远洋地产：不会高价拼土地市场

来源: [观点网] 时间: 2013-10-21 15:34

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“远洋非常关注优质土地，特别是一二线城市优质土地会积极参与，但是不会出过高的价格去拼。”

　　8月16日，远洋地产举行中期业绩会，远洋地产董事局主席、行政总裁李明表示，远洋对今年的销售目标完成非常有信心。

　　中报显示，远洋地产上半年协议销售额约178亿元，同比上升29.5%，已完成全年目标的51%。

　　但李明指出，没有调高销售目标的打算，“因为远洋没有这个习惯，远洋的习惯是年初定一个目标就努力去实现。即便市场乐观，都不会轻易调整目标。”

　　数据显示，上半年远洋地产有推盘的城市为18个，其中，在一线城市销售额同比上涨了61%。去化率方面，今年上半年项目的去化率在55%左右，计划全年去化率维持在50%-60%之间。

　　关于下半年的推盘计划，李明指出，远洋推盘比较慎重，希望保持推出楼盘的去化率，在推盘数量和去化率两个指标之间，远洋把项目的去化率排在第一位，希望通过提高去化率来促进远洋的发展，而不是追求推盘数量。

　　据李明介绍，远洋地产可推出货量有900亿，今年计划推出600-700亿。

　　土地储备方面，远洋地产已拥有2200万平方米，分布在19个城市，其中90%以上土地储备都在一二线城市。

　　李明指出，远洋非常关注优质土地，特别是一二线城市优质土地的推出，但不会用很高的价钱去拿地。

　　在香港召开的中期业绩会上，就远洋地产上半年的发展以及下半年拿地、推盘、去化等问题，远洋地产主席兼行政总裁李明，副总裁李建波，首席财务官、公司秘书沈培英等回答了媒体的提问。

　　以下为远洋地产2013年中期业绩发布会现场问答环节实录：

　　现场提问：很多房地产企业融资渠道受限制，远洋会有这样的问题吗？不少内地房地产企业的中期业绩毛利率下跌，下半年会不会有继续下跌的可能？土地成交价格创新高，远洋认为土地价格回落的原因是什么？

　　李明：远洋地产融资渠道一直比较顺畅，一是远洋资本性融资更多依赖于香港的市场，因为远洋是一个红筹股。现在讨论的房地产资本性融资受压，指的是内地上市和非上市的企业；第二，远洋地产一直拥有很好的声誉，与主要国内商业银行都有良好的合作关系，有十几年的良好信贷记录，所以融资方面没有感到有很大的压力。

　　开发企业的毛利率普遍下降，这是一个行业的趋势，随着土地价格上升，建造成本上升，售价上升趋于缓慢，毛利率下降是一个行业趋势。但随着市场的回暖，今年下半年和明年上半年，销售毛利率还是会有所恢复，其实今年上半年已有所恢复，大家看到的业绩更多是一年以前、两年以前销售收入结转的结果，真正从实际销售来说，今年的毛利率比去年有所回升的，远洋也是如此。

　　关于土地成本，热点城市土地成交价格不断升高，也符合市场规律。一是热点城市在过去土地供应小，需求比较多，所以大家都没有拿到地；第二，市场转暖给开发企业带来信心。

　　远洋认为，虽然地价在一个较高的价位上，但市场还是有波动的，土地市场一年左右有一个波峰和波谷很正常，所以土地市场过一段时间也会慢慢冷却下来。

　　现场提问：下半年会不会考虑拿地？出价时会不会比较保守？

　　李明：远洋拥有2200万平方米的土地储备，分布在19个城市，其中90%以上的土地储备都在一二线城市。所以，对远洋自身来讲，现有的土地储备可以满足未来三年到五年发展需求。

　　在土地储备方面，远洋非常关注优质土地，特别是一二线城市优质土地会积极参与，但是不会出过高的价格去拼。

　　现场提问：会不会考虑以后在三四线城市拿一些土地？毛利率下降的原因是什么？

　　李明：推进城镇化建设是中央政府全力推进的一项事业，但推进城镇化并不意味着房地产在三、四、五线城市就有很好的盈利和很好的前景。远洋现在已经完成开发区域的布局，一般情况下不会进入新的城市，而是在已经进入的城市进一步发展。

