领袖访谈：洪伟义 吉宝行走中国

来源: [观点网]      时间: 2013-10-14 19:11
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吉宝置业在中国发展了十多年，代表着中国地产市场中的“外来者”。

　　从一家船舶修理厂起家，历经多年的努力，吉宝现已发展成为新加坡最大的跨国企业集团之一，核心业务包括岸外与海事、基础设施和房地产。

　　而在中国，吉宝则是以跨国房地产上市公司“吉宝置业”作为载体，进行开拓发展。2010年，吉宝置业在华成立了独资子公司——吉宝置业中国，总部设于上海，负责持有并运营吉宝置业在中国的所有房地产项目。伴随着吉宝置业中国的成立，公司能以更灵活的姿态捕捉中国这个庞大、快速增长的市场所带来的机遇，行稳致远。

　　洪伟义于2013年1月1日接任吉宝置业总裁职务，并继续担任吉宝置业中国执行副主席。

　　作为近年来负责吉宝聚焦中国市场的开拓人，吉宝置业中国掌舵人洪伟义将带领吉宝在中国市场走出一条怎样的路？

　　“十年生聚”

　　在履新公告中，吉宝企业总裁兼吉宝置业董事长朱昭明谈道：“洪伟义一直负责公司区域业务的拓展，近年来也肩负起聚焦中国这个重要市场的相关工作。”

　　他也谈道：“洪伟义拥有丰富经验，对我们的业务实力也有深入的了解，我坚信他能带领吉宝置业进入下一个发展阶段，并且继续为吉宝集团作出重要贡献。”

　　公开资料显示，洪伟义拥有伦敦大学帝国理工学院工商管理硕士学位，在1991年加入吉宝置业，并在2008年被委任为吉宝置业国际有限公司执行董事兼国际业务总裁。

　　他在吉宝置业集团曾担任新加坡业务助理总经理和越南业务主管，之后被委任为吉宝置业国际有限公司区域投资主管，负责吉宝置业集团的海外业务。

　　对洪伟义而言，中国并不是个陌生的国度。

　　据他回忆，吉宝对中国市场的聚焦始于2000年：“那时，我是吉宝置业海外业务部的负责人，带领团队来这里开拓市场，并积极扩大在中国的业务规模。”

　　尽管吉宝从90年代就已经进入中国，但在2000年之前公司并未将发展重心真正移入这片辽阔的土地。

　　最新的数据显示，截至2013年年中，中国业务规模达到51亿新元，占吉宝置业总资产的42%，成为继新加坡之后的第二大市场，较2008年的11亿新元增加了四倍多。

　　洪伟义特别指出：“我们预计这个数字将随着时间继续增长。”对中国市场，洪伟义表示，他更关注如何进一步发展在中国的业务，尤其是在那些吉宝已经开展业务的城市。

　　他也指出，吉宝置业将继续开发有特色的住宅项目、具有投资价值的办公楼、综合城镇项目以及大型综合体项目。

　　“外来和尚”

　　作为来自新加坡的开发商，吉宝置业扎根中国二十余年，代表着中国地产市场中的“外来者”。

　　谈及从新加坡市场过渡到中国市场，洪伟义不时提到“理念”。“我们来这里(中国市场)，可以带来一些新的开发理念。”在洪伟义的表述中，拥有相对领先的开发理念是吉宝在中国房地产市场取得优势地位的前提条件之一。

　　据他介绍，吉宝在新加坡前几十年的发展过程中，产生过很多创新思维。“一些概念对于当地开发商来说可能比较超前，或是觉得市场还并不能全然接受。”

　　“但事实上，凭借着我们在新加坡丰富的开发经验，这些新概念已经被成功实践过，我们知道这在现有市场的可发展程度。”洪伟义称，在其它开发商之前把新概念推广到目标客户中，能够有效帮助公司赢得商机。

　　洪伟义指出，中国市场充满机遇，“随着市场的不断发展，开发商只有不断地推陈出新、提高项目的品质标准，才能满足顾客日益增长的需求。而这正是吉宝的优势所在，我们善于通过创新的开发理念，引入世界级的品质标准，为人们缔造生活-工作-休闲的理想环境”。

