奥园：150亿不是拍脑袋出来的

来源: [观点网] 时间: 2014-04-04 15:58

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“奥园的资金很充裕，所以有十分充足的信心，2014年能够实现150亿的销售目标。”

3月18日，中国奥园地产集团股份有限公司举行2013年业绩发布会，奥园董事局主席郭梓文、郭梓宁、执行总裁杨忠、副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉扬、首席财务官钟平、副总裁王曙煜均有出席。在发布会现场，奥园跨越百亿“门槛”之后的销售计划、销售策略以及对市场的看法都成为热点。

业绩会上，奥园管理层称，2014年销售目标为150亿，较2013年100亿的销售目标增长50%，预计2015年会有更大的增长幅度。

根据年报，奥园2013年度净利润7.52亿，核心纯利(不包括税后投资物业公平值收益及非经常性收益)约为6.73亿，同比大幅增长约344.1%。

奥园执行总裁杨忠还提及，去年的销售均价有一定上涨，主要是由于商业物业占一定比例。但是未来不会调高其占比，将控制在45%左右。去年负债率为74.9%，对于未来的负债率，公司要求不超过80%。

以下为中国奥园地产集团股份有限公司2013年度业绩会现场问答实录：

现场提问：奥园2014年目标是150亿元人民币，为什么会订立这个目标？

杨忠：2014年是奥园进入快速发展周期的第二年，早前也跟大家透露了，2013年实现了百分之百的增长，今年提出增长50%的销售目标，达到150亿，提出这样的目标是基于以下三点考虑。

第一，具备的土地储备以及开发的货量，能够满足奥园150亿的销售目标。现在所有的开发是在奥园集团三年开发计划中的，即2014、2015、2016年。每一个月、每一个项目卖多少，都有一个详尽的计划，所以这不是拍脑袋拍出来的，而是根据每个项目实实在在的开发情况做出的统计预测。目前，前期的投资已经做好了充足的储备。

第二，奥园已经有很成熟的开发模式和产品模式。奥园实行的是快速开发、快速销售的开发策略，同时我们执行的是商住双线的产品策略。这样的策略在制定时仔细研判了未来几年的政策市场，而且奥园的产品策略和开发策略也是经历了2012、2013年的市场检验的。所以，我相信在2014年也是我们实现目标的很好的保障。

第三，奥园执行的标准化产品开发模式，有很完善的流程、制度以及与之匹配的操作团队，这也是我们这几年经过检验的。另外还有一点，奥园的资金也很充裕，所以有十分充足的信心，2014年能够实现150亿的销售目标。

　　现场提问：奥园今年拿地计划是多少？

郭梓文：今年拿地的计划同去年差不多，准备投入的资金是50亿左右，准备拿300万平方米的土地，这也是为今后每年能够持续一定比例的发展奠定基础。

现场提问：奥园的项目和土地储备都集中在广东省，未来会不会发展其他的地区？

郭梓文：奥园的投资策略主要是放在已有的区域里，扩大延伸，现有的区域主要布局广东、重庆、沈阳、广西、湖南以及昆山。奥园会在加大现有项目的基础上扩大规模，同时关注一线和二线城市的布局，包括北京和上海。我们对北京和上海这两个城市主要还是关注刚需产品，这两个地方的刚需产品，在未来还是有很大的市场。

现场提问：公司现在商业物业方面自持和出售的比例是怎样的？

杨忠：奥园现在坚持商住双线。商业物业中含有三个产品线，第一是主题和社区商业街；第二是公寓和写字楼；第三是商业Mall和酒店。现在，第一类产品和第二类产品是全部销售的，这部分占商业总货值的80%左右。酒店和商业Mall这个产品线大概占20%左右的货值，持有的货值在每年的销售额中大概占8%左右。

