陶慕明：不能错过商业地产

来源: [观点网]      时间: 2013-12-03 16:19
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“只要有人就一定会有消费行为存在，除非经济倒退，商业地产才会消失。”

　　“商业地产发展是一个永恒的话题，只要有人存在就有商业地产，而且会越做越强。”对于商业地产的前景，星河商业公司总经理陶慕明如是强调。

　　陶慕明介绍，星河商业地产已经产生了若干自有品牌，其中星河COCO系品牌是已经建立，同时也被市场所认可，包含星河COCOPark、星河COCOCity两个商业品牌。

　　此外，星河COCOPark已经进行异地复制，常州的COCOPark项目在筹备中。未来深圳星河world建成后，在里面也将有一个星河COCOPark，而星河world城市新综合体项目也有可能会成为星河今后另外一个大的产品线。

　　按照星河的计划，未来5年内，星河商业地产运营的商业项目将达到8个，商业总面积将达到90多万平方米。

　　陶慕明具体谈到，从短期角度，2014年位于深圳龙华的星河COCOCity会开业，预计在2015年到2016年，常州COCOPark和深圳星河world将面世。

　　在具体运营方式上，大型的整体性项目一定是持有经营，一些与住宅配套的临街商铺原则上可以出售，因为商业项目也有经营特点，卖了就不利于经营，出售的部分也是进行资本操作。

　　以下为观点新媒体对深圳市星河房地产经营有限公司总经理陶慕明先生的采访实录：

　　观点新媒体：这几年商业地产方兴未艾，这个现象会持续多久？具体的商业项目会不会根据各个地方的政策，或者城市的经济发展环境做一些具体定位？

　　陶慕明：商业地产发展是一个永恒的话题，只要有人存在就有商业地产，而且会越做越强。

　　人们对生活的要求在不断提高，商业要不断满足人们的需求，就需要商业地产去实现，商业地产实际上是产品和人们消费的中间媒介。而中国商业地产刚刚起步，现在基本上是仿照西方很多年前的方法，还处于不断调整的过程。

　　国内商业地产和其他地产不同，和国家政治经济紧密相连。我们经常在想，到底商业规模多大才最合适？

　　因为一个城市的商业规模都有一个定式。受国家对地产调控政策的影响，并不是所有的发展商都主动想做商业，而是因为政策的影响不得不做商业，这才会出现市场有些盲目的状况。商业地产包括很多种形态，不只是商场或购物中心，商场只是商业地产其中一个部分。现在除了住宅之外的，基本上都定义为商业地产。

　　观点新媒体：作为开发商，在选择项目时会有怎样的考量？

　　陶慕明：因为中国土地不是私有的，所以含有政府和企业的博弈在里面。比如开发商要拿一块地，如果是建住宅，政府不一定会给，但是说盖一个10万平方米的商场，附带100万平方米的住宅，一般政府就会给。

　　这其实也是大势所趋。商业不像机场，要考虑放在哪个地方好点。相反，因为发展商要拿这块地，所以需要规划一个商业项目，但这也可能会导致以后招商运营存在一系列问题，也导致了商业回报率低，可能很多商家赚钱，但是发展商不赚钱。

　　同时，这也暴露出一个问题，就是商业地产开发量太大，供求关系下的市场规律会让很多开发商到最后变成被零售商和品牌商牵着走。

　　不过也不用担心商业地产投资热会持续多久，因为市场是可以调整的。在社会发展过程中，只要有人就一定会有消费行为存在，除非经济倒退，商业地产才会消失。但是经济一定是往前走的，所以商业地产一定会成熟，只不过是逐步成熟，而在逐步成熟的过程中，有人退出有人存活，这就是优胜劣汰。

　　观点新媒体：从星河的角度，如何面对和解决这些问题？

　　陶慕明：一些实力强的、真正想做商业地产的公司，可以通过自身实力和水平以及对未来的规划来化解困难。

　　星河是一个发展相对稳健的公司，这几年来非常慎重地开发，项目选址相对来说有独特性。

　　例如已有的星河COCOPark和明年将开业的星河COCOCity，以及将来要建的项目，周边至少会有自己的住宅项目和附件项目作支撑，或者处在住宅密集区，所以选址是比较慎重的。而且星河主要是开发中高端楼盘，所以跟随做商业项目的时候，自然不会差。

　　观点新媒体：有没有考虑今后会单独做一些纯商业的项目？

　　陶慕明：纯商业项目要进行多纬度比较，特别是经济回报。除了要考虑未来的前景外，还要看公司能否承受资金压力。其实位于深圳的星河world就是个典型案例，今后星河也会特别注重这种有潜力的、位于好的商业地段的项目开发。

