龙湖：聚焦一二线城市

来源: [观点网] 时间: 2013-10-21 15:32

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“未来我对这个行业仍然充满信心，所以说兴趣盎然。”

　　8月19日，龙湖地产在香港召开2013年中期业绩发布会，董事长吴亚军、首席执行官邵明晓以及首席财务官韦华宁出席了活动。值得一提的是，龙湖上半年销售224亿元，完成全年目标460亿元约50%，均超出历年的成绩。

　　中报显示，龙湖地产上半年营业额152.3亿元，同比增长4.7%；物业发展营业额为146.5亿元，较去年同期增长3.7%；归属于股东的溢利为人民币38.5亿元，减除少数股东权益及评估增值影响后的核心溢利为人民币27.4亿元；归属股东的核心净利润率有所下降，为17.9%。

　　韦华宁表示，由于市场波动期销售毛利率降低，导致净利润有所下降，但是签约单价从去年的9600元每平米已经提升到了11189元每平米。

　　土地方面，龙湖地产上半年新增10幅150万平方米的土地储备，包括首次进入昆明、长沙、苏州。

　　在发布会中，邵明晓强调龙湖的“扩纵深、近城区、控规模、持商业”策略，从2011年之后，龙湖内部把一二线城市做得更加聚焦，未来选择城市范围是24个年销售额超过400亿元的城市。

　　商业方面，邵明晓透露，龙湖会用15年的时间不断提升商业持有率。

　　以下为龙湖地产2013年中期业绩发布会现场实录：

　　现场提问：今年上半年龙湖毛利率有所下降，未来会怎样？

　　韦华宁：今年上半年毛利比去年的峰值是有下降，主要还是因为2011年下半年和2012年全年市场波动期销售的物业已经开始陆续进入结算管道，这一部分物业的毛利因为在市场波动时期出售，所以价格和之前相比低一些。

　　比较可喜的是，今年上半年实现224亿合同销售额，签约单价从去年的9600元每平米提升到了11189元每平米。这一部分销售会在2015年陆续进入结算管道，对于2015年以后整体毛利恢复和提升会有非常大的帮助。

　　在过去这一轮投资里，土地获取成本还是很便宜的，所以相信水涨上来的时候，船也会高起来，会慢慢地把毛利做稳。

　　现场提问：70个城市里面有69个房价上升，是否担心中央继续收紧楼市政策？

　　邵明晓：从这届中央政府对房地产行业的政策来看，未来会用市场的方法来进行楼市调控，这当中可能有一个过渡。我们也注意到中央政府在着力建立一个长效机制，所以至少从目前看，调控会持续一个平稳的态势。

　　市场的力量还在发挥作用，如果能够真正地抓住客户需求，把产品和服务做好，这样的企业就有机会胜出。

　　现场提问：公司上半年毛利率是不是已经见底了？

　　韦华宁：今年上半年的毛利率是31.9%，主要是因为结算结构的问题。

　　从今年全年到明年，龙湖毛利率水平还是保持25%-30%不变的区间。2011年，我们有先于市场的价格调整动作，其实取舍逻辑特别简单，就是发现公司财务稳健和盈利之间有冲突的时候，就毫不犹豫地会选择前者，要公司的稳健。

　　大家可以看到，2011年年底龙湖资产负债率是这个行业里面最低的几家公司之一。2012年的年底，尽管我们收购了更多土地，还是把负债率水平保持得很好，这是龙湖取舍的逻辑。

　　一旦做了这个动作，不可避免会有其他的后果。在房地产行业，因为交付会有一定周期，会陆续进入结算管道，差不多得延续一年半到两年时间，这一部分的因素才会慢慢地离开结算管道，而去年上半年到现在开始新买的土地又会慢慢地进入结算管道，这就会使得整个公司毛利率水平在2015年之后进入回升的管道，这个趋势很明显，我们不可能一蹴而就。

　　现场提问：龙湖将来有四个发展策略，“扩纵深、近城区、控规模、持商业”，能否具体解释一下？

　　邵明晓：策略之一是“扩纵深”，实际上是确定龙湖在未来一段时间内进入城市的选择。我们一直强调龙湖聚焦于一二线城市，这是过往几年一直在做的，这一点同行也已经认识到了，所以现在一二线城市竞争比较激烈。

　　从2011年之后，龙湖内部把一二线城市做得更加聚焦，我们未来选择城市范围就是24个年销售额超过400亿元的城市。

　　第二个策略是“近城区”，早期的时候，龙湖做了很多郊区低密度楼盘，市场上客户结构发生变化以后，我们更多关注在靠近市中心地区拿地，不一定最核心，但一定是近城区，去年和今年上半年拿的土地已经实现了这样一个目标。去年一年买了890万平方米土地，今年上半年又买了350万平方米土地，所以今年下半年我们在土地市场上可以很从容，这一轮土地换仓非常成功。

