恒大：1000亿不是大问题

来源: [观点网] 时间: 2013-10-14 18:53

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“现在已经有197个项目在售，覆盖了110个城市，可售货源还有1300多万平米。”

　　8月26日举行的2013年中期业绩会上，恒大地产主席许家印全程未发一言，不管是公司上半年情况介绍还是问答环节，副主席、首席执行官夏海钧包揽了所有的发言。

　　夏海钧介绍，2013年上半年，恒大的营业收入419.6亿元，净利润65.1亿元，核心利润46.6亿元，股东回报率为29%，净负债率降至58.4%，现金余额419.7亿元，土地储备1.45亿平方米。上半年集团合约销售收入446.1亿元，合约销售面积664.7万平方米。

　　夏海钧称，恒大在坚持稳健运营、稳定增长的基础上，会进一步贯彻一个优化、一个降低、两个提高的“122计划”。

　　“一个优化”就是优化土地项目布局，主要指新增项目适度向一二线城市倾斜，同时在三线城市核心地段发展具有潜力的项目。“一个降低”是指坚定不移地降低恒大的净负债率，据中报显示，恒大的净负债率已经由去年同期的96.1%下降37.7个百分点至58.4%。

　　夏海钧称，主要有三个原因，一是加大了合约销售和回笼资金；二是今年上半年通过股份配售获得资金35.2亿元；三是展开项目合作，有23个项目是与其它发展商合作，共减少地价款支付89亿元。

　　“两个提高”则是努力提高现金余额及提高主营业务利润率。夏海钧表示，为了保持公司稳健增长的目标，将现金余额最低标准调从此前的150亿元调至230亿元。

　　恒大未来将在一二线城市布局成为了关注的焦点。对此，夏海钧直言，在北京、广州以及其他二线城市获取土地，主要是因为恒大现在已经有足够的资金实力去一线城市拿地。但鉴于中国城镇化的定位，三线城市绝对是中国房地产未来的主战场。

　　以下为恒大地产2013年中报业绩会现场问答实录：

　　现场提问：中央对楼市调控的态度是怎么样的？下半年楼价是不是继续上升？

　　夏海钧：今年上半年，中国几个大的发展商的销售价格、销售量都有稳定上升，特别是恒大的经营业绩相对于去年有明显增幅，这主要得益于民生地产。应该说，恒大的住房一直是中国老百姓都买得起的，加上在二三线城市的产业布局，无论在宏观调控的严峻形势下还是相对比较宽松的情况下，销售都有稳定的增长。

　　从国家经济形势来看，房地产健康、稳定的发展，应该是中央和地方政府都需要看到的，这对刺激中国经济增长起到非常重要的作用。所以，以前一些行政性措施、非市场化的手段会逐渐取消，伴之而来的是中央政府欲建立长效化的房地产调控机制，这种长效机制包括房地产税和其它一些举措。

　　无论这些措施是以什么样的形态出现，相信中国房地产健康平稳的发展是中国政府和老百姓都希望看到的，所以对下半年还是比较乐观，相信能够按照上半年的形势发展，包括销售均价、销售量，这也是今年恒大完成千亿目标的政策基础。

　　现场提问：恒大可能会考虑更多进军一线城市，是出于什么原因？

　　夏海钧：恒大早期以二三线城市作为发展立足点，但是我们以前也一直强调，随着公司现金余额不断增加，进入北京等一线城市是公司未来的战略目标。

　　目前为止，公司的现金余额将近420亿，进入中国经济发达核心城市的条件已经成熟，所以，今年上半年公司在一线城市和主要发达的二线城市获取了一些项目。这有两个目的，第一，完成在全国城市的项目布局，到7月份以后，恒大覆盖了中国除台湾以外的所有省份，这是战略布局的完善过程；第二，前两年恒大在一二线城市的项目消耗数量也比较大，所以这两年补充一二线城市的项目，也是作为公司项目平衡的主要手段，使未来一二线城市和三线城市项目布局基本保持平衡，通过这种平衡使公司无论在房地产的高潮和低谷上，都能够触及到中国不同的城市和市场，保持公司稳定的销售收入和利润增长。

