佳兆业：未来均价继续提升

来源: [观点网] 时间: 2013-10-14 19:01

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“预计明年销售均价逐步提高，未来公司的销售规模增长幅度可达30%。”

　　得益于战略重心重回一二线城市，佳兆业今年上半年销售实现稳步增长。8月15日，佳兆业举行2013年中期业绩会，包括主席郭英成在内的所有高管无不流露出欣喜之情。

　　在当天的业绩会上，佳兆业副主席谭礼宁介绍，截至6月底，佳兆业已经锁定结转的收入达到180亿元；实现签约销售110亿，同比增长71%；销售均价同比增长20%，达到9253元/平方米。

　　“销售均价的增长，主要是由于一二线城市的贡献比去年同期有所增加，去年的比例大概42%左右，今年上半年则达到60%，同时去化率达到71%。”谭礼宁称。

　　在销售保持稳步增长的同时，佳兆业在土地市场上表现也相当活跃，新增土地储备面积约120万平方米，总代价约87亿元，其中一二线城市土地的收购占到91%。

　　从具体区域看，佳兆业今年获取的土地几乎都在上海、广州、深圳、杭州、青岛、武汉、成都等一二线和区域核心城市。

　　尽管在佳兆业所拿地块中不乏总价45.6亿元的广州黄埔南玻地王，但佳兆业对于项目前景还是较为看好。

　　佳兆业首席财务官张鸿光认为，公司在广州所拿地块今后会与其拥有的旧改项目推进密切关联，而这些项目除一两个商业项目之外，全部都会在2014年开盘，因而资金会很快回笼。

　　佳兆业主席郭英成则表示，公司肯定能实现全年220亿元的销售目标，因今后将集中在一二线城市发展，预计明年销售均价逐步提高，未来公司的销售规模增长幅度可达30%。

　　以下为佳兆业2013年中期业绩会现场问答实录：

　　现场提问：未来几年销售额增长达到30%，可不可以详细介绍增长方式和情况？

　　郭英成：公司未来发展以做强、做大为主，还没有明确要达到多大的规模，我们希望在一二线城市的发展有一个大的跨越，特别是在旧改方面，因为旧改项目毛利率有很大竞争力。

　　既然管理层定了30%的增长目标，那么这个目标一定不会改变，至于下半年会不会调高220亿销售目标，还要从货量和售价方面考虑。

　　一二线城市的土地竞争已经很激烈，土地拍卖价钱相当高，如果这些土地的价格能达到要求，我们就会释放一点价格空间，如果达不到的话，就要看有没有充足的土地储备，然后再去调高目标。

　　现场提问：佳兆业如何配置旧改项目中的商业比重以及如何实现盈利？

　　郭英成：公司旧改项目也分区域，如果项目所处的区域很好，才会配置一定比例的商业项目，所处区域不好的项目基本上都是以住宅和公寓为主。

　　区域很好的项目中，如果配置一定比例的商业综合体或者写字楼，往往价格会比住宅还好。我们留下来的这些商业项目，比如说今年会留20万平方米的商业用来出租，这些项目都是以商业街和写字楼为主，而且位置特别好。

　　现场提问：佳兆业上半年负债比率超过80%，是否有计划提前偿还一些债务？下半年有没有新的融资计划？

　　郭英成：公司负债比率稍高主要是因为三、四月份完成融资后收购土地所致，因为很多费用都要前期先支付，预计全年负债比率会有所下降。

　　其实不要单单只看负债比率，而要看公司债务的架构。到今年底，我们只有一笔15亿元的可转债要偿还，但如果我们愿意，这笔债券可以延期到2014年、甚至2015年，因为投资者基本上不会要求提前偿还，因为会有利率收益。除这笔外，下一笔债务是2016年到期。虽然公司负债比率确实有所提升，但这个阶段是发展的好时机。

　　因为偿债压力基本上已经通过上半年的三次发债消除了，所以公司没有融资压力。

　　现场提问：佳兆业上半年平均售价比去年有较大幅度的上升，下半年或者明年是否还有上升空间？

　　郭英成：对于佳兆业来说，在旧改方面已经有十几年经验，也有一个很优秀的团队。旧改的立项、拆迁、开拓、赔偿等，都有很完善的程序，所以我们在旧改方面还是很有竞争力的。特别是在珠三角区域，除深圳以外，在珠海也做得很不错，而且旧改项目的土地位置相对而言都非常特殊、非常特别，所以毛利率有相当大的竞争水平。

　　再加上通过市场化收购、合并或者拍卖而得到的一二线城市的土地，在这种情况下，估算销售均价在明年还会逐步提高。

　　现场提问：是看好一二线城市还是三四线城市？

　　郭英成：虽然三四线城市有一些优势，但竞争很激烈，市场份额比较小。经过这两年财务构的改变，融资成本的下降，佳兆业资本金相对比较大之后，决定现在回归一二线城市发展，在三四线城市保留约30%。

　　现场提问：温州限购令取消会不会影响整体的楼价？对公司下半年销售会不会产生影响？

　　郭英成：这两年所有地产公司的销售额都是在严厉宏观调控背景下实现的，到目前为止，今年销售恢复趋势非常明显，土地市场也很火爆，这与前两年的情况已有本质不同。

　　这两年绝大多数客户都是刚需性，因为限购令还没有全面取消，多次置业者没有办法入市，这意味着什么？意味着有购买资格的买家已经形成了一个完整的梯队，已经进入了市场，这是对后市最有利的保障，所以我们对于销售的看法非常乐观。

　　温州的情况其实只是一定程度的放松，主城区可以买第二套房，是一个非常好的信号。在全国70个大中城市中，温州的房价已经连续下降22个月，下降了30%到40%，这应该是受限购令影响最严重的城市之一，造成的连环影响非常大。所以这个城市有指标性意义，涨价的时候很厉害，价格下跌的时候更厉害，取消限购政策也很坚决，我觉得温州是一个样本，有示范作用。

　　至于其他的城市会不会跟进，我们只能拭目以待。总体来看，政策调控还有余地，因为调控的意图已经没有前两年那么强烈，所以政策环境应该会越来越好，同时需求也很旺盛。在这种背景下，佳兆业今年下半年新推的货量非常充足，在上半年已经实现110亿的情况下，全年220亿目标是没有任何难度的，至于能超过多少，还没有讨论过。