碧桂园：有需求的地方就有市场

来源: [观点网] 时间: 2013-10-21 15:40

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“我们仍然以一二线城市的近郊，三四线城市为主，甚至有可能去到四五线城市。”

　　“是否会超额完成，要看8、9、10这3个黄金月份的销售，但我们有信心完成全年620亿元的销售目标。”

　　8月6日，碧桂园控股有限公司召开中期业绩会，面对上半年实现销售金额收入336.5亿元，同比大涨94%的不错销售业绩，碧桂园总裁莫斌脸上也洋溢出喜悦的神情。

　　莫斌介绍，受惠于城镇化的机遇，上半年，碧桂园推出了7个项目，其中5个全新项目均位于广东省外，且销售已达33.7亿元，省外项目的占比从2008年的24%提升至目前的45%。同时，大本营广东省上半年销售依然稳健。

　　而作为碧桂园首个海外开盘的马来西亚金海湾项目，“展示区已全部完成，并已正式对外开放一个月，8月6日开始将正式对外销售”。

　　对于马来西亚金海湾和吉隆坡的两个项目，莫斌寄予厚望，“如果这两个项目全部销售完成的话，将会给我们带来非常可观的销售业绩，有可能成为今年碧桂园销售亮点”。

　　此外，面对下半年17个新盘入市，如何保持产品去化率的问题上，莫斌表示，“我们有自身的规定，即‘新盘开售789’，我们希望楼盘在第一次推出的时候有80%的货量，一周去化率能达到70%，一个月内能达到90%，但基本的底线是60%。这是我们一贯的做法，也叫快速开发、快速销售。”

　　碧桂园中期业绩报告披露，与去年相比，今年上半年整体毛利率有所下降，莫斌解释称，这仅仅是受到了产品结构调整的影响。随着成本控制能力的提高，对市场刚性需求的更准确的把握，以及开发速度的加快，毛利率将会维持在一个合理的水平。

　　据了解，上半年碧桂园共有134个项目处在不同的发展阶段，其中广东项目占到70个。此外，马来西亚与吉隆坡3个海外项目，可售货量达160亿左右。

　　以下为碧桂园2013中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：下半年碧桂园有很多项目推出市场，推盘的策略是什么？是否会调高原来620亿元的销售目标？

　　莫斌：8月到12月有17个新盘推出，根据快速开发的理念，有可能还会增多。但是为什么今年没有调高销售目标？年初公布今年620亿目标的时候，很多人，包括投资者都问我是不是太激进了，但我想说我们充满信心，确保今年的销售额全面完成。至于能否完成得更好，8、9、10三个月是碧桂园或者是中国地产销售的黄金季节，我们会根据8、9、10三个月销售的情况，确保目标完成或者是完成得更好。

　　现场提问：下半年会有17个项目入市，在楼市调控下，产品的去化情况如何？

　　莫斌：所有新盘的产品去化我们有基本的规定，对于内部而言，“新盘开售789”，我们希望楼盘第一次推出和开盘的时候，有提供80%的货量(当然是指小地块)，一周之内去化率达到70%，一个月达到90%，这是内部的规定，基本底线是60%，这是我们一贯的做法，就是快速开发和快速销售。

　　现场提问：马来西亚项目的进度如何？预期内地的买家会有多少？

　　莫斌：马来西亚的项目所有的展示期已完成，包括会所、售楼部和样板房以及整个展示区的公建、配套、商业街、海滩、游泳池和园林绿化，已经正式开放一个月左右了。截至8月5日晚上，所有的销售许可的法律法规文件已全部准备齐了，从今天开始就可以正式对外销售。

　　马来西亚金海湾项目和吉隆坡项目，销售货量总共会达到160亿元人民币。8月6日正式销售的是金海湾的，而且是碧桂园100%控股的项目。

　　如果这两个项目全部销售完成的话，将会给我们带来非常可观的销售业绩，有可能成为今年碧桂园销售的亮点。因为没有正式的开售，我们认为，内地买家或会占到50%左右。

　　十里银滩会建三期、四期、五期、六期，会有可观的销售业绩。

　　但今年上半年的销售业绩没有这么亮丽，因为新货量的推出集中在8-10月份，在年底的时候，会带来更大的收获。

　　十里银滩是碧桂园开发滨海旅游度假项目的成功案例，这个项目开发之后，我们会总结相当多的经验。另外，我们也在海南开发了金沙滩，录得10亿元的销售，效果很好。同时，下半年在青岛的碧桂园十里金滩，第一期面积约300亩，根据开发量和市场销售程度会持续推出货量，预期会带来更加好的销售业绩。

