旭辉：地价和天气一样

来源: [观点网] 时间: 2013-10-21 15:37

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“七、八月份以后，一线城市地价会和天气一样，所以在买地方面要非常谨慎、理性。”

　　“由于上半年地价不是很高，我们主要是通过公开市场买地。但下半年，特别是七、八月份以后，一线城市的地价将会和天气一样。”

　　8月21日，旭辉集团控股有限公司在香港召开2013年中期业绩发布会，集团主席兼执行董事林中于发布会期间表示，下半年将转变拿地渠道，由招拍挂转向兼并收购，毕竟这样获取土地会比在公开市场上竞拍来得便宜。

　　与此同时，旭辉将布局一些增长潜力较好的1.5线城市，“这些城市的地价还没有上来，比如武汉。”数据显示，今年以来，旭辉已经在上海、杭州、重庆等地斥资95亿拿下13块地。

　　该公司首席财务官游思嘉介绍，上半年旭辉买地合同金额共计47亿元，其中39亿来自现金渠道支付。至于七、八月份签下的土地，在投地之时，已支付一半左右的地价，剩下的地价将在明年支付，主要集中在重庆、武汉两个城市。

　　受惠于今年积极纳储，旭辉方面预计，明年可销售货值肯定超过400亿。

　　谈及2014年的销售目标，林中并未正面回答，表示明年旭辉的去化率肯定在50%、60%以上。“我们定目标会保守一点，保守估计，400亿的50%或60%也会比今年有较大增长。”林中如是说。

　　按上述数据计算，旭辉明年的销售规模至少可达200亿，较今年全年125亿的销售目标增长60%。

　　数据披露，今年1-7月，旭辉已实现合同销售81.6亿元，同比增长78%，完成125亿销售目标约65%；合同销售面积约81.4万平方米，合同销售均价为10025元/平方米。

　　以下为旭辉集团控股有限公司2013年中期业绩发布会现场实录：

　　现场提问：旭辉毛利率和净利润率都低于同业水平，接下来是否有改善计划？

　　林中：旭辉是从2011年开始转型做高周转、高去化、轻资产，所以2013年上半年毛利率是25%，净利率是12%，行业内未来的毛利率平均水平应该在25%-30%之间，净利率基本上在13%左右。

　　我们今年的毛利率和净利率已经度过了最低点，因为旭辉转型比其他企业早。今年很多同行的中报出来，大部分毛利率和净利率在降低，相信到年底，一些企业的数据会比上半年更低。

　　但是旭辉的趋势已经扭转，用高周转的策略开发，未来毛利率和净利率都会逐渐提高。随着国内房地产市场的稳定，采用高周转、刚需产品策略的企业能够有效规避政策风险，能够实现持续稳定地增长。

　　所以，在利润率方面，这一类企业维持在25%-30%毛利率是比较正常的。随着公司内部管理改善和提升，不断降低费用、不断降低利息成本，相信旭辉毛利率在未来会有进一步提升的空间，会逐步从现在的25%向30%过渡。

　　现场提问：旭辉上半年合作拿地比例大于自持比例，公司之后的合作策略会是怎样的？

　　林中：合作是房地产未来一个大的趋势。第一，市场竞争越来越激烈；第二，土地的价格越来越高，强强合作，可以发挥优势互补，还可以分散项目的风险；第三，可以分担资金链的压力。所以，整体来看，这个趋势是逐步在加大。

　　对于旭辉而言，从去年开始推动合作战略，与大企业、品牌企业加强合作，希望今年新增的项目中有40%是合作项目，特别在大项目上，合作开发会比较多，另外60%项目还是由旭辉独立持有。

　　现场提问：旭辉怎样选择合作方？合作项目的毛利和旭辉独资开发的毛利相比如何？

　　林中：旭辉已经和恒基、绿地合作，未来还会加大与这两家公司的合作，因为和两家公司高层都保持着非常密切的联系。

　　在现有合作伙伴基础上，还要适当增加一些新的合作伙伴，这要看有没有新的合作机会。

　　旭辉在选择合作伙伴有几方面考虑：首先，双方的价值观是不是一样，是不是都很注重品牌，是不是很规范，企业是不是有长远的想法；其次，对开发项目的战略是一致的。比如，旭辉坚持的是高周转战略，而有的开发商拿了地之后不着急开发，这就会产生分歧。所以，我们高周转战略要被合作伙伴认同，否则就很容易产生分歧；第三，企业治理都必须规范。

　　关于合作项目的毛利和净利，合作项目也是属于高周转和刚需产品，所以这些项目毛利和净利基本上和旭辉独资的项目差不多。

　　现场提问：下半年旭辉要继续抓住低息贷款的机会，会不会考虑和国内基金合作？

　　林中：旭辉上市以后，会逐步加大在境外融资的占比，还没有明确的关于下半年融资的计划。

　　不过，在评判融资不融资，什么时候融资，有几个条件：第一，要满足我们的约束条件——FRCC不能高，因为明年要派息，大股东很看重派息；第二，债务必须是安全的；第三，要考虑融资是否有利于公司的价值，是不是能够进一步降低成本，是不是有利于公司发展；第四，还会看市场是不是比较好，投资者是不是有旺盛的需求，资金成本是不是比较低。

　　现场提问：下半年旭辉要支付的土地款是47亿，在七、八月份买地金额约35亿，其中有多少需要在年底支付？

　　游思嘉：上半年买地合同金额共计47亿元，真正从现金渠道支付的地价一共是39亿，还有24亿没有支付，其中包括去年买的一些地，今年要支付15亿，在上半年已经支付了。

　　七、八月份签了一些地，这些没有算在刚才所说的数字里。七、八月份买的地，在投地的时候基本已支付了一半左右的地价，剩下的地价集中在两个城市：重庆和武汉，或有分期支付的优惠政策，这笔明年才需要支付。

　　现场提问：明年可销售货值有400亿，预计销售额会有多大的增长？

　　游思嘉：今年全年可供销售的货源大概是250亿左右，这250亿更多是侧重在下半年，上半年的去化率大概是70%。

　　明年销售目标还要看今年下半年合同金额的实现情况，也要看下半年土地购置情况。以现在盘点的情况来看，明年可销售货值肯定超过400亿。至于明年的销售目标，还在盘点过程中，到年底会公布出来。

　　林中：明年去化率肯定在50%、60%以上。

　　现场提问：目标比上半年还低吗？

　　林中：我们定目标会保守一点，400亿的50%或60%也会比今年有较大增长。

　　现场提问：旭辉的派息政策相比去年会否有所变化？今年七、八月份拿地金额已经超过50%的限制，下半年是不是没有拿地的计划？

　　游思嘉：派息比例和年初比没有变化，希望分配核心净利润的20%作为每股股息，没有做中期股息分配，到年终进行一次性分配。

　　第二，买地预算是以现金支付为口径的，上半年比例稍微大一点，不过销售还是有上、下半年两个季节性，上半年销售了70亿，预计下半年销售肯定会多过上半年销售。