　　现场提问：有400多亿的现金，怎么用这一笔钱？恒大毛利率方面在同行中也是比较低的水平，如果未来在三线城市依然是维持在50%的销售，那毛利率能不能维持现在的水平？

　　夏海钧：现金余额多了以后，公司会适当增加一二线城市核心项目来保持项平衡。平衡有两个目的，第一个使全国布局更加完善，第二是努力提高公司净利润率的方式和方法。

　　毛利率比较低跟三线城市项目布局没什么关系，主要还是因为恒大坚持民生地产的发展方向。将来恒大要作为一种制造业企业的房地产公司，我们始终认为，房地产维持高利润率不是长久的发展方向，合理的利润率才能够变成像制造业的生产，这样才是房地产永久发展的方向。

　　保持三线城市一定比例的项目，跟中国城镇化发展方向非常吻合，虽然现在短期内看到一二线城市有一些增长，但是中国城镇化方向的政策在十八届三中全会后出台，未来中国房地产的主战场还是在三线城市。因为一二线城市竞争非常激烈，除了像恒大、中海、万科这样具有强大经济实力的发展商可以在这些地区竞争以外，小发展商基本没有生存的空间。

　　这么多年积累了强大的现金余额和资产以后，我们在一线、二线城市取得了一些优质的项目，保持利润率的增长，同时也在三线城市选择核心地段去储备优质项目。核心地段是什么概念？就是在每个经济发达的三线城市离市政府大概2公里左右的位置去储备项目，四线城市是不去的。

　　所以在三线城市的土地储备，未来一年就会在整个房地产发展中体现出强大的生命力，这也是我们对恒大未来保持健康、稳定、持续发展，也保持毛利率不断上升的信心来源。

　　现场提问：净利率会不会有什么变化？

　　夏海钧：净利率当然越高越好，但是我们认为15%是比较理想的目标，如果再高很多，就脱离了把房地产作为制造业生产的战略方向。

　　现场提问：恒大上半年完成全年销售目标44.6%，下半年将如何完成全年1000亿目标？

　　夏海钧：上半年销售完成了44.6%，到7月份完成52.7%。1-3月份是中国房地产不太好的时间，因为是传统的农历新年和冬天，大部分地方都不能卖了。每年9月份开始进入黄金期，到9月、10月、11月份都是中国房地产传统的销售旺季。

　　恒大现在已经有197个项目在售，覆盖了110个城市，可售的货源有1300多万平米，下半年计划推出40个左右新项目，而且很多的项目位于二线城市。所以，1000亿的目标对公司来讲不是一个大问题，而是要赶超的数字。

　　现场提问：进军一线城市的选址战略是怎样的？在一线城市主推的产品类型是什么？房企出现了海外投资的趋势，恒大是否有这方面的想法？

　　夏海钧：实际上一线、二线城市的比重跟三线城市的比重是相辅相成的平衡关系，也就是说，在下半年或者明年上半年会利用现有的充足现金流补充一些一二线城市的优质项目，当然三线城市的核心地段项目也一定会拿的。

　　在一二线城市的项目里面，特别是一线城市的项目，公司还是以建设绿色住宅为产业导向。如果是城乡接合部的项目，也要离核心地区非常近的距离，比如在北京昌平拿的项目，就是在北京的五环，位于地铁出口处。

　　将来恒大产品在进入到一线城市以后，我们要做到：第一，科技含量在这个城市是最高的；第二，装修质量、档次是最好的；第三，安置房或者限价房是中国老百姓最认可的。

　　至于投资海外的这个问题，董事局会非常慎重地对海外市场进行研究再做决策。

　　现场提问：公司下半年可能也会在一二线城市再买一些土地，预算资金大概有多少？

　　夏海钧：恒大土地储备规模已经达到了我们的设想，大概是1.45亿平方米左右，未来公司土地是消化多少补充多少。上半年即使买了一些土地，但总的增量只在3.2%左右，下半年应该还是维持在10%上下。由于公司资金量增加了，一线、二线城市土地也较少，所以公司在一二线城市好的地段还会适当增加一些项目。