　　所谓“见过的风景”是依托于新加坡市场的发展程度相对领先于中国，除此之外，洪伟义介绍，在新加坡较低的融资成本，也是吉宝的优势之一。

　　但他也坦言，把新加坡的资金带来中国，也要考虑到汇率的风险。

　　“我们对中国的长期发展是很有信心的，因此也同样看好人民币未来的走势，相信它不会贬值，至少兑新币的汇率应相对稳定，很有可能还会升值。”

　　在同政府合作方面，洪伟义认为，有些地方政府希望吉宝带着先进的开发理念进入那个城市，是因为相信吉宝在城市化建设中的综合实力。

　　总结起来，洪伟义将吉宝的竞争优势归纳为两个方面：第一是对高品质的重视，第二是引进新的开发理念。

　　“当然，我们也要考虑投资回报，”洪伟义指出。因而，吉宝在向目标客户介绍新理念的时候，会视乎市场的接受程度，等待合适的机会。

　　取长补短

　　2013年4月，吉宝置业与万科建立战略合作伙伴关系，共同在新加坡和中国开发房地产项目。

　　当时吉宝方面表示，这种双赢的合作关系将使两家公司互相学习最佳实践，更好地了解不同的市场需求和充分利用彼此对市场的洞察力和认知，迈向更大的成功。

　　在吉宝挑选合作伙伴上，洪伟义也对相关标准作了解释——吉宝选择合作伙伴最重要的考量是彼此的价值观要一致。

　　“吉宝是家上市企业，拥有专业化的运作，管理有序。我们希望能和理念相同的企业合作，价值观必须要一致。”

　　具体到同万科的合作，洪伟义表示，万科对本土市场的深刻洞察力和广泛的关系网将进一步促进吉宝置业在中国的业务发展，以及学习在中国经营房地产开发业务的最佳实践。

　　吉宝置业与万科合作开发的项目，将能借鉴各自在新加坡和中国深厚的开发经验，同时也达到彼此对投资收益的要求。

　　再具体到如何合作，据洪伟义介绍，吉宝同万科的合作方式相对简单，在项目开始之前就确定哪一方来做主导，另一方只是支持。“在新加坡，我们算是较大的开发商，经验丰富，成功开发了很多享誉世界的项目，所以在新加坡就是我们领头。”

　　而在中国市场，万科在60多个城市有350多个项目，与万科相比，吉宝在中国的规模相对小很多。洪伟义称：“万科在中国经验很丰富，尤其是对目标客户群比较有经验。找到合适的项目，他们带头，我们参与项目投资。”

　　“我们也是想深入地学习怎样可以做得更好，可能会派一两个员工进入项目公司里，跟万科一起工作，吸取他们的操作经验。”

　　洪伟义并不认为万科会是竞争对手：“房地产行业有一个好处就是，市场很大，商机很多，所以同行之间不一定是竞争者，也可以互相合作。”

　　他表示，与万科的合作，对于两个企业来说一定是双赢的。

　　放眼未来

　　在采访中，洪伟义不止一次表达出对中国市场的看好。“我们是从一个长远的角度来看整个行业的发展。中国，作为我们的一个核心市场，从长期发展来看很有吸引力。”

　　以前中国的GDP都是双位数增长，但今年增速会降到7%，经济呈下行趋势，这些在洪伟义看来并非是什么坏事，而是好事。

　　中国在前20年都是高速增长，任何一个大国，到了一定阶段必然不能一直保持这样的增长速度。“如果再以这样的速度增长下去，并不见得毫无问题。经济很难长期支持这样快的增长速度，文化、环保方面可能会受到影响。”

　　洪伟义也指出，现在新一届政府强调要有质量的增长，这是正确的，为的是取得可持续发展。事实上，吉宝倡导的正是可持续发展的核心理念。

　　“我们在中国市场的发展不只是为了在短时间内获得盈利，重要的是用长期发展的战略眼光来审时度势。”

　　就市场发展观点，洪伟义认为，新加坡市场非常小，而在中国实现可持续发展，需要有一个长期的战略部署。有这样的看法也是因为吉宝本身资本雄厚、没有短期现金流方面的忧虑。他笑称：“这也是我们的优势，让我们得以用长远眼光来看市场的发展。”

