险资地产赌局

来源: [观点网]      时间: 2014-04-02 12:02
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险资在商业地产投资方面暂时尝到了甜头，但也存在养老地产破局缓慢、盈利模式难测的尴尬，而就整体地产投资而言，其实也面临着诸多风险。

自新《保险法》允许保险资金投资不动产后，险资布局房地产的步子正越来越大。

大量险资正逐步从过去举着“自用”大旗，以购置大面积办公物业等方式染指房地产的行为，转向直接加大对房地产的投资力度，甚至是大举增持房地产上市公司股权。

2013年以来，已有多宗险资强势步入地产业的案例，而集聚最多目光的莫过于生命人寿与安邦财险对金地集团的举牌行为。

缘起：被举牌的金地

除金地成为各路险资增持的对象外，佳兆业、远洋、万科等也都成为险资增持的对象。

11月份，生命人寿通过二级市场连续增持金地股份，据11月27日公布的金地股权架构，生命人寿持有其股份高达9.18%，超过原第一大股东福田投资，晋升为金地事实上的第一大股东。

虽然在其间生命人寿将4.81%的股权表决权让渡给福田投资，表明无争夺之意，但外界还是担忧，让渡股权有两年期限规定，一旦到达归属期限，福田投资是否会增持金地股权？今后一段时间内，金地的控股权之争又将走向何处？

面对外界的疑问，金地表示生命人寿增持公司股份属于市场行为，公司不便作答；而生命人寿的回应也是含糊不清，该公司一位高层仅表示，生命人寿只是希望做一个财务投资者，分享金地未来发展的利润。

一波未平，一波又起，当生命人寿与金地关系变得微妙之时，安邦财险也通过二级市场大举增持金地，截至12月初累计持有金地股权达到5%，形成举牌之势。

据一位接近安邦财险的人士透露，安邦此举或许与生命人寿有相似之处，首先是出于一种财务投资，至于是否会进一步涉及金地的股权之争，目前看来还不太现实，但至少会致使金地股权结构形成“三足鼎立”之势。

就上述增持行为，还有相关分析认为，生命人寿和安邦财险或不排除因当前金地股权分散，在增持到一定程度后成为金地大股东，进而对金地的经营管理做出一定控制的考虑，也不排除仅是出于看好未来房地产投资空间。

不过，值得注意的一点是，生命人寿董事长张峻早年从事过房地产开发，熟悉房地产公司的投资和项目运作，再加上2012年初，佳兆业前总裁黄传奇离职后加盟了生命人寿，或许生命人寿会倾向对房地产进行投资也不足为奇。

无独有偶，除金地成为各路险资增持的对象外，佳兆业、远洋、万科等也都成为险资增持的对象。据生命人寿11月底披露的数据显示，其在上市房企中持有、控

制境内外其他上市公司5%以上股份的企业还包括佳兆业集团，持股比达9.12%。

而在2013年9月底，中国人寿则以认购价每股4.74港元的价格，认购了远洋地产发行的合共6.36亿股股份。认购完成后，中国人寿持有远洋地产的股权由24.71%增至29%，进一步巩固第一大股东的地位。

另据万科2013年半年报显示，中国人寿以分红账户形式，持有万科1.37%的股份，为万科第二大股东。

就上述保险公司投资房地产业的方式来看，不难得知，险资投资不动产的方式之一便是对地产公司的股权投资。

对于这种投资行为，深圳业内人士林先生认为，这主要是基于整个地产股在市场上的股价处于低估状态，再加上地产有严格的调控政策，所以地产股成为资金做空、股票做空的主要版块，但这也不代表地产股没有它的价值，事实上地产股还有几个价值没有挖掘。

“由于中国城市还有很大的发展空间，比如城市更新、旅游地产、养老地产，包括城市里的一些高端住宅，以及细分子行业都有大量的空间存在，这种大的房地产上市公司肯定是比较好的标的物。”林先生如此表示。

至于此种投资股权行为，能否对企业经营管理造成一定影响，某证劵分析师则认为：“保险公司一般都不会想拿控制权的。像生命人寿，毕竟是一家金融机构，如果控制一家企业，银监会、保监会可能会有说法。保险公司现金流很好，这些举牌是拿产业资金来做的，一般倾向长期的价值投资。”

