解构700亿绿城

来源: [观点网]      时间: 2014-04-04 00:20
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绿城中国将更多注意力放在优化内部营运，而非追求规模增长。

近日，花旗银行在一份研究报告中称，预计绿城中国今年销售总额将达700亿元，较去年621亿元的合同销售金额增长近13%。

毫无疑问，围绕2014年开发商生存环境的一系列猜测与讨论，在春节过后达到了前所未有的程度。穆迪投资者服务公司就指出，中国房企销售增长在去年中已开始呈现放缓迹象，预计中国房地产开发商的合约销售增长，将由去年的26.6%大幅放缓至今年的10%左右。

这一分析对于2014年的绿城中国来说似乎恰好吻合。

而作为调控众矢之的，今年豪宅市场在外界看来前景不明。花旗认为，绿城中国今年的去化率料会跌至40%-45%，较历史平均水平70%为低。

豪宅项目去化率低已然成为了绿城中国难以逃避的问题。在这种情况下，绿城中国能否顺利实现700亿元销售？

2月10日，绿城相关负责人在接受观点新媒体采访时，并未透露今年其销售预期，但否认了花旗报告中去化率下降的说法。

“与去年去化率基本持平，40%-45%属于限购之后公司的正常去化水平，在预期之内。”该人士表示，去化率偏低主要是受到限购、限贷的影响，去化率70%出现在没有限购的时候。

“相比2011、2012年，去化率已经有所好转，之前最差的时候只有30%。”该人士如是说。

不过，在行业人士看来，绿城不到5成的去化率，和其他开发商6、7成去化相比有明显差距。“实际上，绿城的豪宅产品从2011年以来就一直受影响，2011、2012、2013年整个去化都是慢的。我也不觉得今年他们在这方面会有很大的改善，况且今年消极的因素还不少。”

针对自身的去化问题，绿城中国并非全无意识。2012年，该公司就曾公开宣布要改变一些货量的安排，调整产品组合。

据该公司内部人士介绍，从去年开始，绿城中国已经在户型方面有所调整，增加了一些迎合市场的中小户型。不过，投资者对此似乎并不买账。

花旗就表示，尽管绿城中国已改变产品组合，倾向推出平价小单位以加快资金周转，但成效尚需时日。

另有专业人士指出，绿城与融创合作的项目，在户型、产品组合方面的确有所改变，比如上海的绿城.御园，更强调了从销售角度设计的产品户型。不过，绿城至少有7成的产品还是在140平方米以上，而且这部分产品已经定型，很难调整，若在这些豪宅项目之中，安排太多刚需产品，也不利于公司品牌的维护。

该人士续称，纳储滞后或会拖累其今年业绩，毕竟去年没有拿多少地。若以700亿元为目标，同比增长的13%还是建立在现有货量的基础上。

“从绿城的增长态势来看，该公司也不是刻意去追求规模增长。所以，今年他们的销售也就差不多这个水平，很难超出很多。一个不能忽略的问题是，如果今年信贷按揭收紧，长三角地区市场没有预期的那么好，绿城中国的销售也有可能没有增长。”

花旗亦指出，经过数年迅速扩张后，绿城中国将更多注意力放在优化内部营运，而非追求规模增长，未来几年或步入整固期，土地储备增长或放缓。

发稿：李雯露审校：杨晓敏

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