　　远洋今年上半年销售额、营业额、毛利、交付面积都取得了很好的增长，毛利率下降主要是因为上半年用于结转的收入都是在2011年、2012年上半年市场最低谷销售低毛利率的项目。

　　今年上半年远洋结转的收入90亿，只占今年全年结转收入的小部分，这个毛利率也并不一定能够代表全年的毛利率情况，预计今年各项指标还会保持稳定的趋势。

　　现场提问：有消息说中央放松限购令，未来会不会有更多的城市会继续放松限购令？中央对于未来的楼市调控态度是怎样的？

　　李明：我也听到了有关温州调整了限购政策，我理解不是取消限购，而是调整了限购政策。随着时间的推移，各地都在贯彻中央对经济工作的要求：宏观上要稳增长，微观要搞活，社会要保底，这是关键的三条。

　　关于调控，更多是发挥市场的作用。限购政策都是各地出台的，出台背景和当时出台设定的时间期限、内容都不一样，所以各地政府根据实际情况调整限购政策是很自然的事情，不一定对其他城市有示范效应。有的地方市场不好，限购没有什么意义，所以调整是很正常的。有的城市如果坚持，甚至再严格一点，我觉得也不意外，还是要尊重市场的规律。

　　关于地价、毛利也好，这些问题在内地各个城市，甚至一线城市之间、二线城市之间、三线城市之间，都会出现差异越来越大的情况，很难用一种趋势来概括。一线城市的地也有便宜的，也有迅速升温的，三四线城市也有热点的，所以不能一概而论。总的来说，市场是在逐步回暖，我觉得这是趋势。

　　现场提问：上半年远洋合约销售额已经占到全年目标的51%，有没有可能调高全年销售目标？未来会加大商业物业在整体业务中的比例吗？远洋对商业物业开发是持什么态度？

　　李明：管理层没有调高销售目标的打算，因为远洋没有这个习惯，远洋的习惯是年初定一个目标就努力去实现。即便市场乐观一点、悲观一点，都不会轻易调整目标，我们对今年的销售目标完成非常有信心。

　　关于商业物业，远洋地产和股东都致力于加大商业物业的发展，就是制定的战略，会不断提高商业物业投资、销售额、盈利在公司整个结构中的比重。这个进程一直在进行，从每年的业绩会中都可以看到。

　　到目前为止，远洋已经开业的商业物业和持有的商业物业接近100万平方米，我们打算用三到五年的时间，把这个量至少增加一倍。

　　有业内人士对商场担心，这个担心是非常有必要和现实的，但如果要做那种传统的商业，就不光是担心了，一定没有前景，电商对传统商业的威胁和压力是现实的。

　　远洋现在已经投入运营的两个商场，更重要的是在于体验，在提高客户体验和提高商业综合服务功能上下功夫。另外，远洋商业并不是以商业物业为唯一形式，主要是做四种类型：第一类，高端写字楼，这是远洋的看家本领。远洋起家不是做住宅，是做宾馆和写字楼；第二类，综合体，集写字楼、酒店、商场和文化设施为一体的综合体，我们和太古地产合作，在国内已经开业了一家，第二家在年底开业；第三类，购物中心，远洋有自己的品牌，未来广场；第四类，做社区配套的商业物业。

　　现场提问：有一些比较小的房地产商资金周转很困难，会产生行业并购现象，远洋会不会也考虑去并购一些比较小的房地产商？下半年推盘的计划是什么？

　　李明：并购企业是一件很难的事情，特别是房地产公司，企业之间的并购并不常见，除非是并购上市公司，这种有资本市场需要才可能出现。并购项目则是越来越多，今年上半年并购的项目也很多。

　　远洋历史上有二分之一的项目都是通过并购产生的，我们有很多的经验，也有很好的信誉，还会继续通过并购项目来实现快速发展。远洋下半年的推盘计划，安排了足够的、可以完成销售目标的项目。但是，我们推盘比较慎重，希望保持推出楼盘的去化率，在推盘数量和去化率之间，我们把去化率排在第一位。

　　现场提问：远洋今年预计推出的货值有多少？上半年去化率大概维持多少？

　　李明：今年全年安排的推盘数量是在600到700亿之间，去化率是在50%到65%之间，上半年实现的去化率是55%，公司希望提高去化率完成目标，而不是通过提高推盘的数量。