中粮一线增长难题

来源: [观点网]      时间: 2014-04-02 11:24
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“中粮地产既无开发能力优势，又无资金优势，恐难拿到低成本的项目。”

继2013年10月19日首推300套住宅并热销后，中粮地产位于上海市奉贤区的中粮南桥半岛项目，于12月14日再次加推201套住宅。

据相关媒体消息，至此次加推，中粮南桥半岛入市货值超过10亿元，若2014年如期交房并完成结转，将对中粮地产业绩有所提升。

对于中粮南桥半岛项目入市货值超10亿元的说法，中粮地产内部相关人士则表示，暂未统计得出相关数据。

值得注意的是，虽然中粮南桥半岛对业绩有一定幅度提振，但中粮地产在上海仅两个自有项目、一个托管项目，仍缺乏竞争力。

除上海外，纵观中粮地产已布局的深圳、成都、北京等地情况，均未形成规模效应，致其销售难有大幅度提升。

中粮地产内部人士透露，中粮地产2013年至今销售近100亿元，2012年为90.58亿元。

据中粮地产2013年中报显示，截至2013年6月30日，中粮地产在建拟建项目共16个，占地面积(按权益)401.93万平米，规划总建筑面积(按权益)568.25万平米。

2013年上半年，中粮地产住宅新开工30.91万平米。16个项目中，北京三个，上海、成都、南京、杭州各两个，深圳、广州、沈阳、天津、长沙各一个。

对于规模效应的问题，上述中粮地产内部人士也表示，随着调控的逐步深入，房地产行业利润空间也在逐步收窄。因此，中粮现在也逐渐在走规模化发展的道路，并会在现有城市继续深耕，继续扩大自己的土地储备。

或出于扩土储的需要，自6月底以来，中粮地产在已进驻的深圳、北京、成都、南京区域均有新增项目，其中不乏“地王”。

譬如2013年6月27日，中粮地产总价23.4亿元、溢价67.14%获南京上坊宅地，折合楼面地价7338元/平方米；7月23日，以23.6亿元夺北京朝阳孙河宅地，扣除保障房面积后，楼面价48444元/平方米，创北京单价地王纪录；7月31日，中粮地产再以14.4亿元，夺成都成华区宅地，溢价率58%。

在积极补充土储同时，业内对中粮高价购地不大看好。瑞银于早前一份报告中指出，朝阳孙河区域可比项目售价约在45000-60000元/平方米，中粮地产所拿地块在扣除成交条件中包括的3.3万平米配建公租房后，楼面均价达到48444元/平方米，这一项目难以实现盈利。

瑞银还表示，中粮地产在2012年土地市场低迷时未能购入新项目，2013年土地市场高涨时购入高价地块，凸显出公司土地储备不足的困境，也反映出把握市场节奏的能力较差。

瑞银还指，中粮地产的业务位于北京、上海、天津、南京等10个一二线城市，这些城市已被万科、中海、龙湖等一线房企主导，中粮地产既无开发能力优势，又无资金优势，恐难拿到低成本的项目。

虽然中粮出于扩规模需要，急于各地补充土地，使得价格方面不占太多优势，但有相关分析师还是认为，中粮地产于深圳拥有一些工业用地，而在深圳城市更新的大背景下，这些土地可能会通过改变原有属性进行房地产项目开发，这对中粮地产来说或是一个好的发展机会。

该分析师认为，中粮或有两种机会，其一，未来靠集团注资，提振规模；其次，国企改革后，通过股权激励，提高中粮地产的运作效率。

发稿：陈业审校：徐耀辉

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