　　洪伟义还称，将继续跟进市场走向，陆续在2013年下半年推出新的住宅项目以适应城市的发展需求，如吉宝在上海的季景铭郡、南通的澜岸铭郡、成都的熙山御庭、中新天津生态城内的季景兰庭和沁风御庭等。

　　同时，他也希望进一步发展吉宝置业在中国各主要城市的商业项目——这些新项目包括北京的甲级办公楼，在中新天津生态城内的季景天地项目以及在上海开发的零售兼办公用途的金桥国际商业广场。

　　以下为观点新媒体对吉宝置业总裁兼吉宝置业中国执行副主席洪伟义先生的专访实录：

　　观点新媒体：吉宝在中国比较低调，很多项目没有用吉宝的名字？

　　洪伟义：我们在中国开发的住宅项目比较多，也不是所有的项目名称上都融入公司的名字。比如坐落于上海静安区的静安风景、静安豪景，两个项目都非常的成功，可是案名没有特别提到“吉宝”，所以很多人对我们不了解。

　　在过去的项目中，吉宝置业把更多的注意力放在项目本身的发展上，旨在为顾客提供高质量的居住环境，创新的生活理念，这也获得了很多中国购房者的认可和欢迎。为了让更多人了解吉宝所能提供的高品质，我们之后将会越来越多地考虑把吉宝的品牌和项目名字结合在一起。

　　观点新媒体：吉宝在北京、上海、成都、广州、天津等基础比较好的城市发展，选择这些城市是基于投资回报率高的原因吗？

　　洪伟义：中国市场巨大，充满了机遇，因此吉宝置业会有选择性地开展业务。在中国，我们的发展策略是注重那些高增长城市，着重在已建立起业务的城市进行拓展。作为一家上市公司，我们保持高标准的企业治理，要对每一位股东负责，其中投资回报率也是我们的考量之一。

　　观点新媒体：吉宝在上海的项目是最多的？

　　洪伟义：我们在上海已经累积了多年经验，共有九个项目，有很好的团队，并建立了一定的品牌基础。此外，上海的人口有2500万，是新加坡的四五倍，这个市场已经相当庞大，值得我们持续关注。未来，我们不需要在每个城市都投入，重点考虑那些已经有业务运营的城市。

　　观点新媒体：吉宝只做比较高端的项目？这部分正好也是调控的重点，觉得会有困难吗？

　　洪伟义：吉宝通过高质量的创新方式，为顾客创造舒适、高端且独具一格的生活和居住环境。政府的调控措施虽然会带来一些影响，但我们相信真金不怕火炼，优质的商品终会赢得顾客的喜爱。更重要的是，在发展高端住宅的同时，吉宝也拥有很多高质量的大众化住宅项目，致力于满足中国城市化的需求。

　　例如，吉宝在上海南汇有一个可以满足刚性需求的项目，在无锡、成都也有刚需项目推出。

　　观点新媒体：吉宝的休闲地产是什么样的概念？和国内其它开发商做的旅游地产区别在哪里？

　　洪伟义：休闲地产也是一类较为高端的项目，而吉宝主要还是注重房地产项目。我们在中山有一个项目是游艇会和住宅的综合开发，不只是建硬件，也要建软件。吉宝希望不只是建楼，也是建环境。

　　吉宝看重配套环境，正如我们说的“在这里生活，在这里工作，在这里休闲”，我们建设的正是这样的项目表率，成功之处将会是给人们带来引领世界潮流的亲水生活方式。

　　观点新媒体：中山是广东省内房价涨幅不高的城市，项目现在进展如何？

　　洪伟义：那个项目不止是针对中山顾客，同时也放眼于整个广东省以及在广州置产的香港、澳门人。因此，该项目也针对港澳顾客。

　　项目仍在发展中，其中包括高端低密度亲水住宅，每一户皆享有单独的游艇泊位，预计在2014年推出。

　　观点新媒体：游艇可以通航到澳门？政府放开了吗？吉宝会出售游艇吗？

　　洪伟义：吉宝在开发亲水住宅项目方面拥有丰富的经验，我们在新加坡成功开发了吉宝湾，把昔日的旧船厂重新改造为如今宜人的滨海住宅区，重塑新加坡的南部天际线。

　　我们在中山的这个项目，未来将发展成一个综合滨海俱乐部与住宅区。吉宝岸外与海事有建造钻油台的业务，但并不建造游艇，亦不会出售。客户购买了中山项目的亲水住宅后，即拥有了私人泊位供停靠游艇，同时还可以享受到作为滨海俱乐部会员的一切尊贵礼遇。

