中海地产：承担领军企业的责任

来源: [观点网] 时间: 2014-04-04 13:25

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“如果全行业都具备能力和优势，你信吗？反正我不信。”

3月13日，中海地产召开2013年度业绩会，主席兼行政总裁郝建民一直保持微笑状态，并多次幽默回答媒体提问。

郝建民就早前市场关注的中海整合问题回应称，出于内部工作上的安排，中海在管理上进行了调整，但没想到引起这么大的反响。郝建民补充指，行业发展到今天不可能再像过去十年以前那种完全为了满足普遍性的需求，每一个行业发展到一定阶段都需要有整合、有提升，甚至会有一些企业在这个过程中被淘汰。

对于企业来说，一直不断检讨自身管理上的问题，甚至把管理工作做到最好，是每一家企业都面临的情况。对于中海来说，“只是把行业的优势，把我们企业的一些特点，把我们觉得未来可能会对这个行业带有引领性作用的提示先走一步，也不愧对大家把我们看成是行业领军企业”。

郝建民同时透露，在管理方面，中海已试行了大概两个多月，虽有一些磨合期，但是现在来看还不错，比想象的好。除备受关注的集团整合问题外，在当天业绩会上，有关中海的毛利率水平、2014年的拿地策略等问题也均有提及。

根据资料，中海去年毛利率为35%左右，在郝建民看来是较为不错的一个水平。郝建民认为，毛利率达到20%是基本及格，长期达到30%是优秀，能够达到40%就是卓越，所以能达到30%以上表现相当不错。关于行业毛利普遍下滑的趋势，郝建民称，由于企业规模扩张，管理力度不同，盈利能力也会不同，不能一概而论。

在拿地策略方面，郝建民介绍，中海会继续坚持量入为出的策略，“销售和买地是挂钩的，保持良好的财务状况是一直以来对自己的要求，没有一个好的财务状况很难维持一个企业持续性健康发展”，在财务状况都允许的情况下中海也会选择一些好的投资机会。

在业绩会尾声，被问及会否效仿万科等企业学习互联网思维时，郝建民表态到，中海不熟不做，会做好自身主业。“一个企业一定有自身的一些资源和能力方面的特点和优势，如果全行业都具备能力和优势，你信吗？反正我不信。”

以下为中海地产2013年度业绩会现场问答实录：

现场提问：中海预计今年毛利率是往上调的水平，能不能说一下原因？对行业未来的毛利率持什么样的看法？

郝建民：中海2013年毛利率超过了35%，这里面有两个因素。第一，我们有一些一级开发的保障房项目，计算了营业额，毛利率都比较偏低。一级开发其实有点像代行政府职能的一级土地开发整理，所以有利润的上限限制，这个不是我们常规的主要经营业务，只是有个别这样的项目。

我过去讲过一个观点，毛利率达到20%是基本及格，长期达到30%是优秀，能够达到40%就是卓越。卓越是什么概念？可能没有人说持续性卓越这种话，但是经常能做到卓越就非常好。所以，能达到30%以上我认为表现相当不错，但是因为集团在过去若干年毛利率都很高，大家可能会问是不是有下降的趋势，显然不是这样的。随着整体规模的扩大，能够持续性达到35%以上毛利率，以现在千亿规模来说就是卓越，集团的目标也是向卓越迈进。

行业表现的趋势应该是各家有不同的状况出现，有的可能还会继续保持比较高的水平，有的可能由于规模的扩张，由于管理力度下降，盈利能力会有所降低，不好一概而论说毛利率上升或者下降，还是要具体问题具体分析比较。

现场提问：2014年前两个月销售下降是什么原因？今年的销售目标是1400亿港元，定得比较保守的原因是什么？未来会不会比较积极拿地？

郝建民：头两个月的销售还是不错的，因为中国传统的一、二月份都不是销售旺季。有客观原因，作为大型全国发展商来说，很多北方城市还不具备销售条件；还有一个原因，每一年中国的农历新年是传统淡季，这两个月的销售额不代表全年经营指标比例，所以具有相当的不可对比因素在里面。至于今年销售目标1400亿是不是有点保守，我们过去都是很保守的。我们全年的可售货量有2200亿，根据以往的去化率来算能够卖多少不能说，但是大家可以算。

我们给的数据一定要做到，不管市场出现什么样的变化，甚至有这样和那样不同的情况出现，我们都是要完成的。这是我们对自己最底线的要求，所以给你们的印象是保守。

第二个，关于买地的策略，大家把我们前两个月的买地行为当成正常的行为就可以了。至于说全年的策略还是两个方面，会继续坚持量入为出的策略，销售和买地是挂钩的，保持良好的财务状况是一直以来的要求，没有好的财务状况很难持续性健康发展。

