合富辉煌：2013年全国房地产市场总结

来源: [观点网]      时间: 2014-04-03 13:10
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2013年，全国土地市场延续2012年四季度的良好态势，土地成交呈上行趋势，房地产开发投资保持高增速，国内房地产市场景气指数回升，开发商拿地热情贯穿全年。商品房交易方面，重点城市全年成交量维持在高位，一线城市价格领涨。

楼市政策方面，虽然新一任中央政府上台后极少就楼市调控等有关方面对外表态，但从年内各个地方政府实施的地方调控来看，中央对房价问题仍然十分重视——2013年的国家楼市调控看似“松”实质“紧”。

一、2013年楼市政策

1、3月“新国五条”后多地出台房价控制目标

3月份国务院出台“新国五条”细则，主要内容包括：明确地区年度房价控制目标、提高二手房交易个人所得税、提示房价过高地区实施预售限制/提高二套首付等。“新国五条”细则出台后，全国多个地方纷纷公布房价年度控制目标，部分房价压力大的城市为保证房价达标，出台“限预售、限签约”等行政手段直接干预楼价，从实际效果来看，虽然上述措施能使地区楼价“数据”不再上涨，但楼市的“真实价格”并未受到太大抑制。

　　2、10月后全国多个地方实施政策加码

在各地楼价持续上涨的情况下，10至11月全国共有10多个大中城市不约而同地提出进一步收紧地方政策执行力度(详见下表)，内容主要围绕限贷加码、限购加码、增加中低价位商品住房供应和增加中低价位商品住房用地供应等四个方面。可见新一任中央政府上台后虽然极少就楼市调控等有关方面进行对外表态，但其对国内房价过快上涨等问题仍然十分重视，现阶段的国家调控虽然看似“松”，但实质“紧”。

3、11月三中全会后楼市调控由行政干预向市场化过渡

在11月召开的十八届三中全会，中央政府提出了“构建市场长效机制”的调控转型方向。从趋势上看，现时各种行政干预手段(包括“限购、限贷、限售、限签”等)，其对市场的干预程度将逐渐弱化，而来自市场自身的“调理”功能所发挥的作用会越来越显著。

作为“长效市场机制”的其中一个关键环节，本届三中全会对“房地产税”的提法与以往“物业税”和“房产税”有所不同，其提到需要“立法”，所以“房地产税”或将是新的税种，并有可能是对现有交易环节和持有环节各方面税收的重新调整和整合。从大方向上看，未来“投资投机性购房”和“高端物业”的资金成本(包括持有成本和交易成本)将会提高(相较目前“房产税”试点的上海和重庆模式，会更加严厉)。

然而，我国国情及社会经济环境都决定了“构建长效市场机制”(包括“房地产税”)将是一个相对漫长、循序渐进的过程。未来数年在宏观调控和资源配置上，将由“政府主导”向“市场主导”逐步过渡，“限购、限贷”政策的整体退出尚需时日。

二、2013年全国土地市场回顾

1、全国重点城市土地出让成交额同比大幅增长，地价持续上升

我司监测的22个重点城市，2013年经营性用地出让成交总建面积3.87亿平方米，同比增长9%，出让成交土地价款1.14万亿元，同比大幅增长74%。土地成交金额增幅远大于总建面积增幅，显示地价水平上涨明显。

其中四大一线城市土地成交金额增长最显著，增长1.5-3倍。二三线城市中的珠海、乌鲁木齐、南京、长沙、成都等的土地出让成交金额增幅较大。

2、开发商拿地热情贯穿全年

2013年全年开发商在土地市场上持续发力。据统计，全国十大品牌开发商全年拿地面积及拿地金额较上一年有大幅增长，创近年新高。其中拿地建筑面积约9724万㎡，同比上涨49%，累计拿地金额为3299亿元，同比上涨74%。从单月表现来看，7月、9月、12月三个月拿地建筑面积合计均超1000万㎡。