　　继6月份广东澳门游艇直航成功签约后，中山市持续大力推动游艇产业发展，直航手续已提交国务院相关部门审批，明年初或实现粤澳游艇直航。吉宝置业在中山的游艇会综合项目，有望成为粤澳直航的试点。

　　观点新媒体：吉宝如何在与政府合作中保持良好的关系？有些什么值得推广的经验或者给其他开发企业的建议？

　　洪伟义：政府在寻找合作伙伴时，注重的是合作方的实力、经验和信誉。吉宝拥有成功的经营记录、稳健的财务实力、规范的企业治理标准和创新的经营理念，这正是我们的竞争优势，也是很多政府部门愿意与吉宝保持合作的根本所在。

　　作为一家上市公司，吉宝置业的公司运作是充分市场化的。

　　我们的母公司吉宝企业是新加坡最大的跨国集团之一，持有吉宝置业54%的股份。淡马锡则持有吉宝企业的股份。此外，吉宝置业还有其他非政府背景的股东，所以我们是根据市场来运营公司的，需要兼顾所有股东和投资者的利益，确保他们的投资收益。

　　与此同时，拥有一定的政府背景，又是一家上市公司，也说明我们在信用、制度、管理方面会非常规范。

　　观点新媒体：新加坡的管理在全球是出名的规范，制度化也很好，其实中国很多地方并不是那么规范，吉宝是如何适应的？

　　洪伟义：每个国家的国情、文化都有所区别，但我们欣喜地看到，中国对企业治理、法律法规也日益重视，这方面已经取得了长足的发展。

　　新加坡是一个发达国家，对产品质量要求严苛。作为新加坡企业，我们乐于分享这方面的经验，同时引进一些新的开发理念，并保持一贯的高品质，这就是我们区别于其他开发商的优势之处。

　　观点新媒体：说到自身优势，在融资方面，新加坡的融资成本是不是有一定的优势？

　　洪伟义：新加坡的利息比较低，故融资成本也会相应较低，这对是我们来说是有利条件。

　　观点新媒体：以前中国的GDP是双位数增长，今年增速会降到7%，这对吉宝的业绩有影响吗？

　　洪伟义：这对我们来说是好事。中国的GDP在前20年都是高速增长，这么大的国家，增长到了一定阶段，很难一直保持这样的速度。

　　新一届政府领导多次强调“有质量的增长”，这是对的，为的是要实现可持续发展。

　　吉宝也提倡可持续发展，我们看好中国市场，在这个市场的投入不只是为了今年、明年能够获得盈利，而是谋求长期的稳步发展。

　　房地产市场应该要用长远发展的眼光去观察，不是进来这个市场一两年，做一两个好项目就离开了。

　　新加坡市场较之中国来说非常小，要在一个泱泱大国走好发展的每一步，需要有一个长期战略部署。

　　观点新媒体：有这个想法是因为资本雄厚，没有短期的现金忧虑？

　　洪伟义：稳健的财政实力是我们发展业务的坚实后盾。但吉宝置业一直以来坚持的高品质、创新思维也是我们保持行业领先地位的原因。我们将继续以长远眼光看待发展，为顾客提供优质的产品组合，为城市建设贡献力量。

