越秀地产 ：没有故意调低销售目标

来源: [观点网]      时间: 2014-04-04 16:42
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“现在我们根据基本节奏可以算出来是220亿，不是故意调低销售目标。”

3月21日，越秀地产股份有限公司在香港召开2013年全年业绩发布会。董事长张招兴、副董事长朱春秀、总经理陈志鸿、财务总监欧俊明以及执行董事唐寿春出席了现场。

和其它企业一样，越秀地产也在业绩会上公布了今年销售目标。会上，张招兴宣布，越秀地产2014年业绩目标为220亿元，较2013年146.34亿的业绩同比增长50%。并且，张招兴说：“一般企业报得大一点更好，但是我们有信心会超额完成。”

此外，越秀地产宣布，自3月21日起，张招兴不再担任总经理但留任公司董事长及执行董事，陈志鸿获委任为该公司总经理。同时，李锋及欧俊明获委任为公司执行董事。对此，张招兴调侃说：“我一个人当那么多职务干嘛。”

以下为越秀地产2013年度业绩会现场问答实录：

现场提问：越秀地产220亿的销售目标是不是有点太保守？

张招兴：销售目标预测是220亿。因为投入的土地是原材料，现在有什么具备开工条件的，今年、去年少了一半，并不是因为我们对后续不看好的问题。

现在所有房地产企业手上的东西，能够做的都要尽快开发，不是说看好了多开发一点，不看好少开发一点，这是根据节奏，根据开盘条件做投入。

正好去年具备条件的是300万平方米，今年具备条件的是170万平方米，越秀今年就有170万方的计划。这个不是说不看好后市的问题，而是具备不具备条件的问题。

220亿销售目标也是根据今年什么楼盘达到销售的条件，价格预售是多少而预测出来的。现在我们根据基本节奏可以算出来是220亿，不是故意调低销售目标。不会说先保守，后面再调高目标，当然我也希望后面不是220亿的销售，能够给投资者带来更好的业绩。一般企业报得大一点更好，但是我们有信心会超额完成。

现场提问：今年新开工比去年降了一半左右，为什么？

陈志鸿：今年开工面积是170万平方米，去年是388万平方米。过去这三年整个开发规模大幅上升，2012年是200多万平方米，2013年300多万平方米，今年降到170万平方米。

第一，这是生产计划的铺牌，不代表不看好市场。越秀去年的销售面积是115万平方米，三年下来，2012、2013，再加上2014年170万平方米，三年开工的面积超过600万平方米。所以，越秀的整个开工面积是结合规模的铺牌，是按照战略发展规划拿地开发。

今年越秀安排220亿的销售目标，200多万平方米的销售。也就是说这是按照我们资源状况和整个发展规模的计划铺牌，不代表不看好今年市场。我们对整个行业的发展方向是坚定信心的。

现场提问：今年头两个月的销售情况不是很好，对接下来的日子的看法是怎样的？

张招兴：头两个月合同销售额不怎么样，不是越秀一家的事情，整个行业都这样，有一种观望的气氛。

越秀主要还是在国内、香港有部分业务，国内房地产市场整个形势肯定会比较稳定。

一方面是供求关系，很多一线城市市场供应量都在半年到九个月左右，这说明有客观的需求存在。另外一方面，房地产在国家整个国民经济中的关键作用也决定，房地产肯定是一个平稳发展的状态。

