世茂房地产：毛利率上升的因与果

来源: [观点网] 时间: 2013-10-14 18:43

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“如果提早做好设计、方案以及施工的准备，我们有信心6个月就可以进入销售。”

　　对于开发商而言，6个月时间可以做什么？世茂房地产给出了一个令人意外的答案：从拿地到推出市场，世房计划将这个周期从9个月缩短到6个月。

　　这也是世茂房地产2013年度香港中期业绩发布会上最吸引眼球的一个话题。

　　“其实6个月开盘是一个非常短的时间，为什么可以做到？因为我们要提前做很多工作。”世茂集团执行董事许世坛在当天业绩发布会上如此表示。

　　“如果6个月开盘的项目都在一线城市就会比较难，像北京、上海等地对于预售有一些要求，不过在二、三线城市，很多项目都是出了预售证就可以卖楼，如果提早做好设计、方案以及施工的准备，我们有信心6个月就可以进入销售。”

　　据许世坛介绍，上半年，世房新增土地已超过140亿元，远超去年全年购地水平。预计今年公司可售货值会达到一千亿，下半年的可售货量达580万平方米，将超过620亿元。

　　“如果只看第四季度，我们重点销售项目已达156亿。同时，购地策略也会集中在长三角和福建地区，全年购地金额应该会达到人民币300亿。”许世坛如是说。

　　世茂房地产2013年中期业绩报告显示，半年合约销售额325亿元，已完成全年550亿元销售目标的59%；累计销售面积达250万平方米，销售均价1.3万元/平方米。

　　期内，世茂房地产实现营业收入166.8亿元，同比上涨21.8%；毛利59.2亿元，较去年同期增长25.7%，毛利率增至35.5%。

　　以下为世茂房地产控股有限公司2013年中期业绩发布会现场实录：

　　现场提问：世茂房地产会否上调全年目标？下半年负债率会是什么水平？

　　许世坛：第一个问题有关销售额，我们在10月份就会提前达标，但现在还没有到10月份，所以暂时不会调整销售目标，届时再与媒体朋友沟通。

　　第二个问题是负债率，上半年我们买了那么多地，负债率只是60.8%，下半年这些地会进入卖楼阶段，通过卖楼收益以及现金回款，我们很有信心将负债率降到60%以下，最终会降到多少，要年底才知道。

　　现场提问：从拿地到推出市场，世房计划将这个周期从9个月缩短到6个月，对此公司具体是如何考虑的？会从哪几方面提升毛利率？

　　许世坛：6个月开盘是一个非常短的时间，为什么可以做到？因为我们要提前做很多工作：比如在与政府谈土地的时候，会先做好设计，当然如果没有拿到就有一点浪费；在拿到土地之后的一两个星期内，会召开启动会，这时已经谈清楚项目什么时候开盘，并确定了产品设计、客户要求、成本等，很多节点我们都非常快。

　　当然，如果6个月开盘的项目在一线城市会比较难，像北京、上海等地对于预售有一些要求，不过在二、三线城市，很多项目都是出了预售证就可以卖楼，如果提早做好设计、方案以及施工的准备，我们有信心6个月就可以进入销售。

　　第二个问题关于毛利率。我们看了很多同行的业绩公告，毛利率基本都在下降，世茂房地产毛利率上升主要有两大原因：首先，售价持续上升，其实去年有减价，主要针对库存，所以去年的毛利率低了一点。不过，从去年8月份开始，我们的均价就从1万元/平方米上升至1.1万元/平方米，再到今年上半年1.3万元/平方米，这些都会在未来一两年入账，因而维持这么高的毛利率是没有问题的。

　　当然，除了售价之外，成本控制也很重要。虽然人工成本会上升，但我们会在其他方面节省成本。除此之外，世房有一个采购中心，很多采购都是集团化采购，这样也可以大幅度减低采购以及用材的成本。

　　另外，还有一个ICP系统控制成本，成本达到60%的时候就会有提示，到80%就会警告，达到100%就不会再给钱了。

　　现场提问：世房有3000多万平方米土地，是否意味着这一批土地会加大开发？如果以现在速度来算，三年左右将会开发完毕，未来这个时间会否缩减？

　　许世坛：土地储备里包括一些商业物业和酒店不会销售，有一部分自持。土地储备量也不是那么大，其实我们每年开工面积都持续增加，2014年开工面积会比今年上升50%。现在3700万平方米土地能够满足未来三年的发展，但不会用很长时间。