　　观点新媒体：前往海外发展的内地房企最典型是万科，在新加坡跟吉宝有合作。对这类房企的发展战略和拓展思路，您有怎样的看法？

　　洪伟义：随着中国政府针对国内房地产市场调控政策的出台，部分国内开发商聚焦那些移民海外的中国投资者持续增长的需求，开始进军海外市场。

　　2013年4月，吉宝置业与万科建立战略合作伙伴关系，共同在新加坡和中国开发房地产项目。

　　这种双赢的合作关系将促使两家公司互相学习，更好地了解不同的市场需求和充分利用彼此对市场的洞察力和认知，迈向成功之路。

　　观点新媒体：吉宝在大陆选择企业合作有什么标准？

　　洪伟义：吉宝选择合作伙伴最重要的标准是价值观要一致。我们是个上市公司，奉行市场化运作，各方面制度规范。如果选择另外一家公司合作，希望能与吉宝的经营理念保持一致。

　　比如同万科的合作，万科对本土市场的深刻洞察力和广泛的关系网，将进一步促进吉宝置业在中国，包括在新的城市的业务拓展，是我们学习在中国经营房地产开发业务的最佳实践。

　　吉宝置业与万科合作开发的项目，能借鉴各自在新加坡和中国的深厚开发经验，同时也达到彼此对投资收益的要求。

　　观点新媒体：很多人说中国企业不好合作，中国人不善于合作。

　　洪伟义：不止在中国不容易，在每个地方都不容易，因为每个企业都有自己的经营策略，所以最好的合作方法是合作进行之前确定好谁来领头，确定好项目的主导方，另一方则提供支持。

　　我们跟万科的合作就很简单，吉宝在新加坡属于规模较大的开发商，积聚了丰富的市场经验，所以在新加坡的开发项目就是我们做领头。

　　房地产有一个好处就是，市场很大，商机很多，所以不一定都是竞争者，也可以互相合作，各取所长。

　　观点新媒体：万科选择你们，或者接下来还有企业选择你们，主要目的就是学习新的理念？学习比较规范的东西？

　　洪伟义：我们乐于和合作伙伴分享在新加坡及其他海外市场的房地产开发经验以及公司市场化运作的规范，也虚心向万科这样国内领军房企学习本土化的经营管理，只有对双方皆有助益的合作才能长久。另一方面，就是寻求合作方的金融支持，尤其遇到大的项目，能携手一个有共同价值观的伙伴同舟共济，是获取成功的重要保障。

　　观点新媒体：吉宝在新加坡有很强的竞争实力，在中国市场哪些开发商是吉宝的竞争对手？

　　洪伟义：无论在哪个行业，我们都会面临竞争对手。房地产这个市场很大，机会也很多，吉宝在不同的项目、不同的地点体现不同的优势，并不一定需要跟其他开发商直接竞争。

　　吉宝置业是首批在上世纪90年代初进入中国市场的海外房地产开发企业，多年来已经在中国建立了良好基础和信誉，并积极谋求与当地伙伴的广泛合作。

　　无论经济环境如何变化，吉宝置业始终坚定不移地在中国投资与发展业务。多年来，我们不断扩展中国业务，以满足其日益增长的城市化需求。

　　在经济不景气时，我们会调整或延缓项目来缓解现金压力，并努力控制项目和运营成本。时刻准备着在逆境中寻求并抓住机遇以及资产套现的可能。此外，我们也发展基金管理业务来维持长期的、可观的收益，致力于保护股东利益、公司治理、绿色环保举措和企业社会责任活动。

　　观点新媒体：吉宝置业希望未来每年的复合增长率是多少？

　　洪伟义：相较于增长率的数字，我们更关注如何进一步发展在中国的业务，尤其是在已经有业务开展的城市。

　　我们将继续开发有特色的住宅项目、具有投资价值的办公楼，综合城镇项目以及大型综合体项目，此举将有助于创造有活力、宜居和可持续发展的城市社区。

　　观点新媒体：吉宝土地储备去年到了740万平方米，今年拿地策略是怎样的？

　　洪伟义：有机会的话，我们还是会拿地，最近吉宝就在上海佘山拿了一块地，开发有地住宅。

　　我们的优点在于不只是在中国开发、在新加坡开发，我们在越南也算是很大的开发商，而且在印尼也有项目，所以我们买地的选择比较多，不一定只在中国。如果哪个市场风险比较大，我们可能就会暂时放下。如果只在一个国家开发，当那个国家的市场放缓，商机也会跟着受到限制。

