融创：我们现在很从容

来源: [观点网] 时间: 2013-10-14 18:40

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“其他人进军北京、上海会比较有压力，因为我们在这里。”　　

　　8月26日，融创中国在香港召开2013年中期业绩发布会，融创中国董事长孙宏斌、执行总裁汪孟德、首席财务官兼副总裁黄书平在现场接受了媒体提问。

　　孙宏斌表示，上半年公司以股权收购方式买入四宗土地，另有一宗通过拍卖获得。未来将继续以并购形式购地，不会高价取“地王”。

　　融创在北京亦庄有两宗土地，以兴建低密度住宅。孙宏斌形容，北京楼市表现不理性，不少地价上涨速度较楼价快，但购买北京土地是明智选择，因已作全面评估，认为亦庄配套良好，有望成为下一个望京。

　　截至6月底，融创净负债率由去年78.9%跌至中期的71.8%，但购买了盛世滨江项目或令负债率上升，但全年负债率维持在70%至95%之间。

　　孙宏斌预期，中央会令楼市更加市场化，并且会增加城市位置和产品差别性，例如高端和低价产品监管不同，但对房地产行业前景悲观，因为受到规管，增长空间不大。

　　融创首席财务官兼副总裁黄书平介绍，公司整体248亿的负债里面，一年之内到期的是65.7亿，占总负债的26%。今年上半年负债率能够做到71.8%，比去年同期有所下降。

　　展望下半年，融创有12个新楼盘项目，在8月份已经推出4个，销售情况都很好，预计在九、十月份会陆续推出其他楼盘。

　　以下为融创中国2013年中报业绩会现场问答实录：

　　现场提问：融创中期大部分数据增长很快，但是毛利除外，这是什么原因？

　　孙宏斌：今年毛利率表面上比较低，但是实际上很高。像北京的房价，全部平均以后就拉下来了。其实，融创毛利率还是很高的，今年上半年主要是上海玉兰花园和苏州御园毛利率非常低，但这两个项目加起来大概占入住项目的一小半，这样就把整体毛利率拉下来。

　　因为这两个项目在估值的时候本身就是负的，有亏损的，通过努力基本上做平了，毛利率能够做到百分之八点几。除了这两个项目之外，其它项目的毛利率都很好。

　　黄书平：今年上半年毛利是17.8亿左右，和去年同期相比增长29%。收入增长得比较多，毛利增长得比较少，最主要原因是毛利率的水平稍微下降了点。

　　其实，融创整体毛利率水平是21%，主要因素有两点：第一，过去这一年多时间，收购了西山壹号院和黄埔花园这两个项目，当时整体会计评估增值摊销，今年上半年大概有8.1亿，如果不算这8.1亿，实际毛利率水平是30.2%；第二，过去一年多时间，公司通过收购合作方式收购的几个项目中，刚好有两个项目周转很好，现金流又很好，公司有很大回报。

　　在整个资产包的项目里，特别是绿城资产包里面有两个项目的毛利比较低(上海玉兰花园，苏州御园)，刚好今年上半年确认收入，占今年上半年收入的46%，有将近39.5亿的收入贡献，但毛利率只有8.4%，把融创整体毛利率拉低了。根本原因是结构性问题，今年上半年刚好是这两个项目确认收入。

　　从管理层来讲，更关注的事是：第一，公司核心利润额的增长；第二，公司的ROE水平；第三个，现金周转速度。

　　现场提问：上半年拿了盛世滨江对负债会有什么影响？恒大也说要进军一线城市，有没有压力？绿城现在多做大众型的户型，对绿城的转型是不是认同？下半年的毛利率会不会继续下降？

　　孙宏斌：自从和绿城合作了以后，我们把所有产品都做了一次调整，比如说苏州的桃花源，现在比御园的户型更合理。原来御园的户型是450平方米，我们调整到320平方米。香樟园户型也做了调整，像苏州的玉兰花园等也做了调整，常州的项目做了调整，上海的项目做了调整，上海新拿的几个项目定位也都做了调整。对绿城来说，因为过去绿城产品做得比较好，比较自信，现在可能更市场化一些，这和我们是结合得比较好的，我们也会支持。

　　至于恒大，一线城市是很大的，可以容纳很多企业。我们在京津沪渝布局，上半年已经做到了北京第二名，上海很快也会在前面，今年和明年的量都会很大。

　　其他人进军北京、上海会比较有压力，因为我们在这里。我们在北京、上海已经扎根很多年了，项目也比较多，像北京的西山壹号院在卖，有金茂府和金茂悦在卖，还有两个与保利合作的项目，所以我们现在很从容。最近在亦庄买了两块地，包括在上海也有8个项目了。

