华南城：从来不想做传统开发商

来源: [观点网]      时间: 2013-10-21 15:51
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“出售体量要减少，迟一点卖价格会更好，我们的目标从来不是做传统开发商。”

　　去年曾一度因旗下项目涉嫌违规用地导致公司股票停牌的华南城，在经营业绩上似乎并未受多大影响。

　　6月24日，华南城公布了截至今年3月31日止2012/13财政年度的全年业绩。期内，华南城实现收入74.88亿港元，同比增加104%；利润为28.67亿港元，上年同期则为20.48亿港元。

　　对于今年的销售目标，华南城首席财务官冯星航在2012/13财政年度全年业绩发布会上表示，本年度销售目标为110亿港元，较上一财年实际销售82亿港元增长三成，并有信心达标。

　　冯星航还称，今年销售主要由西安和郑州项目贡献，同时也希望合肥新项目在年底能有少量贡献，并预计下半年销售相对较多，均价方面也会维持一定幅度的增长。

　　华南城的年报显示，本财政年度的毛利率同比下降5个百分点至56%，冯星航解释称，这主要是由于住宅销售占比较大，而其毛利率约为45%，不及交易中心的60%。

　　冯星航称，今年华南城交易中心的入账收入比例将不少于去年，预期今年的毛利率与去年相当，整体仍可高于50%。

　　以下为华南城2012/13财政年度业绩会现场问答实录：

　　现场提问：华南城在合肥发展大型商业物流园，具体将怎么运营？短期内的经济效益如何实现？

　　冯星航：公司每个项目都跟当地政府有比较充分的沟通，我们开发综合物流和批发市场都是按照政府的规划去实施的，当然我们有很多项目在开始阶段都不是在一个成熟的地区，这也是必然的。

　　我们一般的项目都在各个城市的外环线区域，比如说南昌项目，旁边是一个高铁站，预期在今年年底将建成，签下项目意向是2007年，开工是2010年。我们并不像传统的房地产商，而主要是配合政府长期规划做项目。所以说我们的项目在地理位置上有一些偏，与所在城市的布局不是很符合，这也是很正常的。

　　在开发模式上，我们所有的项目都是分期开发，比如说合肥项目总建面会达到1200多万方，是我们在建的最大项目。根据计划，一期开发将近300万平方米，按照滚动发展方式，通过卖三分之一的物业把成本收回来，然后再继续发展第二期。预计是四年内要回本，目前南昌、南宁、西安、郑州项目都在进行一期开发。

　　按照这种方式，外界不需要太担心公司资金问题。公司的财务管理也是比较稳健的，截至3月底的现金流有60多个亿，负债比率32%，也是比较低的。

　　现场提问：去年12月底内地有很多媒体报道公司在新进城市的项目可能存在一些土地违规，虽然事后公司也进行了及时澄清，这是否也说明公司在项目管理的方式上较为激进，并低估了开发风险？

　　冯星航：关于土地证的问题，由于公司所有项目面积非常大，因此政府的证照在大多数时候未必能及时配给，但政府也不愿意停工等待，所以会发出一个确定函，就是可以继续建设，政府不进行干扰。因此，土地证不完整并不是因为公司的违规行为。

　　去年12月的事件，对我们影响并不大。一方面，政府通知我们继续按照预定的工期去建设，给予支持是不予处罚，银行贷款方面也继续支持；而在客户和销售层面，我们每个项目的销售也达标，出租和其他收入有近40%增长。所以说，这次事件对于公司的运营、银行关系以及政府关系都没有太大影响。

　　现场提问：公司的销售目标是增长3成达到110亿港元，能否如期达成？

　　冯星航：公司过去两年的销售都是达标的，由于有这样的记录和经验，再加上开发量和销售来源都有，所以我们对于30%的增长目标还是非常有信心的。

　　当然，公司管理层还是会以一个比较稳健的财务策略去看经营目标，也会密切关注市场情况。在具体销售方面，上半年会卖得少一点，下半年会卖得多一点。

　　现场提问：今年110亿港元销售目标主要是来自哪几个部分？销售均价又是怎样的？

　　冯星航：从去年的数据可以看出，共有6个项目在进行销售。希望合肥项目年底能有一些小量的销售，今年的主要销售将来自西安和郑州项目，深圳项目则会少一些。

　　关于销售均价，过去两年的均价都是上升的，今年的做法还是维持一定量的增长。

　　总体而言，我们会尽量保证购买店铺营运商的物业都有升值。过去一两年的零售价相对较低，这主要是为了吸引一些营运商，当然这也是销售策略。

　　在这种情况下，均价会保持一定程度的上升，同时今后出售的体量也会逐渐减少，从而增加租赁的体量。出售体量为什么要减少？因为迟一点卖出去价格会更好，我们的目标从来不是做一个传统的房地产开发商。

　　现场提问：国内经济放缓对楼市有什么影响？华南城的业务会受到哪些影响？

　　冯星航：从营运数据来看，还看不到经济形势下滑对我们有很明显的影响。

　　但是看官方的数据，例如深圳，欧洲或者美国的订单少了，这对于我们的客户还是多少有一些影响。

　　不过，由于我们项目的租金比较优惠，大概是40元/平米左右，如果店铺是50平方米，那么租金大概是2000元每月。一般而言，做批发每月的成本上万元，如果订单足够，成本绝不是问题。在我们的项目中，以这么优惠的租金，经营成本又这么低，如果客户还是不能继续经营的话，也就可以不用做了。

审校：杨晓敏

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