绿城：不去做算命先生

来源: [观点网]      时间: 2013-10-14 18:38
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“只要把自己的产品、服务做好，就算在逆境中也能发展，甚至能够发展得更快。”

　　8月27日，绿城中国控股有限公司在香港召开2013年中期业绩发布会，随着中报数据的披露，媒体视线再一次聚焦绿城上半年营运数字以及下半年发展展望。

　　绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年介绍，上半年绿城实现营业收入102亿，比去年同期下降18.9%，主要是由于项目减少引起的，去年该公司处置了一批项目，之后并入到了其他子公司确定收入中。

　　中报还显示，绿城上半年净利润率24.0%，较2012年同期的17.9%有较明显改善；毛利率则从去年26.5%上升至29.7%，同比增长3.2%。

　　对此，绿城首席财务官冯征表示：“毛利率不会有太大的提高，40%的毛利率不太可能，但是如果能够稳定在30%左右也是比较好的。”

　　寿柏年进一步补充称，考虑到当前的地价，再加上房价会继续处于平稳上升的过程，要实现比较高的毛利率是不太容易的。

　　“所以，我们希望能够努力把毛利率稳定在30%左右。”寿柏年续称，现时，绿城仍然关注去库存，提高产品的周转率。

　　“今后我们会更关注内部收益率(IRR)，也会关注快速周转，这与高毛利率一定是矛盾的。如果二者要取舍，我们会把快速周转放在首位。”寿柏年如是说。

　　以下为绿城中国控股有限公司2013年中期业绩会实录：

　　现场提问：对于下半年政策走势有怎样的预期？如果有放松的趋势，绿城均价和去化率会怎样变化？

　　寿柏年：我们的均价是所有企业里面最高的，现在结算均价是20395元/平方米。单价高了总价也会高，因此去化收入会相对慢一些。在高端住宅市场，37.5%的去化率属于正常，刚需产品的去化率会更高一点，能够达到50%-60%。

　　宏观形势对房地产是有利的，在中国经济下滑的时候，往往更能显现房地产本身的支柱作用，对上下游产业链以及国内消费的拉动会比较明显。

　　原来经济形势较好的时候，打压房地产更为严厉，现在经济处于下滑过程，如果房地产业投资进一步减少，将对上下游产业链、国内消费以及国内金融安全造成影响，甚至地方债务的安全性都会受到负面影响。

　　尽管新一届政府还未出台新的系统性政策，但我们相信房地产宏观政策面正在向好，而且可以预计，新一届政府会采用更为市场化和法制化的手段，不会更多依赖于行政干预手段，会出现去行政化。

　　同时，新政策可能不会一刀切。自1997年房地产进入商品化以来，特别是上海、北京、深圳等一线城市，由于供应量短缺导致房价上涨的压力非常大，因而行政手段退出的时间也就会长一点。

　　但是，中国有一些地方供应量和消费量比较匹配，甚至有一些地方是供大于求，因此这些地区的房价上不去，市场自动在调节。

　　至于房产税，我们认为这种手段主要是为了改善税收结构，而非为了调控房地产。

　　总体而言，房地产基本面向好，未出台新的政策，但基调可以预见。所以，未来房地产会有一个平稳健康的发展期，除了个别城市之外，房价暴涨是不可能的。作为开发商，我们也不希望房价暴涨。

　　现场提问：杭州被认为是今年增加房产税试点的城市之一，是否有听到相关消息？如果房产税真的征收，绿城会受到什么影响？

　　寿柏年：在今年四月底公布2012年度年报的时候，比较确切的消息是5月1日杭州要开征房产税，但结果没出来。

　　没出来的原因据说是因为政府不想出台头痛医头、脚痛医脚的政策，而是想来个一揽子计划，能够支撑房地产平稳健康发展的长效机制，房产税是其中的一项。决策层不想一项项的出，想系统的出。所以，从看到的信息来说，长效机制中肯定包含房产税。

　　我觉得房产税一定会出，只是时间问题，据听说的实施内容来看，会以增量为主，不是对存量实施。

　　与此同时，杭州一定是在首批试点城市之中。4月份的时候，就听说5月份试点城市有三、四个，还包括深圳、青岛、南京。不过，现在这个试点城市面也有扩大的可能。

　　对于绿城来说，这个政策会带来影响吗？一定会有影响，但是影响有多大？我个人认为，房产税已经讲了两三年，该消化的也都消化了，大家已经对这个税有较强的承受能力。

　　另外，从杭州四月份未出台的方案看，普宅征4‰、豪宅征8‰，高端人群不至于因为每年要交不到1%的房产税，而放弃对高品质生活的追求。

　　从国外来看，比如美国，房地产市场并没有因为房产税产生多大的起落。所以，房产税对绿城会有影响，不过会被消化，负担也不重。只要中国的通胀率是高于房产税税率，或者高于一般的基本银行存款利率，房地产保值功能还是存在的。

