雅居乐：下半年市场是平稳的

来源: [观点网] 时间: 2013-10-14 18:58

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“现在的地价以及成本都很高，雅居乐毛利率有30%，已算不错了。”

　　“公司的土地储备足以支撑未来几年的发展，下半年是否拿地则要视乎资金情况以及地价是否合理而定。”在8月15日举办的2013年中期业绩会上，雅居乐管理层如是表示。

　　今年上半年，雅居乐在土地市场可谓“高调”，斥资108亿拿下了17个项目，分别位于广东省的佛山、中山、花都，华东上海、南京、滁州以及海南、云南等地，涉及的地块总建筑面积合计487万平方米。截至8月15日，雅居乐已在全国35个城市及地区拥有总建筑面积约4121万平方米的土地储备。

　　据介绍，今年上半年，雅居乐在售项目逾50个，遍布19座城市，录得合约销售161.40亿元，同比增长14.8%，合约销售建筑面积为136.2万平方米，与去年持平，销售均价为11851元/平方米。

　　其中，作为大本营的广东省，上半年贡献了62%的销售收入，省外项目占比达到了38%。雅居乐表示，随着公司在省外的加大投入比例，省外项目的占比份额还将持续增加。

　　然而，上半年161亿的销售收入仅完成全年目标的三成多，对于雅居乐是否能够完成420亿元的全年销售目标，成为业绩会现场受关注的问题。

　　雅居乐管理层表现得很乐观，指“对楼市很有信心，下半年将有11个新盘推出，涉及常州、南京、重庆、郑州、云南瑞丽、云南腾冲、中山及花都等多个城市；此外，20多个在售项目亦将推出全新产品，所推出货量将涵盖更多刚需产品”。

　　以下为雅居乐地产控股有限公司2013中期业绩发布会现场问答环节实录整理：

　　现场提问：上半年才达到全年目标三成多，下半年将如何完成全年420亿的销售目标？

　　管理层：上半年有部分产品是受到限售等因素，受到宏观经济、房价、地价等影响，所以在毛利率和纯利润上是有调整的，但还是合理的。从整个行业来看，毛利率都有不同程度的下降，尤其像我们这样的公司。

　　上半年完成销售目标30%多，与去年同期42%差不多，但我们的销售一般都集中在下半年，因为新推出的楼盘会比较多，会有全新项目，而新的产品中刚需产品比例占70%左右，同时还有四千多万平方米的土地储备；此外，我们的利润包括房地产开发、酒店、物业管理、商业收租等，所以是非常有信心完成全年目标的。

　　现场提问：上半年的核心盈利情况如何？买地使用了很多开支，会不会对下半年资本开支有影响？

　　管理层：核心盈利没有什么改变，毛利率较去年同期有所下降，主要是因为今年上半年的销售策略调整，但净利润率还是有稳健的增长。

　　对比来看，我们的毛利率和净利润率在同行里算偏高的，在上半年增长还是比较大的。下半年要看资金的情况，但这么多年来，我们的资金情况可以说都是比较稳健的。

　　现场提问：很多已公布了中期业绩的房地产公司，毛利率都存在下跌的现象，雅居乐在这方面的对策如何？

　　管理层：现在的地价以及成本都很高，雅居乐毛利率有30%，已算不错了。

　　最低的地价也有两千多元，但实际上还有税收、建筑费等，所以说毛利率去到30%已经不错了。目前，我们在广州、佛山等还有一些市中心的地块，以及一些旅游度假项目，这些产品在未来发展都是很好的。

　　现场提问：雅居乐未来会“短平快”发展项目，如何确保实现？

　　管理层：实际上，“短平快”包括了一系列的策略和措施。首先谈土地，主要聚焦在本身可以做得“快”的土地，比如说少一些拆迁和少一些前期征地等；其次谈产品，也有很明确的指向，主要聚焦刚需市场及一些相对大众化的产品；第三，在内容上梳理了很多优质产品，不仅在产品，还有运作、材料物品等方面都有标准化；最后，就是项目如何落地、施工组织以及节点目标。我们明确强调，在拿地之后5天内进场探察，15天内定方案，30天内申报，150天内开工，320天-420天开售，开售之后，3-6个月之内现金流要回正。

　　比如5月8日拿的地，到现在为止，方案申报已经完成，接下来就是马上准备示范区的开工。所有的一切都是跟控制目标、控制计划相互吻合的，在下半年经过一系列配套、策略、方法，可以令我们完成全年销售目标。

　　现场提问：预期下半年楼市会有怎样的发展？

　　管理层：房地产市场应该不会放松调控，新一届政府对经济、地产等方面都是比较理性的。

　　现场提问：接下来，雅居乐是否再继续购买土地？

　　管理层：地价与楼价是相应调整的，希望政府在地价方面有更多的措施，希望地价能够平稳增长。我们在海南和云南的项目，所拿地块都是项目所在地或在附近周边，可以利用好同区域的管理，所以这也是我们拿地储备的最主要原因。

　　当然，在不同的区域里面，会进行比较，寻找发展空间，考虑哪里对于我们来说是最好的，价格是合适的。如果地块的价格不是很合理，就不会那么快买。

　　现场提问：至今年年底，雅居乐还需在土地上支付多少？

　　管理层：上半年拿地用了108亿，在下半年需要付的地价有68亿，现在算就还有50亿，因为在7月上旬以及8月上旬都有支付。

　　现场提问：雅居乐今年的定价策略如何？根据公司现金流情况，接下来有没有发展或者是融资的计划？

　　管理层：我们已经调整了一部分产品的售价，现在的销售价格还不错。比如广州，新推出的盘现在已经去到一万一千多元每平方米，按照我们的策略，有很多的项目都是热卖项目，比如说广州雅居乐项目以及中山雅居乐项目。

　　我们产品的定价都会随行就市，现有的资金超过150亿，有足够的资金应付下半年的支出，所以暂时不会再有融资计划。

　　现场提问：下半年雅居乐有很多新盘入市，是否会产生一定压力？如何保持较高的去化率？

　　管理层：今年可售面积大概650万平方米，预计卖370万平方米，去化率在50%左右，跟往年的数字差不多。当然，我们会根据公司的需要，特别是对于某一些项目，会有一些价格上的处理，以加强去化，提升公司现金流水平。但我相信那是个别情况，整体来讲，下半年市场还是平稳的，我们对自己的产品也很有信心，去化率还是会维持在去年的水平。