另有分析指出，险资正式介入地产企业后，不但为企业发展提供了资金支持，而且当持股达到一定比例后，还能为企业注入新鲜的管理“血液”，从而避免第一代创始人决策的一家独大，导致企业的危机。

“一般情况下，险资介入房地产企业后，要么会以投资股东身份、要么以管理股东身份存在，最后管理股东会慢慢向职业经理人的管理架构来转换。”分析人士如是说。

蔓延：商业地产大热

除已经掀起狂澜的股权投资外，另一个备受瞩目的投资渠道就是商业地产。

自保险资金开始拓宽房地产领域的投资渠道后，除已经掀起狂澜的股权投资外，另一个备受瞩目的投资渠道就是商业地产。

“保险公司投资不动产其实主要是进行商业地产投资，有的险企设立了控股或参股的地产子公司，也有部分险企选择与地产商合作，共同开发商业地产。”相关分析曾直言。

最新的案例则是中国太平保险与大连万达新签署的战略合作协议，藉此，两者在养老地产、商业地产方面的合作敞开大门。

2013年11月29日，瑞安房地产也发布公告称，将重庆天地的超高层发展项目一期塔楼所有办公楼层，连同815个地下停车位(零售部分、地下部分、物业管理用房、15楼、30楼及46楼除外)，以24.12亿出售给阳光寿险。

更早前的2012年5月，平安人寿则直接以总价逾23亿元，获浙江杭州钱江新城E03地块，这也是中国平安第一次以平安人寿出面拿地。彼时，平安集团人士曾介绍称，由于看好商业地产的投资前景，平安集团地产储备规模是计划的两倍。

另值得注意的是，或为追求更大范围的收益，险资的投资触角也已伸向海外地产，其中包括2013年6月，平安保险集团以2.6亿英镑(约合人民币23.77亿元)购得伦敦劳合社大楼。

相关人士介绍，中国人寿、太平人寿、泰康人寿等机构，也均有投资海外不动产的计划。

该人士称，据不完全统计，已有超过10多家中国保险公司正在考虑进军欧洲房地产市场，部分公司已在寻找房地产资源。

据仲量联行的统计数据显示，截至2013年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%，交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史最高纪录。

险资之所以重金投资商业地产，在相关行业分析师看来，根本原因还是一种资产配置方式。“保险资金是做长线投资的，商业地产和住宅不一样的地方在于回报期相对于比较长，一直具有稳定性，每年都有固定的现金流。”

另对房地产市场而言，大量险资投资房地产将使商业地产原本表现不突出的流动性方面得以改善和加强，中长期投资性质的保险资金进入商业地产，将直接增加商业地产买方需求。

伴随着险资的发展计划，险资投资地产业的回报，也在逐年提升。根据已经披露租金收入的保险公司数据，2012年，7家寿险公司租金收入相较2011年增加逾3.18亿元。

上市险企中，新华保险2012年投资性房地产租金由2011年的6000万元增至7400万元，增收1400万元，同比增长23%；太平人寿投资性房地产租金收入由2012年初的2710万元增至年末的3634万元，同比增长34%。

从非上市保险公司来看，生命人寿投资性房地产租金收入由2012年初约1.28亿元增至年末的1.78亿元，同比增38%；民生人寿投资性房地产租金收入也由2012年初382万元增至年末2721万元，同比大幅增长612%；泰康人寿的租金收入由2012年初约1.94亿元增至年末的2.57亿元，同比增32%；而华夏人寿租金收入则由2011年的零元增至2012年的1189万元。

保险公司在收取租金之外，还通过参股或增资地产公司的方式，获得股息收入。

2012年9月12日，远洋地产在联交所网站上发布了以股代息计划公告，根据该公告，股东可以选择现金股息或以股代息方式领取2012年中期股息，中国人寿以股代息方式于2012年10月17日收到价值6900万元的股票红利。

其实，险资入地产行业早有先例，只是2013年以来的动作却尤为明显。就此，相关分析认为，这主要还是与国家对险资投资不动产政策的放松有关，保监会2010年出台新规：保险资金可以投资不动产。