　　市场一定是有上有下的，不可能一直是往上走。吉宝从新加坡来，看到过其它市场的发展，所以对买地还是比较谨慎的。我们会选择地理位置优越、设施便利的优质地块。

　　观点新媒体：现在的房企拿地的标准应该是怎样的？

　　洪伟义：如果没有贷款，没有银行债务问题，拿地压力就不大，而且如果公司不上市的话，开发商的压力也会小很多。

　　如果上市了，又跟银行贷款了，就要小心。最重要的是，市场上升的时候不怕，下降的时候一定要注意，因为企业能否生存，最重要的就是能否承受金融危机这些情况。要算清楚，如果发生金融危机，企业能否生存，如果还能生存，才可以继续买地。

　　观点新媒体：中国放开金融贷款利率管制，对于房地产有什么影响？

　　洪伟义：中央政府开放金融市场，银行和各种金融机构逐渐被允许在各自提供的贷款利率上拥有更大的自由裁量权，但由于中国经济增长趋缓和流动性趋紧，小开发商可能无法提供更具竞争力的信用担保，在经济大环境下面临越来越大的资金压力。

　　观点新媒体：低于多少的净利率吉宝置业是不做的？是否也影响着吉宝置业一直在经济发达或比较发达的城市拓展业务？

　　洪伟义：作为一个业务多元化的公司，吉宝置业对待资本管理始终保持审慎的态度。我们的资金来源渠道广泛，有来自银行及相关公司的借款，也有来自资本市场的债券发行。

　　观点新媒体：现在中国商业地产的风险加大，怎么看国内商业地产泡沫？

　　洪伟义：住宅项目有很大的政策风险，商业项目的政策风险则相对较小。当然，中国的市场这么大，很难一概而论说商业地产的市场风险大，因为不同的城市有不同的市场情况。

　　在有些二线城市，因为政府前些年推出了很多商业用地，风险可能比较大。有些一线城市，像上海，前几年政府没有推出这么多商业地块，而且中国的经济一直在发展，一线城市的商业需求还是很大，风险就相对小些。

　　我们的战略是继续把重心放在已经有吉宝业务运营的高增长城市，包括北京、上海、成都、天津、无锡。我们也在不停寻找拥有共同价值观的合作伙伴，结为战略联盟，从而实现业务的持续增长。

　　观点新媒体：城镇化对房地产行业的机会还是泡沫的看法比较多，您怎么理解？

　　洪伟义：我们看好中国经济在未来的持续增长，城市化脚步将日益加快，不断壮大的中产阶级规模和强烈的购房愿望将继续推动对住房的需求。

　　中国这么大，到处蕴藏着发展的契机，尤其是像上海和北京这样的门户城市。中国一线和极具发展潜力的二线城市如天津、无锡和成都，也将从整体经济增长的大环境中获益。

　　以前的城镇化是鼓励一些外地人到大城市，现在的城镇化越来越像欧洲的城镇，大家不一定要去大的城市，可以去小的城镇。这可能也是考虑到环境、交通的因素，如果要坚持可持续发展，就不能重复以前那种城镇化轨迹。

　　从房地产公司的角度来看，如果是集中在大城市，可以找到一个好的地段来开发项目。因为不可能每个人都集中在城市中心，好的地段并不局限在城市中心，大城市的周边地方也有很多机会。

　　如果是在很多不同的小城市，也可以找到机会，选一些比较好的城市，可能没有上海、北京那么大，但有自身的优势，经济往后走还是会继续增长。

　　所以，对于房地产开发商来说，无论是怎样的城镇化都有机会。

　　观点新媒体：有没有给进军海外市场的企业及企业人好的建议？

　　洪伟义：正确的商业策略与合适的商机，只能伴随一个企业发展到一定的高度。一个企业想要行稳致远，需要的是有担当、有抱负的员工，帮助企业取得长期的业务繁荣。

　　人才是企业成功的基石，吉宝一直致力于通过为员工提供学习和成长的机会来吸引并留住对我们来说最好的员工。

发稿：本刊编辑部审校：杨晓敏

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