合富辉煌：2013年前三季全国房地产市场

来源: [观点网]      时间: 2013-12-04 15:44
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“新国五条”的影响有限，成交量同比平均有超过2成的升幅，楼价地价维持上升趋势，其中一线城市领涨。　　

　　2月底至3月初，国家颁布“新国五条”，包括《研究部署继续做好房地产市场调控工作》框架文件及《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》细化文件，主要内容包括：明确地区年度房价控制目标、提高二手房交易个人所得税、提示房价过高地区可实施限制预售、提高二套首付等。

　　新政之下，4至5月份各地落实地方调控细则，以一线城市最为严厉：北京、广州通过“限售/限签”等自主调控方式以抑制地区均价涨幅；另外也有部分房价上涨压力较大的二三线城市有选择性地进行政策加码，例如沈阳限购扩围，南京限预售等。

　　从前三季度全国主要城市房地产市场走势看，“新国五条”的影响有限，成交量同比平均有超过2成的升幅，楼价地价维持上升趋势，其中一线城市领涨。

　　季度成交量平稳增长，高于2010年限购前水平从合富辉煌监测的18个重点城市2010年以来季度成交走势看，2012年2季度开始成交量大幅增长并维持高位，高于2010年限购前水平。今年3月国五条的出台并没有对2-3季度的成交量有太大影响，市场整体成交量稳步增加。

　　前三季度主要城市成交量平均升幅约两成，楼价一线城市领涨从全国重点城市2013年前三季度成交情况看，成交面积同比去年有约2成的增长。其中由于一线城市中北京广州调控政策最严格，限价限预售限签约，北京成交面积同比大幅下降，广州基本持平，上海深圳则同比大幅增长。二三线城市成交面积同比普遍升幅集中在30%-50%。

　　成交均价全线上涨。根据70个大中城市房价同比变化中，同比上升占绝大多数。而根据我司监测，一线城市中的京穗深商品住宅1-3季度成交均价同比升16%左右，上海略低4%(受成交结构影响)。二三线城市普遍升幅在5%-10%。

　　9月新增供应创新高，成交量略微增加，黄金月成色略显不足

　　从全国21个重点城市9月成交看，总成交面积1523万平方米，环比8月微升1.4%，同比去年上升10%。3月在国五条即将出台供求均加快入市的刺激下成交创高峰，4月后市场回归正常，成交从高位有所回落，近几个月的整体成交保持平稳，历来作为黄金月的9月成交量亦未见明显增加。

　　另一方面，随着传统销售旺季的到来，9月住宅供应量显著上升，达到2011年以来月度供应量新高。9月21个重点城市商品住宅共批出预售面积2425万平方米，环比大幅增加47%，同比亦增加21%，新增供应远大于当月成交面积。

　　9月主要城市商品住宅存量有所上升，消化期平稳

　　从监测的主要城市商品住宅库存数据看，9月底的存量面积仍维持增加的趋势，主要是9月的新增供应大幅增加导致；存量消化期为12.3个月，比上月略微增加。

　　一线城市存量和消化期走势看，北京的存量处于低位，随着网签量的回升，消化速度回升；上海新增供应和成交增加，且9月成交量增长明显，存量面积保持平稳，消化期有较大回落；广州由于受到限签的影响，存量和消化期均持续上升，但不能完全反映市场实际；深圳9月供应增加但成交回落，市场存量和消化期均有明显上升。

　　全国重点城市土地出让成交额同比大幅增长，地价持续上升合富辉煌监测的重点城市，2013年前三季度经营性用地出让总建面积同比增长39%，出让成交土地价款同比增长124%。

　　其中四大一线城市、二三线城市中的珠海、长沙、南京、成都、南昌土地出让成交金额增幅均超过1倍。

　　9月全国20个城市经营性用地出让成交楼面均价为4190元/平方米，环比同比均上涨超过8成，土地价格上升势头仍然猛烈。

发稿：合富辉煌市场研究部审校：杨晓敏

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