尽管当时的规定对险资投地产还有诸多限制，但这无疑为险资大举进军地产打开了一扇窗。

相关保险机构人士也透露，因为保险企业是拿投保人的资金进行投资，出于承担理赔的责任，资金安全是投资的关键，而从各行业发展情况来看，保值增值能力较强的房地产业自然是投资的首选。

除上述介入房地产业外的保险企业外，已知的还有包括新华保险、太平人寿、合众人寿、国华人寿、民生人寿、幸福人寿等均有投资房地产市场的动作。

据相关机构统计显示，2012年26家保险公司投资性房地产的额度高达793亿元。投资额度在20亿元以上的有平安人寿、生命人寿、太平洋集团、合众人寿、人保财险、人寿集团、太平洋人寿、人保人寿以及太平人寿，房地产投资额度分别为145亿元、103亿元、63亿元、55亿元、45亿元、44亿元、41亿元、36亿元以及21亿元。

而按照投资额度占总资产的比重来看，合众人寿、生命人寿、华安财险、国华人寿以及天平汽车保险公司，占总资产的比例分别是14%、9%、6%、5%以及3.8%。

趋势：养老投资之难

险资运作养老地产项目的产销模式不成熟以及国内养老产业处于起步期的现状，导致了险资在养老地产领域面临窘境。

如果说商业地产是险资投资地产行业的重点，那么未来的大趋势则无疑是养老地产。

作为国民经济有力支撑和重要屏障的保险业，毫无疑问将在未来社会养老保障体系中扮演积极的角色，因此巨大的养老市场也让众多保险公司垂涎欲滴。

在拿到投资不动产牌照后，多家险企纷纷试水养老产业，“圈地”投建养老社区的消息纷至沓来，相应的保险项目也随之跟进，养老地产似乎前途无量。

据悉，作为行业内第一个“吃螃蟹”的企业，泰康人寿设立了养老实体泰康之家投资有限公司，并在2012年斥资40亿元拿下北京昌平的2000亩地块，正式开始了高端养老社区的运作，并在上海等其他城市相继落子。

对养老地产垂涎三尺的不仅仅只是泰康人寿，中国人寿、平安集团、新华人寿和合众人寿等众多保险企业也都纷纷涉足。

其中，中国人寿的首个养老养生基地廊坊生态健康城已于2011年11月在河北廊坊开工，项目占地约4平方公里，总投资约100亿元，计划通过养生产业总部管理及商业区、医疗产业区、养生居住区、活力居住区等功能片区的建设，为区域半径内提供良好的医疗保障。

除此之外，中国人寿在福建厦门也有养生基地项目，在全国共有6个养老养生基地，甚至规划形成“一南一北”养老养生示范基地的格局。

对于险资与养老地产的结合，相关分析曾认为，保险业投资开发养老项目可以与自己的本行相结合，通过房产推销自身的产品，又通过产品的销售推动地产的利用，实现双收益。并且保险业投资开发养老项目是一种民间资本投资，在法律允许的范围内可以获得政策支持。

不过，就在中国人寿对养老地产的前景充满期望之际，其大举投入的廊坊项目却被曝出连年亏损，一时之间，养老地产是否真能成为险资的“春天”也打上了问号。

在外界看来，险资运作养老地产项目的产销模式不成熟，以及国内整个养老产业处于起步期的现状，导致了险资在养老地产领域面临窘境，这与险资四面出击、跑马圈地形成了鲜明对比。

相关分析师指出，在险资进入养老地产后，尽管政策方面已有所松动，但在原则性问题上仍有诸多“禁地”，这就使得保险公司直接进入养老地产还有一些限制。

2012年7月，保监会为了约束保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房，明确保险公司不得以投资不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。

就这一限制，上述分析师直指，从保险资金的投资来看，建房卖房的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式基本是出租式。但这种租赁模式，将可能使养老地产的回报周期被拉长至10年甚至20年以上，由于回报周期相对漫长，这也加大了投资开发的风险。

而就具体养老项目而言，在投资养老社区过程中，保险公司很难单兵作战，除提供资金来源和相关保险服务外，在社区开发及物业管理方面则明显存在短板。因而从前期开发到后续管理，这其中必定要给地产开发商和护理、物业等第三方服务机构安置角色，因此，保险公司的协调至关重要。