此外，还要看公司的土地储备地点。越秀地产土地储备都是优质的土地，现在储备的土地都不错。

现场提问：申银万国的报告说武汉、福州已经属于供应过剩的城市，去年拿了武汉、杭州的地，会不会有这方面的担心？

　　张招兴：武汉也没有供应过剩。越秀拿的是市中心的地，现在国家提出城镇化策略，大城市要控制规模，控制规模主要是控制土地供应量，所以中心城市的地会越来越少。

现场提问：越秀一年之内到期的债务大概是80多亿，有什么再融资计划？

欧俊明：2014年到期的债务80多亿，占总债务35%，这个情况是过去几年发展的正常反应。回顾前几年可以看到，越秀地产有比较大规模地提升融资，增加投入。

之前的融资品种主要是来自银行，多数是三年期的，所以算下来，三年期的债务到2014年就有80多亿到期。

目前，越秀既有发债的条件，也有和银行良好合作的基础，公司会在平衡债务结构和成本情况下，选择更合适的方式来覆盖到期的债务。越秀是根据市场的动态情况进行安排，通过资本市场的融资目前没有计划。

报告提到资源上有300多亿可以支撑，但是其中包括了未使用银行授信额度。虽然有那么多额度会用，也可以支撑需要投入，满足再融资部分的金额。但是现在我们手上的资源是比较充足的，可能不会提高再大规模使用银行额度来增加现金。并且，考虑到维护投资评级，对债务规模控制会是一个非常关键的点。

现场提问：越秀集团完成了对创兴银行的股权收购，未来和越秀地产有没有互动？

张招兴：关于收购创兴银行和越秀地产的互动，银行和地产是两个不同的行业，但是现在都是在越秀集团的控股范围内。只要是合规的，合理的互动都会有，但强调的是他们独立的发展，银行按照监管的要求去做，地产也按照地产的规律运作。

至于之间的互动，在合规、合理的前提下，地产可以和银行打交道、做生意，进行互动。越秀集团买银行不是专门为了地产买银行，而是要做强做大金融主业，才买的。

　　现场提问：未来会不会在香港增加更多土地储备？或者去海外市场？

张招兴：马来西亚肯定暂时不去，飞机都失联了。海外的市场条件成熟的时候可以考虑，包括香港，越秀拓展了12个城市，如果海外市场比较成熟，符合越秀的战略和投资，会考虑走出去。

在比例上，就像关于基金的比重一样，海外市场还是看项目，没有一个固定的比例要求海外要占多少。

现场提问：会不会积极去海外市场？

张招兴：现在越秀应该在国内积极一点，因为中国市场很大，机会比较多。海外也要考虑，但是不会把资源往海外输出而放弃国内。

现场提问：保利等一些开发商都有降价行为，怎么看广州未来房价的走势？

张招兴：保利没有降价，保利在广州和越秀有合作，还涨价了，这个可能搞错了。降价不降价始终是供求关系，像杭州那些尾货的处理，这些都不能说明一个问题。总的趋势是，政府的是不能过快增长，要慢慢吻合的保持健康合理的水平。

现场提问：越秀发债比例相对比较高，人民币贬值近3%，在这方面有没有对冲机制？未来会怎么应对这个问题？

张招兴：因为香港资金相对国内比较便宜，所以我们调结构，把外面贷款比例调到高于国内，这是我们的优势。反过来人民币升值有一个汇率差，人民币如果贬值可能有一个负面效益。

这方面我们会作为一个重点监控点，会密切处理。需要对冲的时候就会对冲，但是到底什么时候需要要看整个汇率、利率情况的判断，这个问题我们一直在关注。

现场提问：广州珠江新城有很多写字楼烂尾，很多落成的写字楼都没有租满。在商业地产方面会不会在广州或者在其他市场看到供过于求的情况？

张招兴：珠江新城没有烂尾写字楼，但是现在推出的量比较大。什么产品都有一个消化过程，包括写字楼，所以现在有很多空置现象，但是作为广州这样一个特大城市，珠江新城是新的中心和中轴线，它的前景还是不错，我没有看到珠江新城有烂尾楼。

商业地产方面，因为越秀是住宅加商业，也是个战略上的布局，所以有好的商业地产我们还是会去做。在土地储备里面，我们也有300万平方米的商业地产，只要位置好我们还是会去做商业地产。(采访/整理：见习编辑赵思茵）

审校：杨晓敏

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