　　现场提问：绿城进入的地区，比如浙江，限购和限价政策会否出现微调？

　　寿柏年：总体来说，浙江的供求关系比较平稳，比如杭州，房价并没有大起大落。今年，浙江房地产投资增速放慢了，现在大约是18%，房地产销售面积和房地产投资都放慢了，所以，政府不会坐视不理。

　　尤其在温州等城市，有的消息说房价跌了一半，这是比较夸张的。绿城在温州开发了“鹿城广场”，当时售价是4万元/平方米，而在2010年6月交付时，这个项目被炒到8万元/平方米，其实我们公司全部卖光了。现在400-500平方米的大户型，价格又降回了4万元/平方米，两三千万一套。

　　8万元/平方米或许也有价无市，只是个别几套，这种房子回流得比较快一点，因为现在温州发生了资金链问题，原来比较有钱的人要套现，拿去还债，所以才出现这样的情况。

　　其实在温州，100多平方米的户型价格还是很好的，所以最近他们率先把限购取消了，允许买第二套。事实上，温州的政策本来就符合全国的政策，国务院的政策是不可以买第三套，买第二套首付六成，第一套首付三成。

　　温州因为房价涨得比较高，所以第二套也不让买，而这次放开了，但仍然处于国家的政策范围之内。不过，这就释放了一个信号——“国五条”政策没有得到很好的贯彻，“国五条”规定二手房转让要交20%的税，现在普遍没有得到执行。

　　这次温州对第二套房限购的松绑没有被问责，这说明国家不会一刀切。温州的房价已经下来了，70个城市里，只有温州这一个城市的房价是连续十几个月下降的。

　　这也再次说明限购这样的行政措施迟早要退出，退出的趋势不会远，这只是一个临时性、过渡性的措施。限购一旦退出，对绿城的产品肯定有利。

　　值得注意的是，现在我们的基本策略是：不去做算命先生。不管政策怎么样，我们不去预测，只要把自己的产品、服务做好，就算在逆境中也能发展，甚至能够发展得更快。

　　现场提问：绿城下半年会否进一步调整价格？寿总说毛利率维持在30%是健康的，是否意味着未来会维持在这个水平？上半年绿城购买的土地都是合营，以后会否仍以合作为主？

　　寿柏年：绿城已经进入40多个城市发展，每个地方的供求关系不同，所以各个地方的价格策略也有所不同。卖得快、卖得好的城市，当然会把价格提升一点，反之提价的幅度会稍微小一点，或者不提价。所以，下半年降价还是涨价不能一概而论。

　　公司关注的还是去库存，提高产品周转率，这也是公司在产品方面最主要的措施。考虑到当前的地价，再加上房价会继续处于平稳上升过程，要实现比较高的毛利率是不太容易的。所以，我们希望能够努力地把毛利率稳定在30%左右。

　　今后我们会更关注内部收益率(IRR)，也会关注快速周转，这与高毛利率一定是有矛盾的。如果二者要取舍，我们会把快速周转放在首位，这样对公司现金流以及内部收益率都有好处。

　　而且，我们是轻资产模式，靠自己的利润去拿地拿得不多。如果要保持现在这样的规模以及在市场中的地位，采取合作方式买地会更好。

　　现场提问：上半年绿城主要通过发债来融资，下半年做了两笔贷款，公司未来融资会否倾向其他方法？刚才谈到提高周转率，是否意味着公司在产品类型方面会调整？

　　寿柏年：我们会按照市场导向，根据客户需求丰富自己的产品。

　　同时，还会坚持高品质的产品策略。以往大家会把绿城作为高端房产的代表，其实高端并不代表高品质，中端也可以有高品质。高品质始终是我们所坚持的，而且绿城会把产品的需求面进一步扩大，这就必然包括以下两个方面：

　　第一，在高品质情况下，房屋总价方面有所降低。

　　第二，更加重视细分客户市场，绿城会打开客户面，为更多客户服务，其实我们还有给政府代建的保障房。

　　另外一个问题是关于发债的。在资本市场无非是股本和债务融资，在项目的投资方面还可以有基金、合作方一起来投资。

　　在资本市场方面，随着美国宽松政策的逐步退出，可能美元利率也会逐步抬升。我们现在也在关注这方面的问题，香港市场股本融资是一个选择，长期债务融资也是一个选择。

　　另外，上半年还做了两笔银团融资，一笔是针对上海收购项目的融资，一笔是针对运营的融资，这两笔融资的成本一个是3.8%，一个是4%，总的利率水平都是在5%以内，比债券价格便宜，今后也会更多利用银团贷款的形式进行融资。项目融资方面，主要还是通过九龙仓的信誉去贷款。

　　当然，我们也会考虑股本融资，但是现阶段的利率水平和价格水平，我们宁愿去发债，因为不希望把股权摊薄。

审校：杨晓敏

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