　　现场提问：碧桂园在马来西亚、青岛、海南等度假类型的产品推广力度很大，毛利润和普通纯住宅项目相比是怎样的？毛利润下降的原因是什么？

　　莫斌：度假类型楼盘的毛利率暂时出现了一些降低，仅仅是因为现在的产品不同，原来是以别墅为主，比例是70%，现在是洋房，比例是60%，产品的类型和结构发生了变化，应该说是导致毛利润暂时下降的原因之一。

　　但随着成本控制力的提高，今后的洋房会标准化，随着对市场刚性需求进一步准确的把握以及开发速度的加快，相信毛利率会维持非常合理，甚至是很好的水平之上。

　　至于度假产品的项目，目前为止是四盘联动(金海湾、金沙滩、十里金滩和十里银滩)，带来的毛利率比现有产品有所提高而不是降低，因此我们对度假产品是有信心的。

　　现场提问：业绩发布后是否有融资方面的计划？面对目前的信用紧缩问题，是否受到影响？

　　伍绮琴：融资方面，已经做了10年期7.5亿美元的融资，因此我们的财务是健全的，有两百多亿的现金，负债比率是60%。

　　碧桂园在四大行未使用的信用额度是170多亿元，此外，还要看手上是否有很大的项目，需要融资，每一年都是有预算的。

　　现场提问：除了马来西亚项目外，是否还有其他的海外投资计划？

　　莫斌：进军马来西亚之后，我要求团队将马来西亚的项目做成功，之后再积累经验，再去开发更多的海外市场。我们也有一个想法，希望今后开发的海外市场，都是有50%的华人愿意去的地方，因此海外开发的时候，有适合的话，无论是哪个国家，只要积累宝贵的经验，有市场切入度的话，我们都会看一看。

　　现场提问：上半年有很多房地产商都回归到一二线城市，碧桂园接下来在拿地方面是否会作调整？

　　莫斌：很多人都问我关于全国战略的调整，其实，每一家企业都有自己的策略和方向，有的放弃了三四线城市，关键是企业要健康地运行。

　　我们仍然坚持碧桂园自己的特色，仍然以一二线城市的近郊，三四线城市为主，甚至有可能去到四五线城市。只要有市场需求的地方，就应该有市场。市场如何抓住？要看产品和房屋性价比是否符合当地的需求，只要符合的话，有这样的市场，我们都不会放弃。因此，碧桂园项目数量的增加和全国布局都在发展，并没有放弃一二线城市，关键是符合碧桂园的开发模式，模式就是快速开发、快速销售，快速的回笼资金，如果在其他的城市体现得到，就会去做，也会进行不同产品类型的尝试。

　　关于土地成本，我们认为，土地成本的高和低，最重要是看房屋卖出去的利润。很多人说碧桂园具有很强的竞争优势，土地成本10%只是一方面的数据，有可能更高或者是更低，关键是要看产品是否卖得出去，确保毛利润、净利润、去化率和现金回笼的水平。

　　至于标准化的问题，我们会针对不同市场的需求，推出不同标准化的产品，相信我们的产品会越来越贴近市场。

　　现场提问：碧桂园定价和推广在不同区域是如何考虑的？

　　莫斌：利润率和销售费用的问题，是因为我们感受到市场有这样的需求，销售费用的提升也是暂时性的。

　　现在所有的推广是定点的，而不是硬排的推广。我们会做定向和圈层以及体验式的营销，新型的推广模式成本会增加一些，但是客户的体验度会更加真实。推广费用可能会高一些，但是产品一旦深入人心之后，销售额大幅度增长后，这些费用可以控制得住，相应的总额一定会下降。

　　现场提问：对于下半年楼市，您怎么看？对公司的影响如何？

　　莫斌：新一届政府是比较睿智的，懂得用市场的手段去调整，尤其是地产方面的调控。年初的时候，我说是“审慎的乐观”，现在来说是“平稳的乐观”。

　　接下来，碧桂园内部会进行分析，也做好了所有安排，立足自身，做好市场需求的产品，我相信我们就会立于不败之地。而对于“量价上浮”的预期则不要过于乐观，至少对于碧桂园是这样的考虑。

　　现场提问：下半年可能出台新型城镇化发展规划，碧桂园对此机会是如何看待的？

　　莫斌：我一直认为，中国推广新型城镇化是非常好的举措，对碧桂园来说，一定是机会大于挑战，我们是将“荒山野岭”变成“世外桃源”，跟政府探讨做一些新型城镇化的尝试，能否成功不好说，但是已经准备好了。