欢乐海岸之殇

来源: [观点网]      时间: 2014-04-02 11:44
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或许还将面临议价能力下降以及地方政府不太认可的尴尬。

在华侨城的新一轮扩张中，欢乐海岸无疑是今后依仗的重点，只不过如今却面临些许尴尬。

12月13日，华侨城发布公告，将把深圳欢乐海岸旗下的“水秀”及“海洋奇梦馆”两项资产，作价2.26亿元出售予华侨城集团的全资子公司深圳华侨城欢乐海岸投资有限公司，

但华侨城将继续保留这两项资产的经营权。相关分析师认为，“水秀”及“海洋奇梦馆”两个项目还处于亏损当中，华侨城将其剥离出上市公司由集团接手，一方面可以换回现金流，同时也可以在一定程度上提升公司业绩与股东信心。

该分析师还提到，由于水秀与海洋奇梦馆是欢乐海岸的有机组成部分，也是亮点所在，所以华侨城才会继续保留经营权，如果今后两个项目实现扭亏为盈，华侨城极有可能将项目权益收回。

从2012年开始，华侨城已分别与深圳大鹏新区、福州、宁波、重庆和广东顺德等地签署合作框架协议，从而开始了第二轮全国扩张。

华侨城相关高层也对观点新媒体表示，新一轮扩张主要有三种方式，一是依据原有欢乐谷模式，并且这种模式今后会有所调整，因为之前欢乐谷项目单体投资15亿左右，公司计划今后在一些省会城市投资8亿元左右的精品欢乐谷。

第二，以深圳东部华侨城生态旅游项目为案例进行拓展，已完成布局的有云南华侨城和泰州华侨城，只不过这种模式对自然条件要求较高，有一定限制性。

最重要的扩张方式还是依据欢乐海岸“都市综合体+地产”模式进行拓展，上述高层人士表示，相比万达和华润置地等公司的纯商业项目，欢乐海岸模式更强调休闲和娱乐，今后拓展的项目会根据实情尽量加入一些小的娱乐项目，如水秀、海洋馆以及麦鲁小城等。

“欢乐海岸的定位主要是以家庭消费为主，然后扩大文化、旅游的范围，相比欢乐谷以年青人为主的定位，其受众范围更大，可选目标城市更多，公司新近拓展的宁波和佛山顺德就将依托这种模式，而像整个东部沿海一些人均收入较高的城市，如大连、青岛、杭州、温州、厦门以及汕头等，都会是公司今后考虑进入的新市场。”

华侨城为突破扩张瓶颈而打造的欢乐海岸，自在深圳营业以来已取得初步成功，申银万国在一份研报中预计，欢乐海岸年营收有望突破20亿元，这种模式也解决了一般商业物业回报周期过长的问题，并且将突破华侨城原欢乐谷模式的扩张瓶颈。

在多数业内人士看来，除采取只租不售依靠高端物业的租金快速回流现金外，华侨城这种新型的都市综合体相比一般商业项目而言，特别之处就在于融合了具有华侨城文化旅游特色的水秀、海洋奇梦馆等项目，这也是欢乐海岸的一大优势和卖点。

但如今，作为特色的水秀和海洋奇梦馆却面临经营亏损问题，虽然这不会给欢乐海岸整体运营造成太大影响，但多少还是会降低其今后异地扩张时的印象分，并且就欢乐海岸当前的模式而言，或许还将面临议价能力下降以及地方政府不太认可的尴尬。

就此，相关分析师表示，深圳欢乐海岸有其特殊性，因为所属土地是早前划拨，华侨城并不拥有土地所有权，因而在土地成本投入方面其实并不大，这也是项目所有物业只租不售的一个原因，但如果异地复制就要承担更高的土地成本，必然对今后项目的盈利能力造成影响。

另外，虽然深圳欢乐海岸较为成功，可复制的空间也很大，但如果华侨城单以这种模式进行扩张，能否得到地方政府的认可其实还是未知数，因为毕竟没有异地复制的成功案例。

上述分析师还认为，欢乐海岸这种都市综合体能否打造成像欢乐谷一样的名片，还有待检验。而更为重要的是，相比万达的商业扩张模式，华侨城的起步也晚了，所以扩张难度会加大。(文/彭飞）

审校：徐耀辉

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