华润置地：毛利下滑是行业趋势

来源: [观点网] 时间: 2013-10-14 18:35

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“这是一个行业问题，其他同行也都存在毛利率下滑的情况，这是行业的趋势。”

　　接任华润置地董事会主席仅两个月左右的吴向东，于8月23日带领华润置地华南区总裁唐勇、董事局副主席王宏琨及高级副总裁张大为、谢晋、池烽等，出席了华润置地2013年中期业绩发布会。

　　上半年，华润置地业绩表现不错，但与同行业面临的问题相同，即利润率有所下跌。数据显示，华润置地中期毛利率为31.4%，较去年同期的47.6%跌16.2个百分点，较去年底则跌6.2个百分点；同时，上半年华润置地净利润率也同比跌18.3个百分点至27.8%。

　　对此，华润置地华南区总裁唐勇表示，除毛利率下跌是行业普遍现象外，上半年华润置地的结算结构和去年比发生了一些变化，也使华润置地毛利率有所下跌，但从全年来看，毛利率会较上半年数据有所好转。

　　在外界关注的前海土地项目未来发展规划上，华润置地董事会主席吴向东透露，因项目重大，所以很可能会引进一个有实力的合作伙伴，将在适当的时候披露具体合作细节。

　　吴向东补充指，前海地块的土地款从今年开始将在三年内会支付完毕，今年大概十几亿，明年付30亿，后年再付剩下的。另外，华润置地前海项目的总投资大概是150亿到160亿，预计用时三年建成。

　　以下为华润置地2013年中期业绩会实录：

　　现场提问：华润置地上半年毛利率有下降的趋势，预计下半年会上涨还是继续下跌？

　　唐勇：毛利率下降的问题，去年在做预算的时候已经察觉到了，公司也采取了一定的管理措施来分析和面对。

　　首先，这是一个行业问题，其他同行也都存在毛利率下滑的情况，这是行业的趋势。

　　其次，从华润置地本身来讲，我们对毛利率下降做了认真的分析，可能会有几种现象。第一，今年的结算结构和去年比发生了一些变化，去年有几个高毛利的项目结算。从今年结算的项目来看，毛利和去年基本持平，少了两个明星项目；第二，今年上半年和下半年结算的毛利很多是在2011年下半年和2012年上半年卖的，那时候市场并不是特别好，公司为了加速周转，提升效率，有几个项目结算的毛利偏低。公司已经认识到这个问题，早在去年就开始做投资和业务上管理的提升，相信下半年的数据会有所好转。

　　现场提问：上半年买了多少土地，下半年还有多少钱买地？

　　唐勇：截止到8月18号，我们差不多买了198亿土地，从权益的角度来讲是189亿元。到现在为止未付地价是174亿，其中大概49亿需要今年付，其它的分别在2014年、2015年付清。

　　吴向东：土地是一个永久的话题，华润置地现在土地储备的量比较大，再加上母公司还有相当可观的土地储备，理论上早晚都会注进来。所以，我们买地相对比较审慎，每天都在关注各个城市土地市场的情况。

　　现场提问：前海那块地有没有具体发展方案，会不会跟一些发展商合作？

　　吴向东：华润置地通过竞投拿到了深圳前海第三块地，地块总价比较高。因为这是重大项目，所以很可能会引进一个有实力的合作伙伴，将在适当时候披露具体合作细节。

　　第二，华润集团的总部在香港，深港两地的合作非常紧密，所以华润集团和华润置地对深圳这个城市非常重视。

　　这次买这块地有两个重要的考虑，一是非常看好前海的未来；第二，进一步巩固在深圳的领导者地位。

　　这个项目的规划条件在出让时已经明确了，土地也是平整的，所以会以一个非常快的速度建设起来。我们甚至希望，它能够成为前海率先建成的一个规模很大、品质很高的商业综合体，主要会以办公楼为主。

　　现在已经在前海注册的公司接近2000家，但在前海地区一个小小的房子都没有，我们想第一个建成项目，对此项目的未来表现和前景也非常有信心。

　　现场提问：前海这块土地下半年开发资本支出是多少，会不会到香港发债和做进一步融资？

　　吴向东：华润置地内部有一条指引，对于这种重大的、长线投资的项目，一般希望引进一个有实力的合作伙伴。当然，我们也要遵循基本原则，由华润控股和操作，这是合作的条件。比如说在大连、杭州和香港新鸿基、新加坡GSC成立的合资公司，都遵循这个原则。所以，我们一定要找真正有实力的、志同道合的、能够很好在一起做事的公司。

　　另外，土地款从今年开始用三年支付完毕，今年大概十几亿，明年付30亿，后年再付剩下的。虽然这块地比较大，但是完全在财务条件和框架约束之内，没有什么大的压力，不会专门为这个项目特别进行发债。

　　现场提问：当时是不是一定要拿到那块地，所以用了比较高的价格？到年底前海还有8到10块地投标，会不会也使用这个策略？

　　吴向东：这个消息不一定很准确，在今年年底之前政府不太可能推出这么多土地，因为前海不是很大，土地供应量十分有限。另外，要把握供地的节奏，相信做不到年底推出另外的七八块地。

　　第二，这块地实际上是第一次出让的三块里面最好的，因为面积最大，与地铁站无缝对接，自然景观方面也是最好的。

　　因为前面已经有两块地，那两块地权益楼面价也是22000元到23000元，我们后来拿到的这块地实际上比前面两块地的成本还要低一些。如果算上引进合作伙伴之后，华润置地的权益楼面价会更低一些，因为我们和合作伙伴之间会有一些合作的安排。

　　当然，获取这块土地的方式比较特别，是投标，这对我们来说是一个考验。我们基于自己对这块地的商业判断，觉得大概值多少钱就出多少钱，毕竟没有规定要出多少钱。

　　现场提问：前海重视深港的合作，会倾向和香港合作还是和内地合作？

　　吴向东：我们是很开放的，像香港新鸿基做得非常好，和我们有很多的合作。随着中国经济不断成长，也出现了非常多优秀的企业，所以我们的态度是开放的。作为房地产项目，最重要的是做好，这和深港合作没有太大的联系，华润就是一个中国大陆和香港连起来的企业，我们既是香港公司，又是大陆公司。

　　现场提问：有投资者很关注，王总辞任是不是和宋总的事件有关系？

　　吴向东：这次华润置地管理团队的变化是非常正常的安排，而且是酝酿了很长时间的一个变化。华润置地过去这么多年在深圳发展，回溯到1993年，真正发生人事重大变化是2005年。

　　2000年以来，华润在上海、北京、成都、深圳等城市真正开始做房地产，奠定了很好的基础，2005年重组，确定房地产作为华润置地的主业，还确定了战略和模式。

　　另外，华润集团在资源这方面给了华润置地很大的帮助，所以我们抓住2005年以后的成长期，非常进取，从土地储备到团队建设等方方面面进行发展，再加上我们这些人基本上没有空降兵，都是在华润工作二十年的，都是很老的员工。