合景泰富：合作开发是趋势

来源: [观点网]      时间: 2013-10-21 15:45
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“在一线城市联合拿地已成趋势，集团对合作开发持开放态度。”

　　“很看好北京，北京市场在全国是最好的，会加大开发力度。”8月13日召开的2013年中期业绩会上，合景泰富主席孔健岷如此表示。

　　孔健岷透露，合景泰富下半年已有拿地计划，主要以北京、上海、广州等一线城市为主，同时还包括环境较好的二线城市。

　　他指出，在一线城市联合拿地已成趋势，集团对合作开发持开放态度。

　　据了解，合景泰富旗下40个项目中，有11个项目是与新鸿基、世茂、富力、绿地等大型房企合作开发。重点考察区域方面，广州的南沙、萝岗、增城、金融城，上海、杭州等都已在列。

　　对于杭州市场，孔健岷表示：“我们做了两年多的调研，也在与当地政府沟通，希望今年内能够落实一些地块。”

　　今年上半年，合景泰富在拿地方面表现较为活跃，随之而来的便是要面对负债率上升的现实。

　　孔健岷称：“下半年主要依靠销售来降低负债率，并希望负债率能维持在60%左右。”

　　下半年，合景泰富将推出广州、海南、北京等地11个全新项目，包括别墅、中小户型、商业公寓、写字楼等产品。例如广州大坦沙项目、广州J2-2项目、海南月亮湾项目、北京房山的2个项目等，同时将继续加推在售的18个项目。

　　发布会上，孔健岷还表示，有信心完成160亿元的全年销售目标，至于目标是否上调，要根据第三季度销售情况及集团的整体计划而定。

　　以下为合景泰富地产控股有限公司2013年中期业绩发布会现场实录：

　　现场提问：房价仍在上涨，是否担心中央政府出台更为严厉的调控政策？您怎么看下半年楼市走势？

　　合景泰富：有一些城市房价在上升，但整体市场还是比较平稳、健康的。

　　至于房价上升会不会影响到销售，从目前来看，中央的政策是在限制销售，只是在某些区域可能起到效果，未来中央可能会在某些城市增加房产税、物业税等政策。整体上，对二线城市的销售会产生一些影响，但对一线城市而言，影响相对较小。合景主要在一线城市发展，一线城市的写字楼租赁、酒店的商业部分受到影响也不大。

　　对于下半年的楼市走势还是比较乐观，楼市仍会比较平稳，而房价也会平稳上升。

　　现场提问：合景截至7月底预售收入是多少？是否会上调全年目标？

　　合景泰富：截至7月底预售收入91亿，是全年目标的50%。同时，我们也有信心完成全年销售目标，是否上调则要根据第三季度的销售及集团的整体计划，因为我们还有11个新盘将推出，所以是否上调要在第四季度才能决定。

　　现场提问：合景上半年负债比率较去年底上升了不少，是什么原因？

　　合景泰富：今年的负债率和去年差不多，去年六月的负债比率约为71%，今年上半年约为72%。正常情况看，负债率中期会相对高一些，因为上半年的融资成本会便宜一点，下半年就开始吃紧。

　　以往中期时公司负债率都会相对高一些，今年上半年在土地方面更为进取，负债率也有所上升，但希望通过销售手段，在年底时能把负债率降到合理水平，维持在60%左右。

　　现场提问：下半年合景拿地计划是怎么样的？有无重点考虑的城市？

　　合景泰富：下半年拿地计划主要集中在北京、上海、广州等一线城市以及相对环境比较好的二线城市。

　　广西南宁是我们新开发的一个区域，下半年也会落实项目；福建、杭州也是重点考察区域。

　　至于广州，我们会适当增加一些考察关注的区域，比如南沙、增城、金融城等；对于北京，我们会加大力度，因为北京市场在全国是最好的；上海、杭州方面，会增加考察一些区域，特别是杭州，我们做了两年多的调研，也与政府在沟通，希望今年内能够落实一些地块。

　　现场提问：合景下半年推小户型单位，在毛利率方面是否会有一定的压力？

　　合景泰富：在定位方面，我们一直希望高端产品占比25%左右，刚需、中端产品占比70%-75%左右。前两年，我们在一线城市中心区储备土地，这些一些城市比较高端的位置，做高端产品的毛利率竞争确实很大。为什么会增加95-110平方米的中小户型单位？因为这是刚需市场，符合现在市场的销售规律。

　　毛利率方面，今年上半年与去年全年基本相同，都是30%，这里面合作项目贡献相对较大。如果合并一起，按比率计算，毛利率大约达到42%。另外，毛利率主要与产品结构有关，下半年，新推别墅项目对销售均价有拉升作用。

　　现场提问：今后会不会加大非住宅业务的开发力度？

　　合景泰富：近年来，合景泰富销售的非住宅项目，包括商铺、写字楼、公寓等，所占比例大概三到四成。

　　增加非住宅项目的原因，一是政府的土地供应主要是住宅和商业一体的土地，纯粹住宅用地减少；二是与住宅地块相比，商业地块在很多区域里的价格较住宅地块价格低得多，售价也不一定比住宅贵，而商业的毛利率不一定比住宅低，所以这两年增加了商业部分的投入。

　　但从合景整体结构来说，会保持一定的住宅比率，适当地增加可销售的商业。

　　现场提问：有很多人说，“房地产暴利时代已经结束”，合景是怎么看的？

　　合景泰富：暴利时代结束是肯定的，相对于八年或者十年前，那时房地产的利润率很高，但是现在地价越来越规范，税收越来越规范，发展商在竞争环境下，肯定很少有机会“暴利”。

　　现场提问：对于合作拿地或者合作开发，合景是怎么计划的？

　　合景泰富：我们拿地的原则就是净利率方面要控制在15%-20%，这也是市场上比较合理的利润回报。

　　至于合作，合景泰富已和新鸿基、香港置地、世茂、富力等大公司合作，而且未来在大城市联合拿地已经成为一个趋势，所以，集团对合作开发持开放态度。

审校：杨晓敏

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