星河转型之困

来源: [观点网] 时间: 2013-10-11 16:30

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“如果雅宝项目运作成功，今后将在异地复制。”

　　作为星河集团在产业地产领域的最新尝试，总投资高达150亿元的深圳星河雅宝项目无疑值得市场关注。

　　据相关媒体报道，这个超级综合体项目将于今年底面市，操盘者是星河集团副总裁黄德安，不过接近星河集团的相关人士透露，雅宝项目确实原定于今年入市，但因为产权问题还待进一步明确，项目要推迟到明年入市。

　　该项目前身是深圳龙岗区雅宝工业城，2007年1月，深圳鹏基集团以5.5亿购得雅宝工业城，但在2007年下半年，鹏基因业务调整将雅宝工业城转让给了星河集团。此后，该项目规划为“星河雅宝创新产业园”，定位为“中小企业总部基地”，并成为深圳市城市改造重点项目之一。

　　按照星河集团的计划，雅宝项目一期产品将于今年入市，但由于涉及工业用地的土地性质，在出售时产权确认方面还需与政府进一步协商，因而会推迟入市。

　　一位曾为该项目作前期策划的人士向观点新媒体透露，深圳这类产业园区改造项目很多，比较成功的是深圳控股改造的泰然大厦，但星河雅宝在定位方面并不具备明显优势，且星河集团是首次涉入产业地产，市场认可度不是很强，所以在前期销售推广面临一定难题。

　　虽然雅宝项目具体入市时间还存在一定疑问，但对于该项目，星河集团自身却极为重视。星河副总裁黄德安早前在接受采访时就坦言，进军产业地产是星河集团又一次战略转变，如果雅宝项目运作成功，今后将在异地复制。

　　据星河集团官网描述：星河雅宝项目可售面积51万平方米，预计可实现销售额约130亿元；可租面积33万平方米，可保证每年获得稳定租金收入近10亿元。此外，星河雅宝项目20%的产权置换将带来约50亿元的股权收入。

　　从以上描述可知，星河集团对雅宝项目物业出售和出租部分是何许乐观，但在项目入市之前，这一切更多的只是良好期望而已。

　　在运营管理模式上，星河雅宝还将采取比较少见的以“产权置换股权”形式，星河将选择有上市意愿及上市潜力的企业，作为这种模式的主要合作方，通过现金、产权、或现金+产权的方式来换取一些优秀企业的股权。

　　然而，星河的这种运营模式在多数业内人士看来难以成行。首先，星河想要引进的这类企业已有大量风投和PE在跟进，相比星河提供物业产权形式，资金对这类企业的吸引力更大。另外，在产权置换股权过程中，需要涉及对企业估值，而这方面存在很大风险；同时，星河也存在对自身物业的估值问题，要以周边和市场同类物业作参考，但从星河雅宝所处的区域和开发进度，能否合理估值也是一大疑问。

　　与此同时，产权置换股权的运营模式对星河集团本身资金能力也存在极高要求，即使星河雅宝只有20%的物业以这种形式推出，但在两三年之内，这部分物业占压的资金量也不少。

　　“这种运营模式，其实是星河在做自己不擅长的事情，也是拿自己的钱去投资有潜力的公司，如果成功确实可以实现收益，但风险会超出想象。”

　　相关业内人士还指出，作为星河集团首次尝试的产业地产项目，星河雅宝无论是规划还是产权分割一定会遇到跟政策相悖的问题，而如何将产业地产嵌入到城市区域发展规划，也是其面临的一大难题。