　　第三个策略是“控规模”，背后的逻辑是高周转，所以龙湖未来拿地项目主要会从规模控制这个角度考虑，大约是15万平方米到50万平方米这样的规模，会根据城市规模和位置不同进行选择。

　　第四点“持商业”，2003年龙湖第一家购物中心就在重庆开业了，现在是最赚钱的购物中心之一。在那个时点上商业地产是一个新业务，当时吴亚军董事长的考虑是做一个项目，积累一些经验，留一个团队，边走边看，这是当时的想法。从2011年开始，提出要把增持商业作为一个战略，用时15年。

　　现在回头看，为什么我们要用15年的时间？2011年开始用资源投入，大概每年开1-2个购物中心，把每年销售回款的10%以内投入到商业地产，这个步骤实际上并不快，因为预估到商业地产将来的竞争会非常激烈，所以我们在选址上、在城市选择上非常严格。比如现在商场的布局就是北京、上海、杭州、成都、重庆、西安等，从微观上说，商场选址要么就是地铁商业带，要么就是新核心区的中心。

　　在速度上，商业地产做得其实并不快，希望做一个成功一个，而不是大规模一拥而上。实际上龙湖还是预估到这些情况的，也有充分的准备，包括坚定地积累团队经验等。

　　未来购物中心、商场的竞争可能会非常激烈，但是有准备的、做得好的还是能够存活下来。所以，我们讲要用15年的时间，用一个匀速甚至是保守的速度来慢慢加大商业地产份额，也不排除过程当中如果有好的机会，再调整一下速度。

　　现场提问：毛利率下滑是不可逆的，那么全年核心盈利是否会呈现下跌的局面？

　　韦华宁：龙湖的盘面很简单，今年上半年因为交付比例较低，对比去年上半年的营业额，增长是有限的，加之毛利波动对核心盈利有影响，所以在半年的时候出现了结构性下降。但是，下半年集团竣工和结算量大幅提升，将推动核心盈利进入上升管道，全年一定会增长。现场提问：“扩纵深”聚焦一二线城市的最终目标是什么？

　　邵明晓：龙湖聚焦一二线城市的策略一直是比较坚定的，刚才提到了有24个年销售额400亿的城市，在同样的规模下，龙湖进入城市的数量偏少，这也使我们意识到需要加大纵深。

　　从去年3月份开始，龙湖抓住市场的低点，总共买了17个项目、891万平方米，而且大部分是靠近城市核心的，聚焦在目标城市；今年上半年，龙湖又买了十个项目，去年到今年我们新进了厦门、泉州、大连、苏州、长沙和昆明。

　　这样一个布局是在建构一个面向未来增长的框架，所以龙湖的执行力在这个战略下会更加顺畅。

　　现场提问：2012年全年业绩会时，公司表示对买地持审慎态度，但是上半年龙湖还是买了十块地，原因是什么？

　　邵明晓：关于买地，3月份讲过，公司全年会采取非常稳健的投资政策，与之相关的背景是去年我们买地的量在行业内是比较多的，但是时点是比较对。

　　为什么上半年又买了十个项目？源于年初一个大的判断，当时整个土地市场还未过热，现在回头看整个判断基本上还是对的。但是今年下半年买地就不是简单的谨慎了，会非常严格控制买地的计划。

　　现场提问：今年是龙湖成立二十周年，有没有派发特别息的想法？吴总对于创业二十年，有什么感想分享一下？

　　吴亚军：龙湖的派息政策一直是比较稳定的，也就是把20%的核心盈利作为派息，会一直坚持这个政策。不会因为有一个特殊纪念日改变派息政策，如果这样的话，预期就会出现混乱。

　　我个人关于创业20年的感想归纳起来是八个字：“无怨无悔，兴趣盎然”。

　　“无怨无悔”是因为创业的过程中实现了自我的理想，更重要的是跟一些优秀的人同行，从他们身上学到了很多东西。我们的团队非常优秀、非常值得信赖，而且他们身上的很多能力或者说品德对我个人的影响和塑造都是很有价值的，我个人因此收获很多，所以无怨无悔。

　　第二个是“兴趣盎然”，因为这个过程当中交了很多朋友，做了很多有意义的项目，改变了城市的形象，服务了一二十万业主。这些人和公司都有良好的关系，跟员工之间也有更深的关系，到节假日的时候业主来给我们的员工送汤圆、送饺子，所以这一点来讲对我是很大的安慰和滋养。

　　另外，未来我对这个行业仍然充满信心，所以说兴趣盎然。