　　当然我们会适当补充土地储备，最大原则是卖多一点楼才会买多一点地，所以今年能否大幅超额达标，影响着是否会买多一点地。我们未来买地的策略会比较保守，出价也会比较合理，不会去买“地王”。

　　现场提问：3700万平方米土地怎么样开发？

　　许世坛：在我们的土地储备中，70-80%是住宅，20-30%是商业、酒店，其中商业是一部分出售、一部分自持，目前自持物业面积达到120万平方米，未来会增加。

　　现场提问：您对未来楼市调控有怎样的预期？前不久参投深圳前海第三幅土地，但反应比较冷淡，原因是什么？

　　许世坛：关于政策的问题，我们的看法都相对正面。首先今年习总书记开了几次会议，都没有提到房地产调控，相信在稳经济前提下，应该不会出台太多政策，限购、房产税等都是常态动作，这些是不会改变的。个别城市会有一些放松，但不具普遍性。

　　房价方面，一、二线城市售价上升动力很强，原因是多方面的，包括城镇化、刚性需求等。

　　至于前海，其实我们并不觉得反应冷淡。因为那块地门槛比较高，符合条件的开发商并不多，而且有些开发商未必了解前海的长远发展。对于这个项目，我们最终的出价还是比较审慎的，这也符合世茂一贯坚持的不拿“地王”的政策。

　　现场提问：世房的均价从去年8月份一路上升，未来在售价方面，有多少加价空间？

　　蔡雪梅(副总裁)：对于下半年的价格走势，首先，从市场环境来看，政府限价政策会继续实施，而且可能会更加严格；第二，世茂房地产有近14个重点新盘入市，这一批新入市的项目都集中在市区相对较好的位置，而且也属于相对高端的产品，所以售价会保持在一个较好的水平；第三，在三季度，我们要加大一年存量期产品的库存去化力度，这部分多多少少会影响到成交价格。

　　这三个因素综合相加的话，我们判断下半年成交均价将会在上半年的基础上，远高于2012年的成交均价。

　　现场提问：世房今年业绩表现良好，公司如何保持这样的增长势头？对于酒店业务有怎样的打算？

　　许世坛：怎么样可以持续增长？其实世茂的增长不是从今年开始的，去年的销售已经超过50%，去化率超过70%。今年怎么保持？上半年完成销售320亿，其实上半年可供销售的货量非常少，大家可以看到我们去年没有怎么买地，所以今年买了很多地，下半年才是销售的重点，上半年反而是压力最大的时候。

　　从去年开始，我们的团队有很大的变化，现在的团队非常强，特别是在福建、长三角以及中西部的团队都非常好。

　　土地储备方面，在很久之前已经有一大批优质的土储，可以让我们持续增长，再加上品牌，今年仅在福建省的销售会接近170-180亿的规模，远超第二名。

　　酒店的问题，我们希望将酒店的营运做得更好。今年年初受到政府消费、流感等影响，对于酒店的营业影响很大，全国行业的影响应该在15%到20%，但是我们整体才6.3%，希望全年可以持平。

　　今年世茂只会开一家新的酒店，明年可能会有四、五家酒店，希望将酒店的运营以及利润做到最好。

　　现场提问：加大在旅游地产方面的发展，今年有没有具体计划？

　　蔡雪梅：旅游地产是世茂下一步发展的核心方向之一，我们不只是希望通过旅游的天然景观资源来销售住宅，而是真正做一个可以让客户一生居住的产品，这也是世茂下一步重点发展的一个核心方向。

　　结合大的战略定位，今年上半年世茂旅游地产的销售非常好，除了海南项目计划在年底推出，上海新推出的纳米魔幻城三个月时间去化了20个亿，成为了上海单盘销售冠军；在大连的御龙海湾项目，上半年其实只有三个月的销量周期，到4月份以后大连才真正进入销售季，这个项目已经完成了10个亿的销售。