凌克：下半年地产商怎么办？

来源: [观点网] 时间: 2013-10-11 19:02

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“如果经济不增长，或者增长速度慢，马上就会觉得房价太贵。”

　　中国宏观经济和世界宏观经济状况第一个表现形式就是GDP的下滑；第二是财政政策、货币政策，现在来看都已经比较积极，或者说在刺激宏观经济；第三是影子银行，为什么会出现影子银行？主要的原因是银行家对过去这段时间的宏观经济持比较积极和正面的态度，所以把很多业务放到了资产负债表的表外去了。影子银行的存在也是一个非常正常的现象，但是接下来对这方面的监管和对它的控制会加强。

　　房地产的数据首先表现出来的是非常强劲，明显是在上行。房地产的销售都非常好，投资也很高，投资增幅是20%，新开工增幅也不低，是15%；成交增长比较快，在一二线城市里面房价上涨压力比较大，三四线城市只是在中西部地区有一些压力，其实在东部或者部分中部的三四线城市，或者地方的经济和人口都比较好的地方，表现也还不错。

　　从世界宏观经济环境来看，大的经济体在企稳，或者是在恢复增长，现在美国的失业率下降，可以看到谷歌、Facebook都招了很多的新人，也可以看到他们的购物中心生意越来越好，另外国外地产商手上的钱也非常多，而且利率都很低，是在百分之二点几到百分之三点几不等。

　　从国外来看，宏观经济是在企稳或者恢复增长，在国内，经济增长速度下滑，所以国家也出台了一些维稳的政策，这种情况下，对房地产的调控相对来说宽松了一些。

　　这样一种宏观经济形势之下，中国住宅市场在未来一段时间有非常大的涨价压力。短期的房价主要就是由现在的政策和供求关系所决定的，从供求关系上来看，有很多一线城市和二线城市供需比都降到了1以下，有的城市甚至是0.5，这样一种供需关系让房价涨得非常快。另外，土地供应不足，所以也经常出现地王的现象。

　　中国在去年卖了大约1000万套新房，还卖了好几百万套二手房，相当于美国、欧洲、日本、东南亚所有的国家卖掉新房的总和。中国的城市化率现在还不高，只有52%，其实这是一个名义城市化率，真实的城市化率还不到52%，所以如果每年按照1个点的速度来推进城市化，中国今后若干年每年都要卖掉1000万套新房，住宅市场仍然是非常大的。

　　这些都是利好消息，当然一定会有利空因素存在。看看北京、上海、深圳的房价，会觉得比美国纽约、旧金山、洛杉矶的房价更低吗？这三个城市的房价跟美国这几个城市是一样的高。在北京想买一套经济型住宅，大致上要花五六十万美金，洛杉矶买一套经济型的住宅，也只需要五六十万美金，不过它是一个小别墅，我们是一个公寓；第二，今天北京甲级写字楼的租金一个月是400块钱左右，国贸三期达到了600块钱。400块钱的写字楼租金相当于哪里？相当于曼哈顿的租金。再看看北京的人均GDP、人均可支配收入是纽约、洛杉矶的几分之一？

　　不过是1/2或者1/3，所以中国的房价并不便宜。

　　中国要维持这么高的房价，经济一定要快速增长。经济增长了，投资人赚的钱就多，就不会觉得房价贵，如果经济不增长，或者增长速度慢，马上就会觉得房价太贵，这都是让人忧虑的。

　　在这种情况下，我们这些地产商应该怎么办？第一，要生产正确的产品。房地产政策调控，不知道什么时候会有什么样的政策出台，所以要去走一条比较保险的路。这个正确的产品，我认为就是刚需和首改。刚需、首改产品没有豪宅利润率高，怎么样在做刚需、首改的时候，使公司的利润有一个好的表现？主要有两个诀窍，第一是要干得快，第二是要会控制成本。

　　干得快，关键的做法是周转率要高。过去我们拿到地到卖房子经常需要16个月，或者是12个月。今天12个月、16个月都不行了，应该要争取10个月。这10个月是什么概念？全集团50个项目、200个项目全部平均下来10个月，就是说那些预售条件限制不是太严的地方拿地到卖房子是6个月的时间，那些预售条件非常严格的地方大致就是十二三个月，这样平均下来就是10个月。要做到这种速度，总资产周转率才能足够高。怎么样才能做得这么快？关键就是所生产的产品要标准化。

　　第二，中国的经济今后会怎么样发展？过去20年，中国经济发展基本上是由台商和港商推动的。在20年前，我们看到美国的沃尔玛里面，所有产品写上了中国制造。但是今天变了，我们在美国市场看到，只有20%的产品还写着中国制造，剩下80%都移到了南美、中欧、东南亚，好在我们看到在这些商品里面电动工具、洁具、瓷片仍然写着中国制造。如果哪一天在美国市场看到所有的电动工具、厨具都不写“中国制造”的时候，我们中国就出问题了。

　　我们还有时间做这样的产业升级，但是产业升级是非常难的，我们的产品不在沃尔玛和家得宝销售，要在哪些地方销售？在哪些店里面要看到我们的产品？如果我们的产业升级成功，中国就成为全球第一，我们的地产市场也是无限的好，比今天更好，但是如果没有跨过这一步，地产公司就会越来越平淡。