现场提问：中国三四线城市商业物业有供应过量的问题，风险比较大，公司对今年商业物业的销售收入增长的预期是怎样的？

杨忠：有一些学者、媒体预测商业有一些过剩，但从我们的产品线来看，商业80%是销售的，我们认为商铺、公寓、写字楼这一类产品在市场上风险不大。主要担心过剩的在商业Mall上，这方面占的比例比较小，所以我认为，这种商业和市场上的商业过剩，还不足以影响到奥园的开发和销售。当然，关于奥园未来的商业布局，商住双线的开发策略还是不变，但是在商业的开发上，我们更要注意。

商业Mall的开发，无论在一线城市还是二线城市，其实都有机会，关键要抓好几个控制点。第一个控制点就是位置问题，位置一定要选好，哪怕在三线城市，也一定要选择核心的位置。第二个是规模问题，规模的大小以及要在一二三线城市需要做出差异化的定位。第三是商业Mall本身的业态定位问题，这就是大家现在谈到的，减少一些百货业态，增加一些体验式的消费，更能够贴近目前人们的消费习惯。

当然，商业开发的第四个要点就是本身的商业经营能力。

奥园在2013年专门成立了商业集团，就是针对业态调整和开发能力，在这方面奥园在2013年取得了很好的整体性提升，在未来商业的开发上，我们也更有信心，能够应对市场出现的形势变化。

现场提问：成都、杭州等一些城市出现了局部楼盘降价促销的情况，奥园未来会不会为了加快销售而降低售价或毛利率？

杨忠：奥园还没有考虑降价的策略安排，我们认为杭州以及北京个别楼盘出现降价的情况，都不是普遍现象，并不代表未来房价会大幅走低。关于今年的毛利率，我们总体预测是和2013年基本相当，还是要达到30%以上。

　　现场提问：奥园2014年的均价会有所增长，因为低密度住宅的占比今年会提升？

杨忠：2014年的均价会比2013年略有增长，主要表现在结构上，这个结构上的增长不是低密度的增长，主要是商业产品的占比增大。但是商业产品方面，我们是有三个产品线的，社区和主题商铺的毛利率比较高，但是商业公寓和写字楼的毛利率跟住宅是大致相当的，这些产品的价格会比住宅价格高很多，但是并不代表这种公寓的毛利率也会高很多，所以你会看到我们的均价有所增长，但是毛利率还是和去年大致相当。

现场提问：奥园未来的负债率目标会保持在什么水平？

陈嘉扬：有关负债率的问题，奥园2013年年底的净负债率是在64%，这个比例虽然有所增加，但是在行业里面属于中低的水平，奥园的净负债率目标是控制在不超过80%。

现场提问：对国内商业地产资产证券化未来空间以及走势有什么样的看法？随着国内商业地产发展日趋成熟，会不会逐渐提高自持的比例，来最大化地利用土地的收益？

郭梓文：关于商业物业证券化的问题，我们公司管理层也研究过这个问题，我们认为目前奥园的规模是处于一种正在发展的上升期，当我们的规模到达一定的程度，商业的比例也到达一定的规模以后，把商业资产证券化是一个很好的选择。

但目前由于我们的商业资产规模还不算太大，自持的物业还不算太多，我们目前主要的经营战略还是以销售为主，自持为辅，所以我们还是先把目前的物业以销售为主，保持一种良好的现金流为我们的主要策略。

现场提问：今年总理工作报告中已经不再提房价调控的控制，而转向分类调控，是不是说明有些地方住宅的调控会趋松？

郭梓文：大家也看到，前两年由于国家政策的调控，催生了很多地产商都做商业地产。现在新的政策出来以后，整个政策环境相对来说宽松了很多，有可能住宅调控也会越来越宽松。

奥园在做商业布局的时候，会很慎重地选择商业的位置和地点，一般要做商业的自持物业，地点是十分重要的。

我们起码在两年内保持商住双线开发的经营模式，以及快速开发、快速销售的经营特点是不会变的，当然我们也会密切关注整个政策环境的变化，我们认为在两年内，政策层面会保持一种相对宽松、平稳的态势。(采访/整理：赵思茵）