此外，险资投资不动产的政策亟待细化、养老社区建设规划标准缺位、退休人员医保能否异地转移等系列政策壁垒也并未完全突破，这些都是制约险资投资养老地产的障碍。

余波：险资与地产风险

险资的房地产投资行为应当以长期投资、价值投资为原则，避免“炒楼”。

尽管险资在商业地产投资方面暂时尝到了甜头，但也存在养老地产破局缓慢、盈利模式难测的尴尬，而就整体地产投资而言，其实也面临着诸多风险。

据相关熟知险资投资地产的人士介绍，一般来讲，购买成熟物业、间接参与房地产项目开发、投资房地产企业股权及资产证券化产品是保险资金投资房地产的三部曲。

但在保险资金探索投资房地产的初始阶段，由于保险公司普遍没有专业的房地产开发管理团队，缺乏相关的投资经验，应以投资现有的成熟物业为主，或以购买房地产企业股权，过早介入保险公司并不熟悉的土地开发和工程建设等项目将会面临较大风险。

另一方面，在现有成熟物业的选择上，综合考虑资金的安全性和投资回报率，商业地产应该是保险资金投资的首选。但国内商业地产由于投资热，房企跟风而进，不少人士均担忧其中隐含的泡沫。

更为重要的是，国内商业地产退出机制受到极大制约，国际上通行的房地产投资信托基金(REITs)在国内尚未看到开放的迹象，商业地产变现能力差对“负债经营”而且有偿付能力要求的险资而言，是不小的挑战。

相关分析师指出，险资的房地产投资行为应当以长期投资、价值投资为原则，避免“炒楼”行为，因为以短期获益为目的的房地产投资很容易引发流动性风险，特别是在市场行情不甚明朗时，更需要高度警惕。

就在险资大规模进军地产之际，一些房地产企业也纷纷玩起了金融。

2013年10月底，万科宣布以34.3亿港币入股徽商银行，认购完成后万科将持股8%，成为徽商银行最大单一股东。万科此举意味着今后将涉足社区金融服务领域，而在此之前花样年主席潘军已多次表明将进军社区金融服务。

按照潘军的设想，花样年今后的社区金融服务范畴远不止生活服务，而是开发商、物业公司乃至地产中介的全部整合，甚至尝试提供面向业主的小额贷款等全方位金融服务，其中也包含从理财到保险的服务。

而社区金融与险资的联系，在相关业内人士看来则更为直接：“这其中的关联之处在于，传统养老保险和现代社区相结合的商业模式，实现了虚拟金融产品与实体养老服务相结合。”

其实，在万科、花样年等公司试水社区金融化之前，已有地产公司更直接地参与保险行业。

2013年2月份，业界热议的“三马同槽”成立的保险公司，其背后神秘富商欧亚平实际上是深圳百仕达控股主席，而百仕达的主业正是地产业务，其开发的深圳湾红树林项目至今仍是深圳豪宅的代表。

当时外界对于欧亚平联手“三马”成立保险公司的意图理解为，作为众安在线财产保险公司的参股方代表，他借此将由地产业务转入金融保险领域。

而在此之前，于2012年3月挂牌成立的前海人寿，也意味着其背后的宝能地产系开始进入金融领域，因为前海人寿的老板姚振华正是宝能集团董事长。2013年，宝能地产更是提出了未来五年投资1200亿元大举进军商业地产的图谋，至于资金来源，外界则认为更多的是来自前海人寿的支持。

对于房企逆向进军保险行业，相关人士认为，房企通过进入保险行业，可以抢到险资这块“蛋糕”。因为在房地产开发贷款依然比较紧张的情况下，有了金融相关产业，可以有望达到融资的目的，也有助于缓解房地产企业的资金紧张状况，更为重要则是保险业相对属于金融领域中门槛较低的行业，因此房企更喜欢也更愿意“绕道”保险。

不过也有业内人士认为，地产企业入股险资也存在隐藏的风险，因为地产企业的目的无疑是为了获取更多的融资通道，缓解已经出现的资金矛盾。如果险资在“迎接”地产商时，不对其资金状况以及未来前景进行深入了解和分析，并在权利和责任方面合理界定，一旦地产商出现资金问题，则必然会给自身带来风险。

发稿：彭飞、陈业、何缘审校：徐耀辉

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