，如果有更多的内房企业财务恶化，会不会带来降价的压力？

潘军：2014年，房地产行业是一个大的增发年，一二线城市仍然是一个稳固增长的市场，三四线城市面临比较大的去化压力。杭州出现的现象我觉得是个案，现在我们看到一些中小型地产商遇到了信托付款到期的压力，可能会采取一些极端的手段，但是一二线城市并没有出现大的雪崩式市场反转。

对于我们来讲，我们的城市分布、产品结构各方面都是比较健康的，所以大幅降价这样的一个信号我们是不会遇到的。当然，在现在经济面临下滑的同时，我个人认为或会出现行业重组的现象。我们现在做房地产开发不纯粹是为了赚一点开发利润，更重要的是希望给我们后期的服务平台提供客户。

现场提问：市场对于房价下降的预期逐渐加强，会不会在未来推盘的时候提供更多优惠，以此来吸引更多的客户？

潘军：我们更多的优质项目在下半年推出，后续还会推200亿左右的货值，对于完成今年的销售目标我非常有信心。对于行业其他大的变化来讲，短期内出现大幅下滑的可能性不大。不同的产品线可能面临着不同的销售压力，对于满足城市主要增长的刚需住宅来讲，这个产品是市场的主导。在个别城市，比如说去年温州、鄂尔多斯，那是没有办法，降了也卖不出去，不是降价的问题，那是城市经济结构出现问题。

今年我们认为会有一些个案出现，包括一些小型地产商因为信托等问题面临倒闭的现象，但是不至于蔓延到全行业。我们要持一个平常心来看，房地产仍然是这个国家和社会的支柱产业。但是大发展高歌猛进，价格大涨的时代已经过去了，分化时代到来。大家更应该多关注主流地产商、主流产品和主流市场。(采访/整理：陈业、李雯露）