　　盛世滨江项目对负债率压力比较大，因为是我们并表的。融创在境外有4亿美元的贷款，在境内也有开发贷，这个对我们的压力比较大。如果负债率要控制得比较好也非常不容易，因为这个项目的负债率都并到我们这里来了。

　　但是，我们的现金流是没有问题的，负债率一定会控制在70%到95%的水平。原来我们从来没有说过要控制到多少，这次要求控制在95%之下，是因为承诺的上限是95%。但要把负债率控制下来很容易，少拿一块地就可以了，现在开始不拿地，到下半年负债率就很低，可能到零。

　　现场提问：下半年可售货源是700多亿，是否会调高全年销售目标？对于下半年的政策变化怎么看？今年上半年为什么会在华东大量补充土地？下半年并购方式会不会继续？

　　汪孟德：今年销售目标是450亿，肯定能够超额完成，但是超额完成多少要看有没有比现在更好的地块，如果有就会销售多一些，如果下半年土地市场没有太多机会，可能就只是超一点点。

　　融创下半年的销售会比较主动，能够根据公司整体需求来安排销售节奏。在现金流比较充裕的情况下提高目标也是可以的。现金流充裕了，要看有没有合适的机会去用，还可以调整现在项目的销售节奏，灵活调整价格。

　　孙宏斌：下半年的政策有两点：第一，市场化趋势非常明确；第二，差别化对待。

　　差别化指的是不同城市、不同产品会差别对待。像有的城市限购一定会取消，有的城市限购取消的可能性不太大。

　　在产品方面，比如说对保障房、限价房、低价商品房或者对高端房，这几类房子一定会差别对待，包括在税收上也会差别对待。政策一方面去行政化越来越明显，另外会差别化对待，不同城市、不同产品差别对待，这是今年政策的主调。

　　另外，我们在华东上半年的力度比较大，不过不是传统华东的概念，只有两个城市，上海和杭州，这两个城市的房地产市场都比较看好。

　　今年收购比较多，比拍地合适得多，像盛世滨江是收购的，杭州几个项目是收购的，价格都挺合适。现在杭州有五个项目，每个项目都有不同合作伙伴。

　　第一个项目是和绿城合作，第二个是和杭州城建合作，第三个是和世茂合作，第四个是和九龙仓、绿城合作，第五个是和吉利合作。为什么我们能够成功？这里面有两个原因。第一，因为上海有绿城品牌，绿城本身有影响力，产品做得比较好，它愿意和你合作。

　　第二，不管是谁我们都是愿意合作的，不管是民企、央企还是上市公司，都愿意和我们合作。这特别重要，让你有很多的机会。

　　在北京、上海、杭州这样的城市里面，项目规模比较大，地价比较贵，不合作的话，很多项目很难做。

　　现场提问：融创拿地上限标准是什么？融创一直坚持区域聚焦的战略，考虑用怎样的速度扩张？有什么因素制约吗？

　　孙宏斌：首先，融创不布局那么多城市不是因为制约，因为地价都很贵，资源都有限，最大的公司一年也就是几百亿，没必要在那么多城市发展。

　　现在我们的战略很占便宜，比较集中，在北京、上海不管谁来都扛不过我们，要么跟我合作，要么就在上限拿地，要不然拿不了地。

　　我们的战略已经有了很多优势，因为城市多了管理很困难，对土地机会判断也很容易出问题。我们每年争取进半个或者一个城市，会比较谨慎。

　　进入一个城市我们会比较小心，看好的城市拿到比较好的项目才会进入。如果再好的城市，项目不对也不合适。我们现有的城市已经有很大的空间，足够我们做了。

　　我们每块土地都有一个非常严格的上限，贵一分钱就不要了，这个上限每个公司都不一样。我们会对市场进行判断，进行测算，比如说30%毛利率是一个底线。

　　对市场的判断，对房地产行业，我们不那么乐观，一直是比较悲观的。因为这个行业不太可能在中国一枝独秀，中国经济现在下行的压力巨大，不管通过什么方式稳住一两年，最终还是会下行的。房地产项目中，不同城市、不同项目、不同地段差别很大，有的城市会很好，有的城市会很差，同一个城市有的地段很好，有的地段很差，我们就要选好的项目。

　　我对北京的判断一直没有变，市场不理性，房价一定是上涨的，没有任何下降的理由。但是关键上涨多快，因为土地涨了一倍，房价涨了20%，有可能就亏钱了，这是不理性的地方。房价在涨，但是地价涨得更快。现在很多城市都是这样，北京的风险是地价在暴涨，房价涨得比较慢，或者房价涨得没有像地价那么快的时候风险就比较大，这是我对北京市场的判断。

　　为什么我们会选择这个时机在亦庄拿地？这主要是基于我们对北京市场的理解，在一个城市里面，有的房价会涨得比较快，有的地方房价会不涨，甚至会降，我们认为亦庄在北京就是一个特别明显的价值洼地。