各大房企补仓热情持续高涨，包括保利、万科、中海、佳兆业、雅居乐、金地在内的多家房企，全年超过10个月的时间内均有土地入手。

我司监测的22个重点城市，2013年经营性用地出让成交总建面积3.87亿平方米，同比增长9%，出让成交土地价款1.14万亿元，同比大幅增长74%。土地成交金额增幅远大于总建面积增幅，显示地价水平上涨明显。

其中四大一线城市土地成交金额增长最显著，增长1.5-3倍。二三线城市中的珠海、乌鲁木齐、南京、长沙、成都等的土地出让成交金额增幅较大。

　

　三、2013年全国房地产开发和销售情况

1、房地产市场景气度低位回升

2013年房地产开发景气度整体较为平稳，全年均在97左右徘徊，2月为全年景气度最高点达97.92，11月份为全年最低点，回落至96.38。但整体而言，较2012年有较大幅度的回升。

　　2、房地产开发投资增速维持高增速，新开工面积增速震荡上行

2013年，全国房地产开发投资86013亿元，同比名义增长19.8%，较2012年整体有所提升。

房屋及住宅新开工面积呈震荡上行趋势。房屋新开工面积20.12亿平方米，同比增长13.5%；其中，住宅新开工面积14.58亿平方米，同比增长11.6%。

3、2013年全国商品房成交量处于高位，价格稳步上涨

2013年，全国商品房销售面积13.1亿平方米，同比增长17.3%，其中住宅销售11.57亿平方米，同比增长17.5%。商品房销售额81428亿元，增长26.3%，成交均价6237元/平方米，较2012年增长7.7%。

　　4、2013年全国重点城市成交量维持在高位

从周度走势看，全年周度成交量基本维持在高位

从合富辉煌监测的18个城市商品住宅周度成交走势看，三中全会召开前10月后三周的周度成交量攀升至近年的高位，随着会议的结束，各地调控的加码，11-12月的周度成交量从高位回落，但仍处于较高水平。纵观主要城市全年的周度成交量基本处于较高水平，房地产市场交易持续活跃。

从月度走势看，重点城市成交量稳步上升，下半年新增供应大幅增加

从全国23个重点城市月度成交走势看，3月在国五条即将出台供求均加快入市的刺激下成交创高峰，之后成交从高位有所回落，但6月开始成交量便保持平稳上升趋势，11月成交量继续攀升至仅次于3月的历史高位，12月略有回落。全年成交增长明显，显示重点城市商品住宅市场成交火热。

下半年重点城市商品住宅供应放量，其中9、11、12月的新增供应量均大幅增加，且远高于当期成交量，市场供应压力在增加。四大一线城市受到更严厉的调控影响，四季度的供应成交量呈下降趋势；二三线城市则供求上升，特别是新增供应大幅放量。

5、主要城市住宅市场存量不断增加创新高，市场风险在累积

从监测的13个主要城市商品住宅库存数据看，由于下半年的新增供应大幅放量，导致市场存量面积维持增加的趋势，12月底的存量面积创新高。由于整体成交理想，市场消化期保持平稳，12月的存量消化期为12个月。

一线城市中的北京，二三线城市中的合肥、珠海存量下降明显。昆明、海口、成都、长沙、天津等主要二三线城市存量则有明显的增长。

6、重点城市商品住宅成交同比去年增长约2成，一线城市价格领涨

从我司监测的23个重点城市2013年商品住宅供应成交情况看，整体同比2012年增长接近2成。

◆四大一线城市中北京、广州受到高端楼盘限制网签等影响，全年成交面积萎缩，其中北京降幅最大；上海成交面积则增长接近4成，深圳亦有2成增长。

◆二三线南昌、贵阳成交面积略有下降，其他城市普遍有较大增长。

◆成交均价全线飘红，整体均价同比升幅集中在6%-18%，一线城市涨幅较大。

发稿：合富辉煌市场研究部审校：徐耀辉

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