赵驹：上市房企半年融资总结

来源: [观点网] 时间: 2013-10-11 18:54

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“现在还有一些正在香港联交所审核的房地产企业，大概有十来家准备在香港主板上市。”

　　从资本市场情况来看，今年境外资本市场非常活跃，无论是A股市场还是香港的股票市场都表现得差强人意，欧洲尽管有欧债危机，但欧洲所有的股票指数今年都是上升的，瑞银的股票上升了大概60%到70%，今年整个西方的股票市场表现强于亚太区市场。

　　今年从香港市场流出的资金比较多，市场对资金的吸引力有所下降，特别很多基金管理公司向欧美市场转移，房地产公司在香港股市发行的情况整体都不是很理想。

　　债券市场从今年1月份到5月份都非常好，美国国债5年期的收益率是0.5，10年期是1.7，加上利差，这个资金成本是非常低的，今年最低的是3月份，万科在香港市场发的8亿美元债券，利率是1.25。目前5年的是1.35%，10年的是2.58%，我们做的保利地产就是在1.35%的基础上加了100个基点，这比3、4月的利率高了很多。

　　从地产角度来讲，现在行业处于非常好的发展时期，无论是住宅还是办公、零售物业，价格和量都出现上升的趋势。香港上市的公司来讲，市值最高点是2007年11月，最低点是2008年12月，现在还是处于一个中间状态。

　　境内A股上市的万科、保利的表现都非常好，合同销售情况也非常不错，我们统计了将近20家房地产公司，上半年比去年同期增长在40%以上。例如金地做了差不多200亿人民币，万科做了850亿人民币，完成全年目标都是非常有把握的。

　　接下来看房地产企业融资渠道，香港资本市场今年已经完成了133亿美元融资，超过了去年全年，其中债券融资占到绝大部分，有111亿美元，股本融资、IPO都不多，比起债券融资显得要弱很多。今年债券融资之所以比较好，一个是美国国债收益率创了历史低点，二是境外投资人在今年初的时候，对中国经济发展有很好的期望，对于来自中国的债券认购热情相当高涨。

　　一方面，境内融资渠道受到各种各样的控制，但主要以红筹公司为主的地产公司在香港融资则是节节上升，今年有350亿美元的境外融资，折合人民币大约是2500多亿元。为什么现在地产公司手中现金比较富裕？一方面是销售回款比较好，另外一方面就是境外融资渠道比较通畅。

　　境外融资很大一部分都是用于境内的还款，因为境外融资成本相对于国内信托等融资节省很多。特别是人民币呈升值状态，从今年年初6.25%到现在差不多6.15%左右，做境外债券融资的企业都有汇兑收益。

　　当然，我们也注意到各方面在议论境内资本市场特别是境内监管机构，有意在再融资方面通过一些管理手段，通过土地监管机构、建筑物价机构之间的协动，可能会有一些新的考量、想法，所以境内地产上市公司也频频发公告，进行各种类型的再融资安排。市场在停滞状态下，其实地产公司还是有各种各样的方法和渠道获得发展所需要的资金。

　　香港上市的地产公司都发了一轮债券，主要是利用今年非常好的窗口机会，我感觉是未来3到5年很难见到的机会。从首发(IPO)来讲，去年到今年有5个；从再融资角度来讲，今年融资最大的是恒大地产，上海实业也做了5亿美元的可转债再融资，主要用于房地产。

　　但是应该看到，首发的活动还是比较平淡的，而且首发的价格也非常低，定价一般是在当年盈利预计的3倍到4倍，而且市场表现也不是十分好，像新城、旭辉、当代、金轮、五洲这几个两年来在香港上市的地产公司，除了旭辉在发行价之上，其它的是在发行价之下，所以投资者对地产公司新股发行比较淡漠，主要在发行过程中是通过关联公司，公司自己费了很多力气，找投资人方面也做了非常多的工作。现在还有一些正在香港联交所审核的房地产企业，大概有十来家准备在香港主板上市。

　　境内公司也可以通过香港平台进行各种海外融资，今年已经有了十几笔。另外，开元通过海外房地产信托基金的方式在境外融资，这也是境内企业第一次以信托基金的方式在香港市场发行融资。