保利置业：努力降低负债率

来源: [观点网]      时间: 2013-10-14 18:46
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“负债率管理一直是保利置业高度重视的工作，主要控制手段还是提高去化。”

　　8月19日，保利置业于香港召开2013年中期业绩发布会，集团主席兼董事总经理雪明、投资者关系总监蔡伟生等就保利置业上半年的销售情况作及媒体关注事项作了阐述与解答。

　　上半年，保利置业签约销售进度较年初计划理想，销售面积约140万平方米，较去年同期增加约28%，销售额约146亿元，较去年同期上升约45%，已完成年初定下的全年销售目标260亿元的56%。

　　由于期内入账销售面积大幅增长，致使保利置业2013年上半年开发业务入账销售额为82.8亿港元，较2012年同期上升62%；入账销售面积为81.97万平方米，较2012年中期48.8万平方米增加68%，入账销售均价约10109元/平方米，较去年同期下降4%。

　　虽然上半年销售情况较好，但对于会否有提高销售目标的可能，保利置业主席兼董事总经理雪明表示，受宏观形势不确定因素影响，还没有调整销售目标的计划，但对完成全年销售目标有信心。

　　雪明补充指，下半年保利置业将继续增加普通商品房的供给，推出更多符合市场需求的中小型刚需产品，而按计划有两个新住宅楼盘开售。

　　以下为保利置业2013年中期业绩会现场问答实录：

　　现场提问：今年上半年的销售情况很好，下半年有无提高销售目标的可能？

　　雪明：由于下半年宏观形势存不确定性，保利置业希望保持稳定，因此还没有调整销售目标的计划，但对于完成全年目标有信心。现场提问：保利置业下半年拟推的新盘只有两个，对业绩的贡献会不会太少？

　　雪明：下半年保利置业的可售货量有260到270亿，但新推的两个楼盘只占到8个亿左右，且是在第四季度推出的楼盘，因此从货量来说，不会担心供应量的问题。另外，保利置业下半年在售项目超过40个，所以主要还是以在售楼盘继续加推为主。

　　现场提问：在刚性需求产品的布局上，主要偏向哪些区域？

　　雪明：保利置业布局的所有地区都是以刚需产品为主，不是说某些地区做刚需，某些地区不做刚需。只能说从货量来讲，上半年长三角和西南地区的货量会比较多一点。

　　保利置业还会以长三角、珠三角、西部及已经进入的地区为重点，不希望把面铺得很广。在已进入的20个城市有2000多万平方米的土地储备，这比较符合保利置业投资规模和负债率的控制要求。

　　现场提问：上半年毛利率较去年同期下降近5%，请问毛利下降的原因有哪些？保利置业上半年的去化率如何？

　　雪明：毛利下降由多方面原因造成，一是建安成本及管理费用在上升；二是保利置业精装修的比重增加；三是政府的配套收费增加；四是某些项目的规划条件有变化，也间接对毛利率造成影响。预计下半年，保利置业的毛利率将维持在30%左右。

　　公寓、别墅、商业去化率不太一样，但综合起来保利置业的去化率维持在56%左右。在去化率和价格方面，保利置业原则是取两个指标的平衡。

　　现场提问：净负债率由去年同期94%下降到92%，接下来保利置业还有哪些降负债的措施？在出售资产降负责方面，保利置业有哪些具体计划？

　　雪明：负债率管理一直是保利置业高度重视的工作，主要控制手段还是提高去化。下半年保利置业希望继续提高去化水平，同时对新项目投资进行一定的控制。例如今年保利置业的土地储备控制在300到400万平方米，下半年还将继续控制土地的增量。

　　保利置业主要以中高端商品住宅为主，但在保利置业的产品结构当中还有一些老旧卖散的商业存在。而为了加快周转，任何一个公司都会加快销售，只是价格、时间合适不合适，保利置业希望减少沉淀，使得保利置业的产品结构更加优化，调整产品的结构也是保利置业今年的一项工作。

　　现场提问：下半年有没有拿地的计划？如何看待下半年的房地产市场？

　　雪明：如果地段较好且价格符合预期，保利置业不排除继续拿地的可能。我们认为下半年的房价会温和上涨，或者持平。

　　现场提问：保利置业下半年购地方面的资金主要来自哪里？就资金方面的情况来看，压力大不大？

　　雪明：六月底的时候，应付的土地款有20亿，预计今年下半年总的土地款支出是33亿。不过，在6月底，保利置业手上的现金结余有194亿，同时没有使用的人民币贷款额度是64亿。另外，针对一年到期180多亿港币贷款，也有足够的现金去支付。

　　现场提问：保利置业新拿地块中有五块地是住宅和商业混合，对商业地产是如何考虑的？

　　雪明：选择项目方面，保利置业有几个标准：一是区位的标准，希望是在城市核心区，比较好的位置上；第二，项目毛利率要在30%以上；第三，项目是否符合区域的阶段性需求。

　　从业态来讲，保利置业现在的项目基本上都是复合型项目，纯住宅项目比较少，尤其是在好的地段中都有一些商业。不是说非要主动去找商业项目，遇到合适的项目，符合产品定位的土地就去获取。

审校：杨晓敏

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