在财务状况允许的情况下会选择一些好的投资机会。大家觉得在广州买地金额大，一天买地接近96亿历史上也不多见，但当成一个企业的正常行为就好。以我们今天的实力还是买得起，以我们今天的状况也不会有太大的问题和负担。

现场提问：在市场相对比较低迷情况下积极买地，是不是有什么策略的考虑？

郝建民：年初买的这几块地大家非常关注，好像花的钱多了一点，但实际现金支出没有这么多，不到一半。这几块地中有两块地是在去年谈的，经过很多次协商，时间点才推到1月份，大家觉得1月份买地多了一点，其实有偶然性和巧合。

当然，过去和大家一直讲的一个观点，我们在很多方面具有优势，这些优势体现在买地、发展、销售、管理等方面，现在大家关注的是土地，所以没觉得有什么太特殊的行动和安排。

大家比较关注在广州买的三块地，花了95.99亿，其实可能是有些企业没钱了，远比去年的竞争要弱很多，去年广州地区竞争非常激烈，而且市场气氛也很火爆。这三块地的素质、状况大家都知道，是广州钢铁集团原来的旧址。传统老广州人心目中不太喜欢到芳村，因为那个地方聚集了一个全国的茶叶批发市场，一个全国的花卉批发市场，这两大市场过去都是外来人口比较多，所以传统老广州人不太愿意往那边走，但是城市发展到今天，要想在市区买房去哪里买？番禺？萝岗？很难找到离市区这么近的地方。

随着过去十几年的发展，广州长期居住人群的消费能力、消费水平，包括对生活环境、条件的改善需求非常强烈。买地之前我曾经走进了两个批发市场，去做了一番调研，和卖茶叶、卖花的做了一些交流。我了解到的信息是周围没有像样的房子可以住，小孩上学都成为很大的问题。我对广州这三块地非常看好，谈不上策略激进，也谈不上市场策略出现什么重大的调整，大家看成是企业一个常规的投资和发展就可以了

。现场提问：去年公司管理模式上进行了调整，是出于什么考虑？整合方面的进展情况怎么样？

郝建民：去年在管理上进行调整，完全是内部工作上的安排，没想到还引起这么大的反响。中国房地产过去十几年发展过程中，大家把中海地产看成了一个龙头企业，行业的标杆，我们也感觉到自己肩上承担着一份责任，这个责任是什么？就是一个行业如何发展，一个企业如何管理。

行业经过十几年的发展，在多元、多变的环境和因素之下，一概而论的说法和观点都不是客观的，大家就是听听而已。这个行业发展到今天，不可能再像十年以前那种完全为了满足普遍性的需求，每一个行业发展到一定阶段都需要有整合、有提升，甚至会有一些企业在这个过程中被淘汰。

我一直这样认为，做生意和做学问是一样的，做学问大家都会说一句话——“需要非常的严谨”，做生意不严谨能行吗？一年、两年可能行，但是时间一长恐怕很难持续。

对于企业来说，一直不断检讨自身一些管理上的问题，甚至把管理上的工作做到最好，我相信这是每一家企业都面临的问题。对于我们来说，只是把行业的优势，把企业的一些特点，把我们觉得未来可能会对行业带有引领性作用的提示先走了一步，也不愧对大家把我们看成行业领军企业，这就是我们肩负的责任。

试行了大概两个多月，比我们想象的好，虽然有一些磨合期，但是现在来看还不错，请大家拭目以待。

现场提问：中建注资的情况能不能介绍一下？

郝建民：关于资产的注入，前段时间发了一个公告。一方面大家比较关心的是时间，为什么要做一个三年期？按照离岸合约安排托管协议是需要三年期，这是一定要做的。至于说什么时候能够完成这件事，我们会尽最大的努力。

这里面体现出两点，一是母公司对我们业绩的支持。过去我们讲母公司的支持，大家说是有支持，但感觉不到实际的，这次是实际的，所以请大家相信，我们会以最快的速度把这些资源弄到最值得使用和发展的方面。

现场提问：内地很多开发商去年动作很多，包括万科都在入股银行，学习互联网企业寻求转型，中海在这方面有没有什么考虑？

郝建民：关于入股银行、多元化经营，我们始终有一个观点叫不熟不做。一个企业一定有自身的一些资源和能力方面的特点和优势，如果全行业都具备能力和优势，你信吗？反正我不信。

互联网是一个新的时代，很多消费理念都受互联网思维影响，但是做好主业还是关键。有一些只是辅助性的工作，我们从不排斥对这个行业有帮助的各方面资源，会很好地加以使用和利用。