　　观点新媒体：星河world的具体定位是怎样的，有什么特别之处？

　　陶慕明：项目的定位还在研究过程中，但是大的方向肯定是做商务园区。我们考虑的是将来配置什么样的产业在里面，从而使项目和市场更紧密联系，进而和城市发展相结合。

　　我们也希望在相关产业的配合下，把星河world做得更优秀，同时作为星河商业地产一个龙头式项目，会考虑今后长期大量持有。

　　观点新媒体：在具体的商业产品线方面，公司又是如何规划的？

　　陶慕明：星河商业地产已经产生了若干自有品牌，星河COCO系品牌是已经建立，同时也被市场认可的，包含星河COCOPark、星河COCOCity两个商业品牌。星河COCOPark已经进行异地复制，常州COCOPark项目在筹备中。

　　未来星河world建成，里面也有一个星河COCOPark。星河world城市新综合体项目也有可能成为另外一个大的产品线。

　　观点新媒体：在异地复制过程中，如何根据不同区域和市场进行调整？

　　陶慕明：在品牌复制过程中，品牌和经营理念都一致是最重要的，管理模式也不会有大的改变，只是具体项目的内容会有些不一样。如果说异地扩张有什么难度，最大的就是如何落地，以及全国性品牌和当地结合的问题。

　　在异地复制过程中，从前期招商到后期经营以及具体操作，无障碍联系很重要。从目前招商情况来看，由于70%至80%都是全国连锁品牌，所以沟通不会有多大隔阂。在后期运营方面，也是在一个大平台下的运营。

　　从严格意义上来讲，异地开发也称之为管理下沉，比如原本总部要承担的工作，今后慢慢会由地方公司来承担。当一个公司从区域公司发展成为全国公司的时候，都会遇到同样的问题。

　　观点新媒体：公司在选择品牌商方面有哪些要点？

　　陶慕明：选择品牌商会根据消费群体的消费习惯，在业态组合方面有一些具体要求。不同地区，每个业态所占的权重会不一样，不同业态对应不同的比例关系，这也和当地核心消费群体有关，所以前期会做很多市场调研。

　　观点新媒体：随着星河旗下商业项目逐步成熟，回报率会不会达到一个瓶颈？

　　陶慕明：商业地产每个物业品种回报率都是不一样的，但星河整体利润已经很优秀，特别是商业项目，包括已经开业的两个星河COCOPark、写字楼、酒店等，经营状况都是同行业中不错的。

　　如果商业项目运营到一个非常成熟的阶段，收益会渐趋稳定，这也是市场发展规律。

　　观点新媒体：公司是否有将商业资产打包上市的计划？

　　陶慕明：商业上市的很多，关键是上市完成以后要有资本杠杆的操作，这在资本发达的一些国家，资本杠杆都用得比较成熟，但国内还处在研究的初级阶段。

　　当然了，任何开发商都愿意这样做，也是世界上通行的做法，只不过这种状况在中国相对比较少，原因则是国内商业地产金融市场还没有开放。

　　境外可以做，也有几家公司成功了，并且上市之后商业部分可以剥离，我们也在考虑这个事情，商业地产先上市。

　　观点新媒体：有些公司提到短期内在全国开多个项目，这种大规模的扩张是否正常？星河今后的计划又是怎样？

　　陶慕明：这些公司的扩张是顺势而为，肯定都是跟随地产的发展。

　　如果要做100个商业项目，必须和住宅、产业等配套进行，相信很少有公司会单独发展。这种短期的扩张，人才和资金都要谨慎考虑。

　　如果星河说未来五年内要做5个COCOPark，那一定是有的放矢，绝不是凭空捏造，因为已经有项目在跟进中。短期角度讲，2014年星河COCOCity会开业，预计在2015年到2016年，常州COCOPark和星河world会面世。

　　观点新媒体：从公司的运营角度来讲，商业项目的出售和持有的比例是多少？

　　陶慕明：一般来说，我们大型的整体性的项目，像星河COCOPark一定是持有经营，而一些与住宅配套的临街商铺原则上可以出售。因为商业项目也有经营特点，卖了就不利于经营，所以出售的部分也是进行资本操作。常州的项目将是一个16万平米的商业，持有比列会占到一半。

　　观点新媒体：整体持有经营的收益是不是会更好？

　　陶慕明：当然，从长远发展来看，临街商铺持有经营肯定没有商业中心持有经营收益大。因为价值总有一个封顶的时候，因为没有运营，仅仅只是靠物业的增值获得租金。

　　而商业中心的收益包含两个方面，一是物业的增值，二是运营。

　　观点新媒体：2013观点商业年会主题为“商业的未来”，您认为商业会有怎样的未来？

　　陶慕明：商业地产未来肯定无比美好。因为每个人的工资在不断提高，越来越尊重自己的消费，消费也越来越多，这就是商业的潜力。同时，中国第三产业的发展相对西方发达国家来说尽管是落后的，但前景非常美好，所以不能错过商业地产的发展机遇。

审校：杨晓敏

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